Đội giá, đẩy giá chung cư đang tạo ra thị trường ảo

Chuyên mục Trò chuyện Chủ nhật tuần này, PV đã có cuộc trao đổi cùng TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam xung quanh câu chuyện này.

PV: Chỉ vài tháng đầu năm 2024, đặc biệt là thời gian ngắn vừa qua, thông tin giá nhà chung cư tăng chóng mặt xuất hiện khắp mọi nơi. Căn hộ tăng giá vài trăm triệu, đến cả tỷ đồng, thậm chí có thống kê còn đưa ra con số giá tăng đến 17% chỉ trong một thời gian ngắn. Theo quan sát của ông, cũng như từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì ông đánh giá câu chuyện này như thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Việc giá nhà chung cư tăng chóng mặt như thời gian qua đương nhiên là không hợp lý bởi giá tăng không có một cơ sở, căn cứ nào cả. Trước hết phải khẳng định là nhu cầu mua nhà ở thật hiện nay có, trong khi đó nguồn hàng lại khan hiếm bởi 4 – 5 năm vừa qua gần như Hà Nội không có thêm dự án mới. Cầu nhiều, cung ít nên giá chung cư đã tăng đều suốt một thời gian dài vừa qua. Tính đến nay, giá nhà chung cư đã tăng liên tục 20 quý. Kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng thì giá chung cư vẫn tăng. Tuy nhiên, biên độ tăng cũng chỉ 5 – 7%. Chỉ có từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản mới có những tín hiệu tích cực hơn một chút. Vậy nhưng, trong bối cảnh thị trường chỉ vừa thoát ra khỏi khủng hoảng, bỗng nhiên giá chung cư lại đùng đùng “sốt cao” thì thật sự bất hợp lý.

Để xác định nguyên nhân, chúng tôi cũng đã tổ chức các cuộc khảo sát kỹ lại. Và thực tế sau khảo sát cho thấy, giá tăng chóng mặt như thế nhưng giao dịch thực tế thì gần như không có mấy, giao dịch không tăng so với các quý trước. Tôi cho rằng, việc tăng giá bất thường này còn giảm đi tỷ lệ giao dịch. Giá tăng nhưng phải được thị trường chấp nhận, chứ giá tăng mà thị trường không chấp nhận, không có giao dịch thì cái giá này chỉ là giá ảo. Người bán thì cứ thấy thị trường giá tăng nóng, ngày nọ qua ngày kia cứ thấy thông tin tăng giá liên tục, nên lại ngần ngại bán chờ giá tăng nữa. Còn người mua thì không chấp nhận giá quá cao. Cung và cầu mỗi người đi một ngả. Cung cầu không gặp nhau thì ở đây có thể lý giải rằng đang xuất hiện thị trường ảo. Rõ ràng không có giao dịch thì đây là thị trường ảo.

Thị trường ảo có nguy cơ rất cao sẽ biến thành khủng hoảng. Chúng ta đều biết, hiện nay thị trường bất động sản vẫn chưa thoát hẳn khó khăn mà mới tạm gọi là có dấu hiệu ổn định. Kinh tế chưa có những khởi sắc rõ ràng, thu nhập việc làm của người dân thì chưa thực sự ổn định trở lại mà giá chung cư lại xuất hiện tình trạng rần rần như vậy là bất thường. Cái bất thường này có thể là do một số nhóm đầu cơ, môi giới đẩy giá, thổi giá, tạo ra những hiện tượng chúng tôi cho là rất nguy hiểm cho thị trường. Ở một số địa bàn xa, vùng ven của Hà Nội hiện nay chất lượng hạ tầng còn thiếu, chưa hoàn thiện, không có bất kỳ sự đầu tư mới nào nâng cao chất lượng hạ tầng giao thông, đô thị mà cũng đang bị đẩy giá, đội giá.

PV: Như ông vừa nói, thị trường có những cơ sở để đánh giá rằng đang bị đội giá, thổi giá mà rõ nhất là qua giao dịch thành công không nhiều. Nắm bắt qua Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nơi ông cũng có vai trò là Chủ tịch Hội thì từ đầu năm 2024, lượng giao dịch cụ thể thế nào thưa ông?

TS Nguyễn Văn Đính: Đầu tuần tới chúng tôi sẽ công bố thông tin này. Nhưng theo số liệu điều tra thì cơ bản giao dịch chỉ nhích hơn một chút so với thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản trong quý 4/2023. Có thể nói là không có nhiều thay đổi.

PV: Giá chung cư sẽ tiếp tục “đu đỉnh” hay sẽ có những diễn biến khác như quả bóng bị xì hơi thời gian tới, quan điểm của ông thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Ở góc độ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi cho rằng giá cao bất thường này sẽ xì hơi. Bởi vì hàng hoá trên thị trường không có, chủ yếu là mua bán thứ cấp. Nhưng như tôi vừa nói, qua thống kê thì giao dịch không nhiều. Tất nhiên, có một số dự án người ta còn hàng thì người ta cũng đẩy giá lên hưởng lợi. Còn ở phía người mua, người ta cũng chỉ chấp nhận được ở mức giá hợp lý. Ví dụ một căn nhà trước mua chỉ khoảng 3 tỷ, tăng giá một chút theo thị trường người ta còn có thể chấp nhận được, chứ giờ giá tăng đến 4 – 5 tỷ thì đương nhiên người trả mức giá đó sẽ không có. Người bán cứ hét giá cao, nhưng thị trường không hấp thụ được. Thị trường là phải có mua bán, giao dịch, chứ thị trường mà chỉ có người bán phát giá cao, còn người mua không có thì đến một thời điểm chắc chắn quả bóng đó sẽ xì hơi.

