Đánh thuế bất động sản thứ 2 thế nào cho phù hợp?

Việc đánh thuế bất động sản thế nào, khi nào là thời điểm thích hợp để triển khai đang là vấn đề được dư luận rất quan tâm. Nhiều quan điểm đồng tình ủng hộ nhưng vẫn có những ý kiến nghi ngại.

Công cụ điều tiết, ổn định thị trường?

Nhận định tích cực trước ý kiến của Bộ Xây dựng, nhiều chuyên gia cho rằng, cần nghiên cứu để đánh thuế bất động sản thứ hai để giảm tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản gia tăng. Cùng với đó, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills cho rằng, cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ 2 là giải pháp nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Ở góc độ lý thuyết, bà Cao Thị Thanh Hương cho biết đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất). Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

"Tuy vậy, việc thực hiện đánh thuế này cũng sẽ gặp một số khó khăn như chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư. Những vấn đề này cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp của nhiều cơ quan chức năng. Cùng với đó, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết”, bà Hương nhận định.

Câu chuyện có nên đánh thuế bất động sản thứ hai đã nhiều lần được chuyên gia cũng như các doanh nghiệp bàn luận. Trong hội thảo về Luật thuế thu nhập cá nhân do Báo Lao động và Đại học Kinh tế quốc dân tổ chức mới đây, TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu cũng cho rằng nên nghiên cứu đánh thuế từ căn nhà thứ 2. TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hiện nay để người dân “an cư lạc nghiệp” thì việc đánh thuế xem xét miễn trừ. Tuy nhiên, từ căn nhà thứ hai nên đánh thuế vì những người có căn nhà thứ hai thường là người có thu nhập cao. “Đánh thuế sẽ tạo ra công bằng xã hội. Đồng thời sẽ tránh được tình trạng đầu cơ. Trong thị trường bất động sản hiện nay, không ít người mua bất động sản để “găm hàng” chờ giá lên mới bán ra. Đánh thuế bất động sản thứ hai là hợp lý để đảm bảo công bằng cho xã hội cũng như tăng nguồn thu thuế cho quốc gia, giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế”, TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Cần có các nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để phù hợp thực tế

Theo luật sư Đỗ Đăng Khoa, Giám đốc Công ty Luật bất động sản Hưng Vượng thì Nghị quyết 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng một số chính sách liên quan đến thị trường bất động sản cũng như đất đai. Trong đó đã đề cập đến việc áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất và bỏ hoang đất. Như vậy về mặt căn cứ, việc nghiên cứu đánh thuế bất động sản thứ 2 đã được ghi nhận tại Nghị quyết 18 này. “Về mặt chính thức hiện nay, chúng ta chưa có luật về thuế bất động sản. Cụ thể là đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng nhiều đất, nhiều nhà, đầu cơ và bỏ hoang đất đai. Do đó, việc nghiên cứu để đánh thuế, tôi cho rằng phù hợp trong bối cảnh hiện nay, các cơ quan nhà nước sẽ nghiên cứu để sớm đưa ra chính sách này”, luật sư Đỗ Đăng Khoa nhìn nhận.

Vấn đề cần quan tâm hiện nay, theo luật sư Đỗ Đăng Khoa ở đây là đánh thuế thế nào, các trường hợp nào và mức thuế ra sao là vấn đề rất cần được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng. Ví dụ như có người có 1 thửa đất nhưng diện tích lên tới 5.000m², những có người sở hữu vài mảnh đất, mỗi mảnh chỉ 100m². “Tôi cho rằng khi xác định phương pháp đánh thuế cần tính dựa trên diện tích và từng loại đất khác nhau. Đối với mỗi cá nhân thì hạn mức bao nhiêu là nhiều và đất ở thành phố sẽ khác đất ở nông thôn. Ở thành phố một cá nhân sở hữu 100m² đất có thể là nhiều nhưng ở nông thôn lại phải lên tới 500m² mới được tính là nhiều. Sở hữu diện tích lớn nhưng đất ở khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng lại khác. Do đó, phải căn cứ vào hạn mức của từng tỉnh, thành. Đây là ví dụ để cho thấy cần có sự nghiên cứu để phù hợp với thực tế”, luật sư Đỗ Đăng Khoa phân tích.

Về mức thuế, cũng theo luật sư Đỗ Đăng Khoa, việc đánh thuế này nên áp dụng theo bậc thang như thuế thu nhập cá nhân. Ví dụ, anh vượt hạn mức bao nhiêu thì là bậc 1, vượt bao nhiêu là bậc 2. Mỗi bậc sẽ có mức thuế suất khác nhau. Bậc 1 thì đánh thuế 5%, còn bậc 2 là 10%... Đất thì đánh thuế theo diện tích, còn bất động sản nhà ở thì càng sở hữu nhiều mức thuế phải chịu càng cao. Cùng với đó, cần định nghĩa rõ khái niệm “đầu cơ đất”, các trường hợp mua bán “lướt sóng” trong thời gian bao nhiêu thì tính là đầu cơ để tính thuế.