Chung cư giá rẻ vắng bóng, nhà đất tiếp tục “nóng”
Nếu như năm 2020, tỷ trọng nhà biệt thự và nhà phố liền kề bán ra trên thị trường bất động sản (BĐS) chỉ chiếm 7% thì năm 2021, tỷ lệ này đã tăng lên 14%. Theo dự báo của giới đầu tư và kinh doanh BĐS, đây sẽ là phân khúc nhà ở tiếp tục được người mua nhà quan tâm trên thị trường trong năm nay.
Tuy vậy, khi quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, thị trường BĐS năm 2022 sẽ chứng kiến sự mở rộng ra khu vực vùng ven đông dân như TP Hồ Chí Minh. Trong khi căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh những năm gần đây, thì Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra con số hết sức lo ngại là có đến 80% căn hộ đang chào bán trên thị trường hiện tại là sản phẩm đã được đưa ra bán từ các năm trước.
Nguồn cung dự án mới, nhất là trong khu vực ven đô các thành phố lớn tiếp tục khan hiếm, khiến giá bán căn hộ càng có cơ hội tăng cao. Năm 2022, dự báo giá phân khúc này vẫn tăng nhẹ, nhưng không có đột biến, chủ yếu hướng tới người mua ở thật.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, với phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, dự báo ngành du lịch chỉ có thể phục hồi gần như hoàn toàn vào cuối năm 2023, do vậy phân khúc này sẽ còn phải chờ 1 - 2 năm nữa mới có thể nhận được sự quan tâm của đông đảo người mua. Dù vậy, các dự án có vị trí đẹp, độc đáo, phù hợp làm ngôi nhà thứ 2 vẫn hút được dòng tiền từ giới thượng lưu.
Theo phân tích của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, mặc dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng thị trường năm 2022 vẫn gặp khó về nguồn cung, do "nút thắt cổ chai" về pháp lý trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa được tháo gỡ.
Thiếu hụt nguồn cung nhà ở từ các dự án mới cho thị trường là một trong những nguyên nhân khiến giới đầu tư thứ cấp và người môi giới lợi dụng đẩy giá bán, gây ra các “cơn sốt” đất hoặc chính các chủ đầu tư đẩy giá bán nhà tăng cao. Một khi nút thắt này được tháo gỡ, sẽ tạo ra sự phát triển lành mạnh hơn, nhất là việc phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, đang gần như đang bị lãng quên trong suốt 2 năm qua.
Hiện tại, nếu lấy giá nhà ở chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh trong một năm, thì chỉ số này đã lên đến 20-24 lần. Điều này có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu gì thì cũng phải mất 20-24 năm sau mới đủ tiền mua được căn nhà đầu tiên.
Đây là sự bất hợp lý, khi so với các quốc gia phát triển khác, con số này chỉ cao từ 8-10 lần, thấp hơn nhiều so với ở Việt Nam. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề nhà ở, nhiều người dân buộc phải tìm đến các khu vực vùng ven các thành phố lớn, đây cũng là một trong những lý do khiến thị trường BĐS vùng ven phát triển, thậm chí tăng ở một số khu vực.
Trước thực trạng BĐS vùng ven vẫn đang là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm do có mức lợi nhuận khá hấp dẫn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, BĐS ở các khu đô thị vùng ven khá đa dạng như đất nền phân lô, đất nền dự án với mức giá chênh lệch có thể lên đến 25-35%. Với phân khúc căn hộ, khu vực vùng ven có cả phân khúc tầm trung hoặc bình dân ở những khu đô thị có quy mô vừa và nhỏ phục vụ người mua nhà có thu nhập thấp.
Đơn cử như ở Đồng Nai, nhà đầu tư có xu hướng tìm mua đất nền xung quanh khu vực sân bay Long Thành với mức giá dao động 25-45 triệu đồng/m2. Song nhóm sản phẩm này chủ yếu phục vụ người dân có mục đích đầu tư trung và dài hạn.
Ông Huy Hùng, đại diện một doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở giá rẻ tại TP Hồ Chí Minh lo lắng, nhà ở bình dân tại đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh đã dần vắng bóng. Nay nếu tiếp tục cho phát triển nhà ở cao cấp tại các đô thị vệ tinh để phục vụ thị trường, phục vụ xu hướng đầu tư hoặc dành cho người có điều kiện mua căn nhà thứ 2, nguy cơ nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập trung bình ở vùng ven cũng sẽ dần trở lên khan hiếm. Do đó, để thị trường BĐS phát triển cân bằng, vẫn cần có sự điều tiết từ phía chính quyền địa phương trong quy hoạch, cấp phép triển khai dự án. Trong đó phải bảo đảm tỷ lệ nhà ở giá bình dân tương xứng với nhu cầu trong tổng quỹ nhà sẽ phát triển mới hàng năm ở địa phương.