Đưa đấu giá đất “trở lại quỹ đạo”

“Nóng” như đất đấu giá

Trong vài năm trở lại đây, những cuộc đấu giá đất tại các vùng nông thôn ở nhiều địa phương luôn trở thành “điểm nóng” trên thị trường bất động sản, đặc biệt là ở giai đoạn thị trường đang trong tiến trình phục hồi sau thời gian trầm lắng, nhu cầu đầu tư vốn bị đè nén bật tăng trở lại.

Đông người tham gia, giá khởi điểm thấp, giá trúng cao, bỏ cọc, thổi giá… là những từ khóa đã trở nên quen thuộc khi nói về đấu giá đất, gần đây nhất là các phiên đấu giá ở một số huyện vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai…

Mức giá trúng đấu giá liên tục lập kỷ lục, gây xôn xao dư luận bởi khu vực xung quanh chưa có chuyển biến mạnh mẽ về hạ tầng. Các chuyên gia cho rằng, tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, nhưng giá đất lên tới hơn 100 triệu đồng/m², ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực. Đây có thể là kết quả của các mục đích không lành mạnh, đấu giá nhưng thực chất là “thổi giá”.

Thực tế, sau mỗi cuộc đấu giá “nóng bỏng tay”, mặt bằng giá mới có dấu hiệu được thiết lập khi nhiều môi giới và nhà đầu tư lấy mức giá trúng đấu giá để làm căn cứ tăng giá rao bán bất động sản khu vực lân cận. Đơn cử như nhiều căn liền kề tại một khu đô thị ở xã thuộc huyện Hoài Đức, ngoại thành Hà Nội, có vị trí gần khu đất vừa được đưa ra đấu giá nói trên cũng được đà tăng giá 10% chỉ sau sự kiện đấu giá vài ngày, dù đây vẫn là dự án bỏ hoang, không có người ở.

Khi mục đích “thổi giá” đã đạt được, tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, không nộp tiền sau khi trúng đấu giá là điều không khó đoán. Như tại Thanh Oai, sau phiên đấu giá gây rúng động, đã có 55 lô đất bỏ cọc, trong đó có cả lô đất có giá trúng lập đỉnh hơn 100 triệu đồng/m². Trong 13 lô đất nộp đủ tiền, giá cao nhất chỉ hơn 55 triệu đồng.

Trước những biến động phức tạp về tình trạng giá đất tăng chóng mặt trong các phiên đấu giá gần đây, các cơ quan quản lý đã yêu cầu kiểm tra, chấn chỉnh công tác đấu giá đất nhằm xác định những hành vi tiêu cực, gây lũng đoạn thị trường. Bộ Xây dựng cho biết, trong quá trình đấu giá đất, tại một số nơi còn có hiện tượng “cò đấu giá”, thông đồng với nhau, gây ảnh hưởng đến những người tham gia đấu giá với mục đích chân chính. Theo Bộ Xây dựng, hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm, tại nhiều cuộc đấu giá, khoảng 70% người tham gia là nhà đầu tư từ nơi khác đến, đây là những dấu hiệu rõ ràng của tình trạng đầu cơ và thiếu các công cụ quản lý hiệu quả.

“Thị trường bất động sản Hà Nội, với đặc thù dân cư đông đúc, cung không đủ cầu, theo đó dễ thu hút cả những nhà đầu cơ trong các phiên đấu giá. Không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất vẫn xuất hiện các nhà đầu tư thông đồng đẩy giá nhằm nâng giá trị những khu đất lân cận để trục lợi”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Chệch hướng mục tiêu ban đầu của hoạt động đấu giá

Đất đấu giá với đặc tính đủ pháp lý, có nguồn gốc rõ ràng, và “khan hiếm” trở thành một sản phẩm đầu tư hấp dẫn, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung mới và đất nền vẫn là kênh đầu tư “vua”.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận lại mục tiêu của việc quy hoạch các khu đất đấu giá, đó là tạo ra những khu dân cư mới, giúp người dân có nhu cầu ở thực tiếp cận được và có cơ hội mua đất. Khi các cuộc đấu giá có dấu hiệu bị “thao túng” về giá, khiến giá đất tăng cao, không chỉ khiến mục tiêu ban đầu bị chệch hướng mà còn gây ra nhiều hệ luỵ lâu dài đối với quá trình phát triển của địa phương.

