Đề xuất bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng
Nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng tranh chấp về tiến độ bàn giao nhà ở đã xảy ra ở nhiều dự án, ngày 7/3 vừa qua, Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh đã đề nghị Quốc hội xem xét, bổ sung quy định về “Bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” đối với các giao dịch kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Đồng thời bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, chứng chỉ quỹ, góp vốn vào các doanh nghiệp khác, được kinh doanh BĐS theo quy định.
Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, khách hàng thường là bên yếu thế, nhất là người dân mua nhà để ở hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án BĐS thường là “bên có lợi thế”. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết”.
Nhưng nếu chỉ với một biện pháp là “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính” thì chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm cho người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
Trong khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư là “bảo lãnh ngân hàng”, thì Bộ Luật Dân sự 2015 quy định nhiều biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như nộp tiền ký quỹ hoặc thế chấp tài sản. Tuy vậy, Bộ Luật này cũng chưa quy định biện pháp “bảo hiểm rủi ro” cũng là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Lê Hoàng Châu nhận xét, bảo hiểm rủi ro có ưu việt khi là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức xã hội hóa nên sẽ giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống tổ chức tín dụng.
Biện pháp này còn mang lại quyền lợi cho cả chủ đầu tư dự án khi Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định dư nợ “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính” được tính vào tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại; tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại.
Với quy định này, khi đã thực hiện bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư dự án sẽ bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay. Còn với cơ chế bảo hiểm rủi ro cho người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ phải trả phí bảo hiểm cho công ty bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm. Loại hình này cũng giống như bảo hiểm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp và các sản phẩm bảo hiểm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, các sản phẩm bảo hiểm vì mục tiêu an sinh, xã hội khác.