Doanh nghiệp kêu khó khi thương lượng giá đất trực tiếp với người dân

Tại hội thảo lấy ý kiến xây dựng Luật Đất đai sửa đổi do VCCI tiến hành, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu nhấn mạnh về những hạn chế trong pháp luật đất đai, ông Hiệp cho rằng quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương 7) chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường.

Theo đó, cần phân ra rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại. Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sử dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định. Đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ khi thu hồi, cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định bảo đảm cho đời sống của người dân không bị thua thiệt, nhưng cần làm rõ một vấn đề: Giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.

Ông Hiệp chia sẻ, doanh nghiệp của ông có một dự án mà 8 năm nay vẫn ở tình trạng “xôi đỗ”, chưa thể giải phóng mặt bằng xong để làm dự án. “Nếu như thoả thuận miếng đất dịch vụ nhỏ khoảng 3-5 người thì có thể làm được, nhưng hàng trăm hàng nghìn người thì mỗi người một ý, nếu như tự thoả thuận thì "tiêu diệt" luôn bất động sản, mong ban soạn thảo cân nhắc điều này. Trong việc này, cơ chế đền bù nhà nước phải xây dựng thì sẽ chính xác và không thiệt thòi cho người dân”, ông Hiệp đề xuất.

Đi vào chi tiết hơn, ông Hiệp đề nghị cơ quan soạn thảo cần lưu ý cụm từ “hộ gia đình” được giao đất khi thực hiện đền bù sẽ rất phức tạp (vì trong gia đình có nhiều người, có thể có sự “không thống nhất” nên phải đi giải quyết với từng người rất phức tạp) nên giao đền bù cho chủ hộ hoặc đại diện của hộ gia đình.

Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng đề xuất tại Khoản 3 Điều 107 quy định đối với thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại thì người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ.

“Theo quan điểm của chúng tôi, không nên áp dụng quy định về bố trí tái định cư tại chỗ. Vì khi thu hồi, người bị thu hồi đã được bồi thường theo giá sát với giá thị trường, phù hợp với bảng giá đất. Việc bố trí tái định cư phải thực hiện ở những nơi có quỹ đất dành cho việc tái định cư, nếu không có quỹ đất tái định cư thì việc tái định tại dự án phải theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định bắt buộc gây khó khăn cho chủ đầu tư”, ông Hiệp cho hay.

Cũng tham luận về giá đất, ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink đánh giá, hiện Dự thảo Luật đã có những cập nhật tiến bộ và sát với tinh thần của Nghị quyết 18 về việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, trong đó bỏ quy định Luật Đất đai 2013 về hệ thống khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hằng năm...

Tuy nhiên, ông Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, việc quy định áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo hướng liệt kê các trường hợp mà không chỉ rõ là dựa trên nguyên tắc/tiêu chí nào thì sẽ không bảo đảm tính đầy đủ và rõ ràng, minh bạch.

Từ thực tiễn trong thời gian vừa qua, ông Mạnh cho rằng, quy định như hiện nay sẽ khó bảo đảm được tính khách quan trong việc xác định giá đất của cơ quan Nhà nước, đồng thời phát sinh nhiều sự nhũng nhiễu, vấn đề về lợi ích nhóm cũng như gây ra nhiều hệ lụy khác có liên quan.

"Câu hỏi đặt ra là khi tiến hành công tác bồi thường do Nhà nước thu hồi đất dựa trên quy hoạch và giá đất được phê duyệt, liệu việc trao quá nhiều thẩm quyền cho cùng một cơ quan để quyết định nhiều vấn đề tại nhiều công đoạn có vô hình trung sẽ dẫn đến những tiêu cực, lạm dụng quyền để đưa ra những quyết định bất hợp lý, bất công, bất lợi cho người dân và doanh nghiệp không? Mặt khác, qua xem xét toàn bộ mục về giá đất của Dự thảo Luật, vai trò của HĐND khá khiêm tốn, chỉ tham gia vào giai đoạn thông qua bảng giá đất trước khi UBND quyết định ban hành", ông Nguyễn Đức Mạnh góp ý.

Góp ý tại hội thảo, một số chuyên gia cho rằng, dự thảo luật đã bỏ khung giá đất, tuy nhiên vẫn còn hệ thống hai giá đất là giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc xây dựng, áp dụng hai loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp; cần làm rõ thẩm quyền, quy trình và phương pháp xây dựng cũng như việc áp dụng, công tác tổ chức thực hiện khi xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Một số ý kiến cho rằng, cần làm rõ hơn về chu kỳ xem xét, đánh giá giá đất phổ biến trên thị trường trong thời gian bao lâu cũng như quy mô xem xét phải tương đồng, các điều kiện xã hội tương đương nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng. Luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như Hộ gia đình. Hộ gia đình có thể là 1 hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên, luật sư Trương Thanh Đức góp ý.

Trong khi đó, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích, TS. Cấn Văn Lực đề xuất tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương, địa phương…