PV: Nếu như quan điểm thị trường đang bị đội giá, thổi giá thì rõ ràng thị trường vẫn đang có những bất ổn. Loạn thông tin tăng giá một cách bất thường thế này thể hiện rất rõ ràng sự không minh bạch của thị trường bất động sản, ông có nghĩ vậy không?

TS Nguyễn Văn Đính: Đúng là như vậy, việc tăng giá một cách bất thường như thế, tôi cho rằng tính minh bạch của thị trường vẫn còn rất kém do không có sự can thiệp, điều tiết. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua đã xuất hiện thêm một mục về điều tiết thị trường. Tôi cho rằng, tới đây phía các cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương sẽ có các hành vi, biện pháp để điều tiết thị trường. Có thể sử dụng đến các biện pháp như công cụ thuế, tăng nguồn cung. Chẳng hạn như trong trường hợp giá đang bị ảo như hiện nay, trong thời gian ngắn điều tiết đẩy ra thị trường một số dự án nhà ở xã hội với vài nghìn căn hộ. Tôi nghĩ rằng, ngay lập tức quả bóng sẽ xẹp đi ngay.

PV: Giá nhà ngày càng neo cao, liên tục lập kỷ lục giá mới. Trong khi đó câu chuyện quản lý, điều tiết vẫn chưa có những hiệu quả, có những ý kiến đang nói rằng, tình trạng như hiện nay sẽ dẫn đến lo ngại việc có một thế hệ trẻ mất cơ hội tạo lập nhà ở. Và câu chuyện nhà ở sẽ là vấn đề rất lớn sau này. Tôi thấy ý kiến này cũng có lý. Ông nghĩ thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Đúng là như thế. Đơn giản như thế này thôi, đơn cử tôi nói đến thế hệ trẻ sinh ra những năm 2000 mà chúng ta quen gọi là Gen Z ấy, bây giờ ra trường đi làm, thu nhập trừ đi chi phí sinh hoạt, thuê nhà thì tích luỹ kiểu gì để có thể mua được nhà. Giá nhà cứ lên tục tăng, cộng thêm bị đội giá, thổi giá nữa thì đa phần người dân hiện nay tiếp cận nhà ở còn khó khăn nữa chứ nói gì đến những người trẻ. Căn hộ thường thường bậc trung giờ cũng 4 – 5 tỷ, thu nhập tăng theo cấp số cộng, giá nhà lại tăng theo cấp số nhân thì bài toán nhà ở của người dân sẽ rất căng thẳng. Như tôi đã nói, giá nhà mà cứ bị đẩy giá, thổi giá theo một hướng. Cầu thì không chấp nhận giá đó. 2 ông cứ đi hai ngả tạo ra một thị trường ảo thì rất khó cho đại đa số người dân đang có thu nhập trung bình, thấp hiện nay tạo lập được nhà ở.

Hiện nay, đang không phải là một thị trường nhà ở chính thức bởi hàng hoá đang quá khan hiếm suốt một thời gian dài. Cùng với đó, các phân khúc nhà ở thì phát triển lệch lạc. Nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường không có, nhà ở ở phân khúc cao, giá trị lớn lại chiếm đa số. Vấn đề thị trường hiện nay rất cần có sự điều hành của Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền các địa phương để điều tiết. Cách điều tiết tốt nhất cũng chính là dựa trên quy luật thị trường. Tăng nguồn cung thì tự nhiên những người đang tạo ra sự khan hiếm, sự đẩy giá ngay lập tức sẽ phải quay về với quy luật của thị trường.

PV: Trong bối cảnh giá nhà bất thường như hiện nay thì lời khuyên của ông cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ là gì?

TS Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, người có nhu cầu mua nhà ở thực hiện nay cần phải bình tĩnh, nhìn thị trường để có đánh giá phù hợp nhất với bản thân mình. Tất nhiên, với những người có thể cân đối nguồn tiền để có thể mua được và cảm thấy phù hợp công việc, điều kiện của mình thì không nói. Nhưng câu chuyện mua nhà thì cũng như lâu nay người ta vẫn hay nói phải xem xét kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực chủ đầu tư… Nếu như khách hàng không am hiểu thì nên tìm đến các nhà tư vấn chuyên nghiệp, uy tín để người ta phân tích, đánh giá để khách hàng có thể đưa ra những quyết định phù hợp. Tránh trường hợp vội vàng rồi đưa ra những quyết định sai lầm.

Còn đối với các nhà đầu tư, tôi cho rằng bài học thời điểm năm 2022 – 2023 đến giờ vẫn giá trị. Đây là bài học đắt giá cho việc đầu tư, mua bán thiếu tính thị trường, trục lợi, đẩy giá, thổi giá tạo ra những hành vi có tính thao túng, lũng đoạn thị trường đều phải trả giá. Nhiều người vay mượn, cầm cố để lướt sóng, đẩy giá kiếm lời đến nay vẫn đang phải chịu những thiệt hại, áp lực lớn. Đấy là bài học để thấy rằng, khi thị trường bất ổn như hiện nay thì càng không nên tham gia.

PV: Xin cảm ơn ông!