Bên cạnh đó, giá trúng cao, trước mắt ngân sách địa phương sẽ hưởng lợi. Nhưng giá đất khu vực xung quanh nếu lấy mức giá trúng đấu giá của khu đất đó làm tham chiếu thì sẽ bị đẩy tăng lên. Thậm chí đó là mức giá “kỳ vọng” của tương lai - sau khi có đầy đủ hơn hệ thống hạ tầng cùng các nền tảng thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa, còn thực tế thì chưa thể tương xứng.

Khi giá tăng không theo quy luật sẽ khiến chi phí đất đai đầu vào gia tăng, khiến việc thu hút đầu tư, phát triển, giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn. Đối với các vùng nông thôn ven thành phố, giá đất tăng là một trong những yếu tố có thể kìm hãm sự phát triển và gây ra sự lãng phí lớn, khi nguồn lực đất đai không được chuyển hóa thành tư liệu sản xuất, mà “nằm im”, chôn theo dòng tiền đầu tư vào trong đất. Đó là chưa kể, áp lực nhà ở của người dân địa phương cũng gia tăng khi những khu đất hiện hữu trở thành “món hàng” được trao qua bán lại của các nhà đầu tư từ nơi khác đến. Giá đất càng tăng, người mua thực càng khó tiếp cận.

Theo các chuyên gia, với đất đấu giá, việc giá trúng cao là khó có thể tránh khỏi và cũng khó để xác định mức giá trúng có chứa đựng hành vi đầu cơ, thao túng, thổi giá hay không. Bởi hiện chưa có công cụ nào để ngăn chặn người có nhu cầu sẵn sàng trả giá cao nhất để mua được mảnh đất mà họ tham gia đấu giá. Theo đó, việc giá khởi điểm thấp trong nhiều trường hợp không phải là nguyên nhân khiến giá trúng đấu giá cao kỷ lục.

Mặt khác, tại các phiên đấu giá đất thu hút hàng trăm, hàng nghìn người đăng ký, tình trạng nhà đầu tư tham gia với mục đích bán ăn chênh, thổi giá là điều không khó để nhận diện nhưng xét về góc độ pháp lý, hiện chưa có chế tài cụ thể để xác định hành vi và xử lý các đối tượng này. Ngay cả khi nếu xác định được hành vi thổi giá nhưng mức xử phạt nếu được áp dụng có thể cũng không đáng gì so với khoản lợi nhuận họ nhận được.

Khi tổ chức các phiên đấu giá đất, Nhà nước có 2 mục tiêu là tạo nơi an cư cho người dân và tạo nguồn thu cho ngân sách. Việc đấu giá cao nhưng bỏ cọc đã phá vỡ cả 2 mục tiêu trên. Chính vì vậy, đối với đất đấu giá, cần xác định rõ mục đích và hiệu quả để cân nhắc có nên tiếp tục duy trì hình thức này hay không. Trong trường hợp cần thiết, phải có chế tài, công cụ để kiểm soát tình trạng mua bán sang tay, “lướt sóng” đất đấu giá trong thời gian ngắn, đồng thời có công cụ để làm giảm sức hấp dẫn và nhu cầu đầu tư đất đấu giá để hướng sản phẩm này đến người có nhu cầu thực sự, ngăn chặn hành vi thổi giá. Có thể thông qua việc tăng mức thu tiền cọc lên trên 50% và đánh thuế cao đối với những trường hợp mua bán sang tay trong thời gian ngắn.

Sau cùng, đất đai cần được sử dụng hợp lý để tránh lãng phí và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội thay vì trở thành một sản phẩm đầu tư mua đi bán lại, chôn vốn rồi bỏ hoang, gây xáo trộn thị trường và ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Những khu đất đấu giá khi không có nhu cầu sử dụng thực mà giá đất bị đẩy lên cao sẽ không tránh khỏi hệ luỵ này.