Chung cư 2 tỷ đồng đang trở nên khan hiếm

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường đã giảm mạnh. Cả quý III/2022, không có dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới. Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán trong quý III/2022, căn hộ giá khoảng 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%. Căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 85%. Thiếu nguồn cung dẫn đến việc giá bán liên tục tăng, đặc biệt là kỷ lục tại Hà Nội khi 15 quý liên tiếp ghi nhận thực trạng tăng giá “phi mã” của phân khúc căn hộ chung cư.

Cách đây vài năm, người ta mới chỉ bàn về việc “mất tích” của căn hộ có giá khoảng 1 tỷ đồng, thì nay căn hộ bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m²) cũng đang dần biến mất khỏi thị trường.

Ngày càng khó tiếp cận nhà ở

Tích cóp được 1,5 tỷ đồng, vợ chồng chị Nguyễn Bích Hảo (Thanh Xuân, Hà Nội) quyết định tìm mua chung cư tại khu vực Thanh Xuân, hoặc có thể những khu gần thuộc quận Hà Đông. 1,5 tỷ đồng không thể mua được nhà nên vợ chồng chị xác định sẽ vay thêm ngân hàng để mua được căn hộ chừng 60m với giá khoảng 2 tỷ đồng. Chủ động đi tìm, kết hợp cùng nhờ môi giới nhưng hơn 1 tháng qua, vợ chồng chị vẫn không thể tìm được căn hộ nào vừa tầm tiền.

“Nhà có 4 người gồm 2 vợ chồng và hai con nhỏ nên chúng tôi muốn tìm căn hộ có diện tích phải từ 60m² trở lên. Thế nhưng, với số tiền mình có hiện nay, tìm nhà thật sự là quá khó khăn. Giá căn hộ chung cư ở khu vực Thanh Xuân hiện thấp cũng từ 40 – 45 triệu đồng/m², những dự án cao lên đến 80 triệu đồng/m². Một căn hộ 60m² giá cũng khoảng 2,5 tỷ đồng trở lên. Nếu vay ngân hàng nhiều quá, mà lãi suất lại đang ngày càng cao như hiện nay thì thu nhập của hai vợ chồng không kham được. Giá chung cư ngày càng tăng cao như thế này rất khó để mua nhà”, chị Hảo cho hay.

Câu chuyện mua nhà ngày càng trở nên nan giải với những người có mức thu nhập trung bình ở đô thị hiện nay không riêng gì vợ chồng chị Nguyễn Bích Hảo. Chồng là viên chức ở một cơ quan nhà nước, vợ là giáo viên cấp II, sau 10 năm tích lũy, vợ chồng chị Nguyễn Thị Quốc Khánh cũng tiết kiệm được khoảng 1 tỷ đồng. Với số tiền đó trong tay, vợ chồng chị bắt đầu tính đến việc mua nhà. Cũng có hai con nhỏ nên vợ chồng chị Khánh cũng dự định tìm mua một căn hộ khoảng 60m² tại khu vực quận Long Biên để tiện công việc và học hành của con. Thế nhưng, sau hai tháng trời ròng rã tìm kiếm, vợ chồng chị đã bắt đầu thấy nản.

“Ưu tiên số một của chúng tôi là tìm nhà ở khu vực quận Long Biên, nếu không có thể chấp nhận xa hơn là tìm mua ở các dự án tại khu vực Gia Lâm. Tìm hiểu không ít dự án nhưng hầu hết các dự án ở cả khu vực Long Biên và Gia Lâm hiện nay đều đã vượt ngưỡng 35 triệu đồng/m². Có nghĩa 1 căn hộ 60m² hiện nay có giá khoảng 2 tỷ đồng trở lên, đó là chưa bàn đến việc có thể lựa chọn được căn hộ phù hợp. Số tiền vợ chồng tiết kiệm hơn 10 năm qua chưa được nửa tiền mua nhà, nếu cố vay mượn để mua thì cũng không biết bao giờ chúng tôi mới trả được nợ. Hai vợ chồng lương nhà nước, trong khi đó chi phí sinh hoạt thì ngày một tăng cao do bão giá. Vay 1 tỷ đồng trong bối cảnh hiện nay là quá khả năng nên vợ chồng tôi chắc sẽ phải tiếp tục đi thuê”, chị Khánh chia sẻ.

Nguồn cung đang thiếu hụt nghiêm trọng         

Theo báo cáo quý III/2022 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019. Lý do là nguồn cung hạn chế, chất lượng các dự án đang được cải thiện cùng với giá vật liệu xây dựng tăng dẫn tới việc thúc đẩy giá căn hộ tăng cao.

Theo báo cáo này, ở phân khúc căn hộ bán ở Hà Nội, nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Giá căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng.

“Giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. Thủ tục pháp lý kéo dài và chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung còn hạn chế. Hà Nội sẽ cần gần 20 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng, giá chung cư đang tăng quá cao nhưng sức mua khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản. Ông Đính cho biết, tại Hà Nội hiện không còn phong phú nguồn hàng. Chủ yếu dự án nằm ở nhóm đắt tiền, không có nhà ở bình dân, nhà ở xã hội thiếu hụt nghiêm trọng.

“Hệ lụy của việc này là tạo nên sự khan hiếm, khiến giá cả thị trường tăng, đôi khi là tăng "ảo". Thị trường "méo mó" không đúng bản chất của thị trường thông thường, sản xuất ra phải phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Nếu thị trường như hiện nay thì đại bộ phận người lao động, công chức, viên chức khó có thể tiếp cận nhà ở”, ông Đính nói.

Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa được công bố cũng thừa nhận, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m²) hầu như không có ở khu vực trung tâm mà chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện. Trong khi đó, sản phẩm chủ đạo trên thị trường hiện nay là căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 40 - 50 triệu đồng/m²).

Nguồn cung về bất động sản chưa có sự cải thiện nhiều, nguồn cung về nhà ở thương mại từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở trong quý chủ yếu vẫn từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, căn hộ giá rẻ hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong quý.

“Nguồn cung bất động sản, nhà ở sẽ còn hạn chế do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án đã được chấp thuận gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý (đặc biệt là việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng…). Do đó chúng tôi đang kiến nghị, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cương quyết cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường”, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay.