Đảm bảo lợi ích các bên trong đấu giá tài sản

Nhằm bảo vệ lợi ích cho các bên, ngày 12/9, Hiệp hội bất động sản (HH BĐS) TP Hồ Chí Minh đã kiến nghị vấn đề này với các bộ, ngành liên quan. Tại dự án Sài Gòn One Tower do Công ty M&C làm chủ đầu tư, sau 2 năm đưa ra đấu giá, hiện dự án này vẫn bất động dù có diện tích khuôn viên 6.672m² đất “vàng” tại quận 1, TP Hồ Chí Minh. Công trình đã được xây thô với 41 tầng, cao 195m, tổng mức đầu tư 256 triệu USD, gồm 5 tầng hầm, 6 tầng khối đế, 34 tầng văn phòng và 133 căn hộ. thời hạn sử dụng đất 50 năm, tính từ năm 2008 khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND Thành phố.

Trong quá trình triển khai, dự án này được thế chấp cho khoản vay tín dụng tính cả gốc và lãi đến năm 2017 lên đến hơn 7.000 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Hàng hải và Ngân hàng Đông Á. Số tiền vay này đã trở thành khoản nợ xấu, được VAMC thu giữ từ năm 2017 và dự kiến đưa ra đấu giá với giá khởi điểm ở mức 6.110 tỷ đồng cách đây 2 năm. Nhưng đến nay, đơn vị quản lý vẫn chưa thể tổ chức đấu giá được dự án này.

Nguyên nhân khiến mức giá khởi điểm của dự án trên thấp hơn khoản vay, là do quy định “Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy đến năm 2019 VAMC đã xác định giá khởi điểm đấu giá chỉ còn 6.110 tỷ đồng trên cơ sở xác định giá đất cụ thể tính theo thời gian sử dụng đất còn lại của dự án chỉ còn 39 năm. Điều này khiến giá trị của dự án đã bị giảm đi và kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Một vấn đề bất hợp lý trong khâu định giá, thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong điều kiện thị trường bình thường, đa số người có tài sản thế chấp thường chỉ được ngân hàng nhận thế chấp định giá bằng khoảng 60% giá trị thật và được cho vay bằng khoảng 60% giá trị tài sản được định giá. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường BĐS bị khủng hoảng, tài sản thế chấp chỉ được định giá bằng khoảng 45-50% giá trị; khoản cho vay bằng 60% giá trị tài sản được định giá. Với cách định giá tài sản bảo đảm như trên, người vay tiền phải nhận thiệt hại trong trường hợp rủi ro là rất lớn.

Từ thực tế này Hiệp hội bất động sản (HH BĐS) TP Hồ Chí Minh đề nghị cần thay đổi cách tính thời hạn sử dụng đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc khi đã hoàn thành xây dựng đưa dự án vào sử dụng hay thời điểm dự án đủ điều kiện để huy động vốn để có thể khuyến khích các nhà đầu tư mua lại các dự án “trùm mền” trên.

Để giải quyết vấn đề này, HH BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, bên cạnh ngân hàng, còn có nhiều chủ thể tham gia “giải cứu” các khoản nợ xấu tín dụng. Trong đó doanh nghiệp có thể thỏa thuận với ngân hàng, hoặc ngân hàng xin VAMC cho được nhận lại các khoản nợ xấu để phối hợp với chủ đầu tư tự xử lý các dự án BĐS là tài sản bảo đảm. Việc này góp phần “giải cứu” các khoản nợ xấu tín dụng và tái khởi động lại các dự án “trùm mền” để đưa trở lại thị trường. Thời gian qua các doanh nghiệp BĐS như Novaland đã mua lại khoảng 35 dự án, Hưng Thịnh mua hơn 10 dự án, Phúc Khang mua 2 dự án “trùm mền” kiểu như vậy.

Trong khi Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, thì việc chưa áp dụng “Phương pháp xác định giá đất hàng loạt”, hoặc chưa công nhận “Thông tin chào bán bất động sản là một trong các căn cứ để xác định giá đất cụ thể”… cũng đã dẫn tới việc xác định “giá đất cụ thể” để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thấp hơn giá trị thực tế. Chẳng hạn, khi TP Hồ Chí Minh tổ chức đấu giá mặt bằng số 23 Lê Duẩn, quận 1, diện tích 3.000m², giá đất theo bảng giá đất của Thành phố là 55 triệu đồng/m², nhưng giá khởi điểm đấu giá đã là 550 tỷ đồng, tương đương với 183,3 triệu đồng/m² và mức này đã cao gấp 3,3 lần giá trong bảng giá đất của Thành phố.

Mặt bằng này đã thu hút đến 14 nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đấu giá và sau 16 vòng đấu, giá trúng đấu giá 1.430 tỷ đồng, tức đạt 476,6 triệu đồng/m²,  cao gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá và gấp 8,65 lần mức giá theo bảng giá đất. Thực tế còn cho thấy, trong vòng 6 năm gần đây Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản của Thành phố đã tổ chức 215 cuộc đấu giá. Trong đó giá khởi điểm đạt tổng cộng 3.211,8 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá đã ở mức 4.467,9 tỷ đồng, tăng thêm 1.256 tỷ đồng, gấp 1,39 lần so với giá khởi điểm.

Số liệu về đấu giá trên cũng cho thấy, phần lớn tài sản công đã đưa ra đấu giá trong giai đoạn này của TP Hồ Chí Minh có giá trị không lớn. Bởi chỉ riêng cuộc đấu giá mặt bằng số 23 Lê Duẩn đã chiếm 32% tổng giá trị trúng đấu giá. Tuy nhiên, đã có các khu đất lớn lại được chỉ định chủ đầu tư, mà nếu đấu giá thì sẽ đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách.

Để chấm dứt tình trạng trên, HH BĐS đề nghị Bộ Tư pháp rà soát, kiến nghị khắc phục những bất hợp lý về áp dụng các phương pháp định giá đất, thẩm định giá đất của các tổ chức tư vấn thẩm định giá. Các cơ quan liên quan cần tăng cường công tác quản lý, kiểm soát hoạt động đấu giá các tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng là BĐS để chống thất thoát tài sản Nhà nước và thất thu ngân sách.