Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản

Tăng thu hàng trăm tỷ đồng

Số liệu từ Tổng cục Thuế cho biết số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS liên tục tăng qua các năm gần đây. Cụ thể, năm 2020 tăng gần 1,8 nghìn tỷ đồng (tăng 12%) so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (30%) so với năm 2020. Lũy kế 3 tháng đầu năm 2022 đã tăng 3,2 nghìn tỷ đồng, tức là tăng tới 63% so với 3 tháng đầu năm 2021.

Trong giai đoạn 1/1/2021 đến 15/1/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh chống thất thu với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng BĐS, qua đó tăng thu hơn 500 tỷ đồng. Chỉ tính riêng 3 tháng đầu năm nay, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh với 60.289 hồ sơ, số thu tăng hơn 326 tỷ đồng. Cá biệt, qua đấu tranh tại một số địa phương, các tổ chức, cá nhân đã phải kê khai giá chuyển nhượng BĐS tăng từ 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu.

Theo Tổng cục Thuế, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại hợp đồng. Một là, hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa án.

Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Trước thực tế này, ngành Thuế cho biết đã và tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Bà Nguyễn Thị Lan Anh - Vụ trưởng Vụ Quản lý Doanh nghiệp nhỏ vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) cho biết cơ quan thuế các cấp đã tuyên truyền, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Đồng thời, yêu cầu cơ quan thuế tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban, ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt siết chặt việc xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Tổng cục Thuế cũng tổ chức các đoàn khảo sát tại Cục Thuế Hà Nội, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh, Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh để nắm thực trạng công tác triển khai thực hiện chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Song song với đó, cơ quan thuế đã phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành, đồng thời thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: xác minh với các văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, Phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS…

Kê khai đúng giá là bảo vệ chính mình

Tuy vậy, theo cơ quan thuế, do các chính sách liên quan đến đất đai chưa đồng bộ nên việc áp thuế đất sát với giá thị trường vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Phó Cục trưởng Cục Thuế Hà Nội Viên Viết Hùng cho hay, khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định Bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục, vì vậy dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường. Hiện nay cũng chưa có cơ quan nào xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường BĐS. Điều này dẫn đến việc đấu tranh, ấn định thuế đối với giá chuyển nhượng BĐS gặp rất nhiều khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với cơ quan thuế.

Chưa kể, theo quy định hiện nay thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan thuế là không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, chỉ đủ cho công chức thuế xử lý hồ sơ, không đủ thời gian kiểm tra tính chính xác, trung thực của giá kê khai chuyển nhượng… Bên cạnh đó, công tác phối hợp với các cơ quan, ban, ngành liên quan cũng gặp không ít khó khăn. Đơn cử như một số ngân hàng thương mại lấy lý do bảo mật thông tin khách hàng, không phối hợp với cơ quan thuế trong việc cung cấp thông tin giao dịch của người nộp thuế.

Không chỉ vậy, theo phản ánh từ nhiều Cục Thuế, hiện nay, một số văn phòng công chứng tư nhân, môi giới, tư vấn BĐS vì lợi ích kinh tế mà lợi dụng chính sách tư vấn cho người mua bán BĐS khai thuế với giá tương đương giá theo bảng giá của UBND các tỉnh, thành phố. Các đối tượng đầu tư BĐS chuyên nghiệp thường không trực tiếp đứng tên BĐS, do đó cơ quan thuế gặp rất nhiều khó khăn khi tuyên truyền, yêu cầu ký cam kết và lấy thông báo thuế.

Cục Thuế TP Hà Nội cho biết đơn vị đã có thư ngỏ và nhiều hình thức tuyên truyền để người dân kê khai đúng giá thực tế khi chuyển nhượng BĐS. "Theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế.

Cục Thuế TP Hà Nội khuyến nghị người dân và doanh nghiệp khi phát sinh các giao dịch chuyển nhượng BĐS cần kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ giá thực tế chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như trên hồ sơ khai thuế, phí để bảo vệ chính quyền lợi của bản thân, tránh khỏi các nội dung pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng BĐS như: khi khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo, đền bù và các tình huống pháp lý khác.

Cơ quan Thuế thực hiện xử lý nghiêm đối với các trường hợp vi phạm theo quy định tại Luật Thuế. Đối với các trường hợp có dấu hiệu tội phạm, cơ quan Thuế sẽ phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền về điều tra để xử lý theo pháp luật hình sự và các pháp luật khác có liên quan", Cục Thuế TP Hà Nội khuyến nghị.

Được biết, ngày 29/4/2022, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Công văn số 3850/BTC-TCT gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Theo đó, Bộ Tài chính cho biết thời gian vừa qua, nhiều UBND cấp tỉnh đã xây dựng Đề án để triển khai chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS và đã đạt được một số kết quả nhất định.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai còn phát sinh một số vướng mắc gây khó khăn trong công tác chống thất thu từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Bộ Tài chính cho biết, hiện nay, Bộ đang rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan…