Chung cư qua thời "mua nhanh kẻo hết"

Khách hàng nghe ngóng

Những ngày đầu năm, chị Nguyễn Thanh Lan, trú quận Tây Hồ, Hà Nội quyết tâm đi tìm mua chung cư để ở sau thời gian dài ở thuê. Chị chia sẻ: "Tôi nghe nói, giá chung cư thời điểm này đã chững lại, đi ngang và thậm chí có những căn hộ giá đã giảm so với thời điểm trước Tết nên tôi tranh thủ cơ hội tìm căn hộ giá tốt để mua". Mấy ngày qua, chị Lan đã theo môi giới đi xem căn hộ chung cư ở nhiều nơi nhưng vẫn quyết định chưa "chốt" do giá còn cao. "Tôi ưng một căn tại một dự án ở quận Long Biên nhưng mặc cả chủ nhà phải bớt xuống vài trăm triệu đồng so với giá rao bán. Môi giới báo cho tôi, chủ nhà đang suy nghĩ".

Cũng giống như chị Lan, anh Hoàng Hải, trú tại quận Hoàng Mai, Hà Nội cũng chưa "xuống tiền" mặc dù đã đi xem nhà tại một số dự án. "So với trước Tết, một số căn hộ chung cư tôi quan tâm đã giảm giá từ 200 - 300 triệu đồng. Tuy nhiên, so với giá trị thực, tôi nghĩ giá chung cư vẫn còn cao nên tôi sẽ nghe ngóng thêm", anh Hải cho biết.

Thực tế, theo khảo sát của PV Báo CAND, nhiều chủ bán chung cư trên địa bàn Hà Nội đã chấp nhận giảm giá từ 100 triệu đến 200 triệu đồng so với thời điểm rao bán trước Tết. Điển hình như trường hợp anh Nguyễn Ngọc Nam, trú tại quận Long Biên, Hà Nội, ít ngày qua đã liên tục đăng tin rao bán 3 căn hộ để sớm thu hồi vốn. Anh Nam chia sẻ, thấy giá nhà chung cư năm 2024 tăng cao và phân khúc này ngày càng "nóng" nên đến tháng 10/2024 dù giá đang rất cao nhưng anh vẫn quyết định đầu tư 3 căn hộ tại quận Long Biên. Giá các căn này khoảng 70 triệu đồng/m². Thế nhưng, ngay từ đầu năm 2025, trước tín hiệu giá chung cư đã chững lại, anh Nam quyết định bán sớm để thu hồi vốn.

"Tôi đang rao bán 3 căn chung cư này với giá cao hơn giá mua khoảng 300 - 400 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, lượng khách hàng đến xem không nhiều và cũng ít người trả giá", anh Nam cho hay. Anh Nam rao bán vì áp lực trả nợ ngân hàng lớn, trong khi nếu giá giảm, anh sẽ phải gánh lỗ.

Chị Nguyễn Quỳnh Ngân (một môi giới bất động sản chuyên về mua, bán chung cư tại Hà Nội) cho biết, từ cuối năm 2024 đến nay, lượng khách hỏi mua chung cư có dấu hiệu giảm rõ rệt. Nhiều người nói giá hiện cao quá nên họ muốn nghe ngóng thêm diễn biến của thị trường rồi mới quyết định. Khách đi xem nhà là chủ yếu. Người mua nhà bắt đầu có hiện tượng "ép" giá chủ nhà phải giảm thêm xuống vài trăm triệu đồng/căn.

"Khách có nhu cầu bán thực cũng chủ động giảm vài trăm triệu so với kỳ vọng cách đây 2, 3 tháng. Phần lớn người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng diễn biến về giá. Nhiều người cho rằng mức giá chung cư đang quá cao, vượt giá trị thực. Họ hy vọng năm 2025 khi pháp lý được tháo gỡ, số lượng dự án ra thị trường sẽ nhiều lên, giá cũng vì thế sẽ giảm. Để sớm bán được nhà, môi giới chúng tôi thường tư vấn các chủ nhà giảm từ 100 - 200 triệu đồng so với mức giá kỳ vọng", chị Ngân nói.

Giá nhà có dấu hiệu đi ngang

Giá chung cư liên tục tăng nóng trong năm 2024 khiến nhiều người mua nhà "chóng mặt" khi giá cả không đi liền với giá trị thực của căn hộ. Nhiều khu  nhà chung cư đã xuống cấp thậm chí xập xệ vẫn được chủ nhà hét giá lên đến 60 - 70 triệu đồng/m². Nhiều dự án mới ra hàng ở vị trí xa, nhận nhà trong tương lai nhưng giá đã dao động trên dưới 100 triệu đồng/m² khiến không ít người không thể xuống tiền.

Một tín hiệu tích cực trên thị trường nhà ở trong năm 2025 là một loạt dự án nhà ở xã hội hiện đã được triển khai và hứa hẹn sẽ cung cấp cho thị trường số lượng lớn căn hộ. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, 3 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán với tổng cộng 855 căn trong năm 2025. Cụ thể, nhà ở xã hội thuộc dự án nhà ở xã hội thuộc khu đô thị mới Hạ Đình, xã Tân Triều (huyện Thanh Trì) có quy mô 1 tòa chung cư cao 25 tầng với tổng cộng 440 căn hộ. Mức giá tạm tính tại dự án này là 25 triệu đồng/m²; khu nhà ở xã hội Phú Lãm (phường Phú Lãm, quận Hà Đông) gồm 5 tòa nhà cao 18 tầng và một tầng hầm với tổng số 1.902 căn hộ với giá bán chưa bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% phí bảo trì là hơn 13,6 triệu đồng/m² và dự án nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc khu nhà ở Thạch Bàn (phường Thạch Bàn, quận Long Biên) với tổng số 414 căn hộ. Mức giá bán tạm tính tại dự án này (đã bao gồm thuế GTGT 5%, chưa bao gồm chi phí bảo trì 2%) là 12,3 triệu đồng/m². Những tín hiệu tích cực xung quanh những dự án nhà ở xã hội chuẩn bị "ra lò" này cũng tác động không nhỏ đến tâm lý của người mua nhà và xu hướng giá của phân khúc căn hộ chung cư.

Nhận định về xu hướng giá nhà chung cư thời gian tới, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Nhà ở ngay Hồ Thị Thu Mai cho rằng, giá nhà chung cư sẽ có xu hướng đi ngang. Theo bà Mai, bước sang năm 2025, đà tăng giá chung cư đã chững lại và có giảm nhẹ ở một số khu vực. Tuy nhiên, đó chỉ là giảm cục bộ ở một số khu vực mà nguồn hàng sơ cấp nhiều như khu phía Đông, phía Tây cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 - 15km. Ở các khu vực này, năm 2024 giá sơ cấp rất cao, có thể lên đến 90 - 100 triệu đồng/m². Tham gia vào thị trường không chỉ có người mua nhà để ở mà còn là các nhà đầu tư, đầu cơ. Sang đầu năm 2025, những đối tượng đầu tư, đầu cơ có xu hướng thoát hàng để tránh kỳ vào tiền ở một số dự án trong năm 2025, nên xu hướng giảm này chỉ là cục bộ ở một số khu vực, một số dự án.

"Theo thống kê mỗi năm Hà Nội cần khoảng 70 - 80 nghìn căn hộ mới. Nhu cầu này đến từ sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá và nhu cầu nâng cấp chỗ ở. Với mức tăng dân số và sự di cư về Hà Nội, dự báo nhu cầu này sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Do đó, để giá nhà giảm là rất khó. Đối với những người có nhu cầu ở thực có thể tìm mua nhà ở những khu vực xa trung tâm một chút như khu vực quận Hoàng Mai, Thanh Trì, giá vẫn có thể chấp nhận được", bà Thu Mai nhận định.