Chung cư đang bị “thổi giá”?

Lý do để lý giải giá chung cư liên tục tăng nhanh là do không có dự án mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường nhà ở chung cư tại Hà Nội thiếu. Thế nhưng, theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bên cạnh các lý do đó, giá chung cư hiện nay còn đang có tình trạng "sốt ảo", đi kèm đó là hiện tượng “thổi giá”.

Giá chung cư “nhảy múa”

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm. 9 tháng đầu năm 2022 chỉ có hơn 32.200 sản phẩm căn hộ được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022. Thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch. Nhu cầu nhà chung cư vẫn cao, nhưng tỉ lệ hấp thụ giảm sút do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.

Theo khảo sát mới nhất tại các quận gần trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này liên tục tăng. Các dự án được chào bán với giá trung bình từ 50 - 70 triệu đồng/m2 như: Dự án Royal City có mức giá từ 55 - 70 triệu/m2, dự án King Palace từ 50 - 60 triệu/m2, dự án BRG Park Residence ghi nhận 65 - 79 triệu/m2, dự án Summit Building và The Park Home có giá trung bình từ 55 triệu/m2 trở lên… Không chỉ vậy, ở các khu vực xa trung tâm, giá chung cư cũng đã tăng chóng mặt thời gian qua. Đơn cử như một số dự án ở quận Nam Từ Liêm hay huyện Hoài Đức cũng có giá khá cao trên 50 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại quận Nam Từ Liêm, dự án Vinhome Smart City đang có giá chuyển nhượng trên dưới 50 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ ở 1 - 2 năm nay. Tại khu vực Long Biên, dự án Khai Sơn cũng vừa mở bán với mức giá từ 43 triệu đồng/m2 trở lên…

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, hiện nay số lượng căn hộ bán tại Hà Nội từ đầu năm 2022 đến nay mới khoảng trên 6.000 căn, tỷ lệ bán được chưa bằng 1/4 so với năm 2018 - 2019. "Thực tế chúng ta đã biết hiện nay tình trạng lệch nguồn cung tiếp tục diễn ra khi nhiều căn hộ hạng B ít căn hộ hạng C. Và dù Hà Nội vẫn có nguồn cung dự án mới nhưng giá bán các dự án không phù hợp với đa phần với phần nguồn cầu. Giá tăng quá cao khiến nhiều người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận được. Điều đó thể hiện qua các con số giao dịch giảm sút mạnh thời gian qua", bà Hằng cho biết.

Vượt xa thu nhập của người lao động

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2022 là giai đoạn bản lề cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, nguồn cung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như đã đạt ngưỡng, không chỉ vậy các địa phương khác cũng khan hiếm, do đó dẫn đến tình trạng có dấu hiệu "sốt ảo", đi kèm đó là hiện tượng thổi giá. Dù giá bất động sản tăng nhanh, nhưng thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Không những thế, trên thị trường còn xuất hiện nghịch lý giá bán sơ cấp cao hơn giá thứ cấp. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá chung cư hiện tăng quá cao đã không phản ánh đúng giá trị thực. Giai đoạn vừa qua, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, trong khi đó nhu cầu với loại hình nhà ở này vẫn rất lớn. Chính vì thế các chủ đầu tư đã tận dụng tình trạng cầu vượt cung để nâng giá, sau đó thông qua các đơn vị phân phối để bán sản phẩm. Trong khi đó, đội ngũ sale bất động sản lại dùng nhiều chiêu trò để bán hàng, không loạt trừ trường hợp đưa ra chiêu trò giá thứ cấp thấp hơn giá sơ cấp để thu hút người mua, đẩy nhanh tốc độ bán hàng. "Tình trạng này xuất hiện không mang lại lợi ích nào cho người mua, mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông tin trở nên "bát nháo". Tức là trên thị trường có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh… từ đó tạo ra một thị trường không chuyên nghiệp, thiếu minh bạch", ông Đính chia sẻ. Theo ông Đính, hiện nay giá nhà đang vượt quá xa mức thu nhập của đại đa số người lao động. Không những thế người mua nhà cũng có thể ướm được giá trị ở mức độ nào là hợp lý. Do đó, các sản phẩm bị thổi giá quá cao càng khó hấp thụ. Đây chính là lý giải cho việc thực tế giao dịch thời gian qua thấp.

Các chuyên gia cũng cho rằng, giá chung cư sau tăng ảo sẽ sớm chững lại nhất là khi hiện tại, ngân hàng không còn room tín dụng cho vay. Với nhà đầu tư ôm chung cư, có thể họ còn đẩy nhanh hàng cắt lỗ. Cuối năm hoặc sang năm 2023, giá chung cư sẽ có thể đi ngang hoặc hạ nhiệt. Người mua nên đợi chờ và cân nhắc, tránh mua thời điểm giá chung cư đang bị thổi lên quá đà. Trong khi đó, để hiện tượng này không tiếp tục diễn ra, cần tính minh bạch trong giá bán các căn hộ trên thị trường. Đặc biệt là Nhà nước, các cơ quan quản lý cần sớm xây dựng, ban hành chỉ số giá để cho các nhà đầu tư, khách hàng có cơ sở để so sánh, đối chiếu trong trường hợp mua bán hàng hoá trên thị trường, tránh rủi ro lớn nhất đến với người mua. Cùng với đó, để giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm có các giải pháp tháo gỡ những nút thắt pháp lý, sự lệch pha cung - cầu. Hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp nhưng lại thừa nhà giá cao, trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.