Còn nhiều bất cập trong quản lý giá đất
Thời điểm từ giữa đến cuối năm 2024, hàng loạt phiên đấu giá đất các khu vực vùng ven Hà Nội trở nên rất “nóng” và thu hút rất nhiều sự chú ý từ dư luận. Những thửa đất được đấu giá dù xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng lại có giá đấu trúng cao bất thường, trong khi giá khởi điểm thường rất thấp.
Gần đây, những phiên đấu giá đất không còn “gây sốc”, tuy vậy, theo các chuyên gia, từ các phiên đấu giá đất vẫn cho thấy còn nhiều bất cập trong định giá và quản lý giá đất.
Đấu giá đất không còn “gây sốc”
Mới đây nhất, ngày 24/2 vừa qua, huyện Phúc Thọ, Hà Nội vừa tổ chức thành công đấu giá đất cho 20 thửa đất ở 3 xã gồm: xã Thọ Lộc, xã Trạch Mỹ Lộc và xã Xuân Phú. Các lô đất có giá khởi điểm từ 19,8 - 25 triệu đồng/m2. Số tiền đặt cọc tương ứng là 270 - 984 triệu đồng/lô. Phiên đấu giá này chỉ có khoảng hơn 100 người tham gia. Theo thông tin từ Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ, kết thúc phiên đấu giá, thửa đất có giá trúng cao nhất trong phiên đấu giá lần này nằm tại khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc, với giá trúng là 46,8 triệu đồng/m2. Các thửa đất khác có giá trúng dao động từ 23 - 41,2 triệu đồng/m2.
Ngay sau phiên đấu giá đất huyện Phúc Thọ, ghi nhận hoạt động bán chênh các thửa đất diễn ra rầm rộ. Các lô đất vừa trúng đấu giá được rao "sang tay" chênh lệch từ 200 đến 300 triệu đồng mỗi lô, cá biệt có những lô đất được rao bán chênh tới 400 triệu đồng. Sắp tới, vào ngày 7/3, huyện Phúc Thọ sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá 9 thửa đất tại khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc. Các thửa đất có diện tích từ 119 - 162,97 m2 với mức giá khởi điểm là 23,4 triệu đồng/m2. Không có các phiên đấu giá đất “gây sốc” như ở Hoài Đức, Thanh Oai, tuy nhiên trong năm 2024, Phúc Thọ cũng là địa điểm thu hút nhiều nhà đầu tư và dư luận quan tâm khi ghi nhận giá trúng kỷ lục, cao nhất lên tới 60 triệu đồng/m2 (phiên ngày 29/8) và 69 triệu đồng/m2 (phiên ngày 10/9).
Các chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất thường tại các phiên đấu giá đất thời gian qua là do mức giá khởi điểm quá thấp do áp dụng khung giá đất cũ. Đến nay, mức giá khởi điểm đã được điều chỉnh do áp dụng nhiều quy định mới, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số bất cập trong quản lý giá đất và định giá đất.
Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh thì trong thời kỳ Luật Đất đai 2013, việc xác định giá đất phải phù hợp với thị trường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai cũng như thực hiện các chính sách tài chính đất đai. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường quyền sử dụng đất đang trong giai đoạn đầu hình thành và phát triển, tình trạng đầu cơ còn phổ biến, các giao dịch trên thị trường chưa mang tính ổn định, giá đất bị đẩy lên cao do thông tin không minh bạch về quy hoạch và công bố dự án.
“Hiện tại, nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 có bước nâng lên đáng kể. Tuy nhiên, thông tin về giá đầu vào làm cơ sở dữ liệu xây dựng bảng giá, khung giá và xác định giá cụ thể chưa thực sự là các thông tin từ các giao dịch đã được thực hiện thành công trên thị trường. Phần lớn đó là thông tin do các bên giao dịch tự thống nhất kê khai trong hợp đồng giao dịch, với mục đích giảm thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, có sự xác nhận của các cơ quan thẩm quyền, và người ta coi đó là giá so sánh trên thị trường. Do vậy, cần có giải pháp cụ thể về hoàn thiện các phương pháp định giá đất và đầu tư cho công tác xác định giá đất tại các địa phương”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho hay.
Nhanh chóng giải quyết bất cập
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, hiện nay, giá đất và công tác định giá đất còn tồn tại những bất cập, dễ dẫn đến hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai, ảnh hưởng đến ngân sách và thị trường bất động sản. Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế định giá, xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch về giá đất là yêu cầu cấp bách, góp phần ổn định và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai, bất động sản. Chính vì vậy, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo cho rằng cần có nhóm giải pháp về định giá đất sát với giá thị trường. Đầu tiên là cần hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất. Cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai.
Tiếp đến là xây dựng mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất, xây dựng hệ thống thông tin thị trường và chỉ số biến động về giá đất tại các địa phương. Sử dụng các hình thức xác định giá thị trường thông qua cơ chế đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất. Một vấn đề quan trọng không kém là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh và đầy đủ. Đây cũng là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nói riêng
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo cho rằng, cần có sự thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin về đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo thống nhất có được đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần phải có sự phối hợp và tham gia của các Bộ, ngành như Bộ xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn giá đất.
“Tóm lại, để có dữ liệu đầy đủ trong xây dựng và cập thông tin giá đất, ngoài việc thu thập thông tin giá đất, bất động sản theo địa phương (quản lý ngành dọc của ngành Tài nguyên và Môi trường), cần phải kết hợp và sử dụng thông tin các ngành liên quan, hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và do một cơ quan chuyên trách chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý”, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo khuyến nghị.