Đột phá cơ chế để hồi sinh hàng nghìn căn hộ bỏ hoang

“Cởi trói” cho quỹ nhà công

Nhiều năm qua, bức tranh đô thị Hà Nội tồn tại một nghịch lý, đó là trong khi người chật vật tìm nơi an cư thì hàng loạt dự án nhà ở tái định cư lại bị bỏ hoang, xuống cấp theo thời gian. Theo số liệu thống kê, tính đến cuối năm ngoái, Hà Nội vẫn còn khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và nhà ở sinh viên chưa được đưa vào sử dụng.

Những khu nhà này, vốn được xây dựng từ ngân sách nhà nước, lại trở thành những "khối bê tông lặng lẽ". Điển hình như khu nhà ở Đền Lừ III (Hoàng Mai), gồm 3 tòa chung cư cao 17 tầng hoàn thành từ năm 2017 nhưng đã bị bỏ trống gần một thập kỷ. Hay dự án nhà tái định cư N01 tại ngã tư Duy Tân - Trần Thái Tông (Cầu Giấy), một vị trí "đất vàng" nhưng cũng chịu số phận bị lãng quên hơn 10 năm. Dự án này hiện mới đang được triển khai hoàn thiện trở lại.

Hay như, khu nhà sinh viên tại khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp sau nhiều năm bỏ hoang cũng gần đây mới được cải tạo, nâng cấp để chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội. Dự kiến việc cải tạo, nâng cấp tòa A2, A3 hoàn thành trong năm 2026, tòa A4 hoàn thành chậm nhất trong năm 2027.

Đây chỉ là một vài công trình, dự án nhà tái định cư đang bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực. Người dân mong muốn thành phố tiếp tục đầu tư hoàn thiện, đẩy mạnh chuyển đổi các khu nhà tái định cư thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, qua đó hạn chế lãng phí nguồn lực và cải thiện điều kiện chỗ ở cho người dân.

Và với việc, Quốc hội vừa chính thức thông qua Luật Thủ đô 2026 (sửa đổi) đã mở ra một chương mới trong quản lý đô thị tại Hà Nội. Điều 12 của Luật Thủ đô 2026 cho phép UBND TP Hà Nội được quyền chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. Chính sách này được kỳ vọng sẽ là "chìa khóa" để giải phóng hàng nghìn căn hộ đang bị bỏ hoang, đồng thời tối ưu hóa nguồn lực để đáp ứng nhu cầu an cư thực tế của người dân.

Bên cạnh đó, Điều 9 của Luật còn cho phép thành phố được thí điểm các cơ chế, chính sách mới, khác với luật hoặc nghị quyết của Quốc hội trong những điều kiện nhất định. Đây chính là cơ sở pháp lý vững chắc để Hà Nội chủ động điều tiết quỹ nhà, thay vì phải chờ đợi các thủ tục chuyển đổi công năng phức tạp và chồng chéo như trước đây.

Quan trọng là sử dụng hiệu quả, phù hợp thực tế

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển đô thị và nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng, việc có một cơ chế điều tiết linh hoạt sẽ giúp hạn chế tối đa lãng phí và tăng hiệu quả sử dụng nguồn cung đang khan hiếm.

“Thực tế trước đây cho thấy, việc phát triển các dự án với chức năng cố định như nhà tái định cư, nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại đôi khi chưa phù hợp với nhu cầu thực tế. Có nơi xây dựng nhà tái định cư nhưng không có người ở, dẫn tới nhiều căn hộ bị bỏ hoang. Trong khi đó, có khu vực đông lao động nhưng nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng chi trả của người dân”, ông Đính nói.

Chính vì vậy, theo ông Đính, chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở là cần thiết, giúp Hà Nội chủ động hơn trong phát triển. Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng, đô thị được triển khai, nhu cầu quỹ nhà, nhất là phục vụ giãn dân và tái định cư, rất lớn. Việc cho phép chuyển đổi công năng là cần thiết để quỹ nhà thích ứng với nhu cầu thực tế của từng khu vực.

Ông Đính cho rằng, đối với những khu vực được xác định không còn nhu cầu sử dụng quỹ nhà tái định cư, thì cho phép chuyển đổi để phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội. Trường hợp khu vực đó không có nhu cầu cả về tái định cư lẫn nhà ở xã hội áp dụng giải pháp chuyển đổi sang nhà ở thương mại thông qua đấu giá tài sản hoặc đấu giá quyền mua.

Mục tiêu lớn nhất là tránh lãng phí tài nguyên, nguồn lực và đặc biệt là quỹ nhà ở vốn đã tiêu tốn rất nhiều thời gian, công sức và chi phí của cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp để phát triển. Điều quan trọng là phải sử dụng hiệu quả các quỹ nhà này đúng mục đích và phù hợp với nhu cầu thực tế.

Dù Luật Thủ đô mới cho phép Hà Nội được điều chỉnh linh hoạt nhưng theo các chuyên gia vẫn cần có cơ chế kiểm soát đi kèm để tránh tình trạng chuyển đổi tràn lan, gây lãng phí. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, quy định của Luật Thủ đô mới chỉ là điều kiện cần, còn để triển khai hiệu quả cần bổ sung thêm các điều kiện cụ thể.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, thành phố cần ban hành quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục và điều kiện điều chỉnh giữa các loại hình nhà ở, làm cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền thực hiện thống nhất, đồng thời có lộ trình phù hợp.

Bên cạnh đó, cần rà soát, đánh giá lại quỹ nhà ở hiện có, nhất là các dự án tái định cư không còn nhu cầu. Với các công trình xuống cấp, phải cải tạo, chỉnh trang trước khi chuyển đổi công năng. Bởi nếu không, dù được phép chuyển đổi cũng khó thu hút người dân.

Hà Nội hiện đang là địa phương đi đầu cả nước về phát triển nhà ở xã hội. Với "đòn bẩy" từ Luật Thủ đô mới, thành phố có thêm dư địa để chủ động điều tiết thị trường, đưa quỹ nhà sát với nhu cầu thực tế của người dân. Mỗi căn hộ được đưa vào sử dụng không chỉ là một phần ngân sách được bảo toàn, mà còn là một cơ hội an cư cho người dân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững.