Cảnh báo “lỗ hổng” trong chuyển nhượng dự án bất động sản

Tình trạng này không phải hiếm và trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản. Bộ Xây dựng cũng thừa nhận rằng, hậu quả cuối cùng, những người mua nhà, cư dân của dự án đã được chuyển giao phải chịu thiệt.  

Dự án đổi chủ, khách hàng chưa đổi vận

Một trong những dự án lùm xùm kéo dài tại Hà Nội nhiều năm qua là dự án khu khách sạn, nhà ở, văn phòng cho thuê - toà nhà hỗn hợp Hattoco (110 đường Trần Phú, Hà Đông). Được khởi công từ năm 2009 nhưng tới nay vẫn trong tình trạng "đắp chiếu" khiến người mua nhà khốn đốn. Liên tục trong nhiều năm qua, người mua căn hộ tại dự án trên đã có đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng nhưng vẫn chưa thể lấy được nhà.

Liên quan tới dự án này, trước việc người dân có đơn thư kéo dài, UBND TP Hà Nội đã công bố kết luận nội dung tố cáo tại dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp Hattoco 110 Trần Phú. Theo kết luận, dự án ban đầu do Công ty cổ phần Du lịch Hà Tây làm chủ đầu tư, sau này do chậm tiến độ nên được chuyển nhượng lại cho Công ty Ba Đình với kỳ vọng giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiến độ thực hiện dự án. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, Công ty Ba Đình không làm thủ tục xin gia hạn thời gian thực hiện dự án trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đáng chú ý, từ năm 2008 - 2017, Công ty Ba Đình đã xây dựng xong phần thô 39 tầng nổi, 1 tầng áp mái và 1 tầng kỹ thuật mái, 3 tầng hầm. Đồng thời, đã xây tường ngăn để chia thành các căn hộ chung cư từ tầng 8 đến tầng 38. Tuy nhiên, từ năm 2018 tới nay, chủ đầu tư đã dừng thi công xây dựng dự án dẫn đến chậm tiến độ, không bàn giao được nhà để khách hàng bức xúc, khiếu kiện.

Một trường hợp khác, khách hàng cũng đã từng gửi đơn thư đến Báo CAND là dự án Trung tâm thương mại văn phòng, chung cư cao tầng Hesco Văn Quán (Hà Đông). Nằm đắp chiếu suốt từ năm 2009, đến đầu năm 2020, dự án được khởi công trở lại khi đã thay thế chủ đầu tư. Hàng trăm khách hàng tại dự án này tưởng như cơ hội được sở hữu chốn an cư đã có lối thoát.

Thế nhưng chỉ với một văn bản thông báo của chủ đầu tư mới, hàng trăm khách hàng của dự án này lại đang như ngồi trên đống lửa khi không biết quyền lợi của mình có được đảm bảo hay không. Để được quyền ưu tiên mua căn hộ, họ góp vốn mua căn hộ tại dự án trên từ những năm 2009, 2010 dưới dạng “Hợp đồng vay vốn” với chủ đầu tư thời điểm đó là Công ty cổ phần bất động sản Megastar.

Do chủ đầu tư vướng vào vòng lao lý, năm 2016, dự án được chuyển giao dự án cho chủ đầu tư mới là liên danh Công ty Thăng Long và Công ty Cổ phần thiết bị Thủy lợi. Dự án được khởi công trở lại đầu năm 2020, khách hàng phấn khởi. Tuy nhiên chỉ nửa năm sau, hàng trăm khách hàng này lại như ngồi trên đống lửa khi cho rằng, chủ đầu tư mới đã rũ bỏ trách nhiệm với khách hàng trong khi chủ đầu tư phải kế thừa về quyền lợi và trách nhiệm của dự án.

Cần sớm có những quy định bảo vệ khách hàng

Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mới đây, Bộ Xây dựng thừa nhận hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra trong thời gian qua. Các tồn tại được Bộ Xây dựng chỉ rõ như: Chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định theo hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 có sự khác nhau.

Cùng với đó, Luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất… Trong số những tồn tại đó, một vấn đề rất đáng được quan tâm là quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp. Bộ Xây dựng cho rằng, quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp.

Các chủ đầu tư mới có thực hiện cũng mang tính hình thức và không được kiểm soát dễ dẫn  đến khiếu kiện trong và sau khi chuyển nhượng dự án. Trước các bất cập này, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo luật sư Trần Quang Khải (Đoàn luật sư Hà Nội), thực tế đã có nhiều vụ việc phát sinh sau chuyển nhượng dự án bất động sản. Nhiều trường hợp quyền lợi của bên thứ ba bị ảnh hưởng, không được giải quyết khi dự án đã được chuyển nhượng xong.

“Thực tế để có nguồn vốn thực hiện dự án, các chủ đầu tư đều tìm cách huy động vốn ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán thông qua các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc quyền mua… nhằm có nguồn tiền thực hiện dự án. Song nếu sau đó không thể tiếp tục thực hiện và tiến hành chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì chỉ cần đảm bảo trình tự, thủ tục theo luật định đã có thể chuyển giao dự án và trốn tránh được các nghĩa vụ của mình. Do đó, trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến dự án. Không thể vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật. Hiện nay, công nghệ đã phát triển, việc đồng thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên liên quan có khả năng thực hiện được dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung này thành một tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành quyết định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án”, luật sư Trần Quang Khải phân tích.