Giá đất đầu vào tăng “làm khó” mục tiêu kéo giảm giá nhà

Không chỉ Hà Nội, mà bảng giá đất được các địa phương từng công bố đều có xu hướng tăng. Theo các chuyên gia, đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong chi phí đầu vào của bất động sản, do đó đây sẽ là rào cản lớn để hướng tới mục tiêu kéo giảm giá nhà. 

Tăng chi phí đầu vào

Theo dự thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, các khu vực lõi đô thị nằm trong vành đai 1 (bao gồm 9 phường như Tây Hồ, Ngọc Hà, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng…), giá đất được đề xuất tăng nhẹ khoảng 2%. Mức giá đất cao nhất đạt hơn 702 triệu đồng/m² cho vị trí mặt đường tại các tuyến phố trung tâm như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo. Mức tăng 2% này cũng được áp dụng chung cho khu vực 2, 3, 4, 5 và 6 (gồm các phường ở lõi đô thị).

Trong khi đó, khu vực ngoại thành lại ghi nhận mức tăng đáng kể. Mức tăng cao nhất là 26%, tập trung ở khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Hoài Đức, Đông Sơn, An Khánh…).

Khu vực 7 và khu vực 10 cũng có mức tăng 25%. Giá đất ở cao nhất trong nhóm này là 64,7 triệu đồng/m², áp dụng cho vị trí 1 trên quốc lộ 32. Sự tăng giá này diễn ra trong bối cảnh xu hướng đầu tư đất nền ven đô đang "nóng" trở lại, đặc biệt tại các khu vực gần vành đai 3, vành đai 4, nơi hạ tầng giao thông và đô thị vệ tinh phát triển nhanh. Đáng chú ý, bảng giá đất điều chỉnh trước đó tại Hà Nội cho giai đoạn chuyển tiếp đến hết năm 2025 cũng đã tăng từ 2 đến 6 lần so với bảng giá cũ.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản vốn cực kỳ nhạy cảm với các tác động chính sách. Việc bảng giá đất 2026 của Hà Nội và các địa phương có xu hướng tăng sẽ đẩy thị trường đứng trước áp lực của "làn sóng" tăng giá.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, trọng tài viên tại Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc giá đất tăng mạnh sẽ có tác động rất mạnh đến nhiều vấn đề trong xã hội. Đối với các dự án bất động sản, giá đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành. Khi bảng giá đất (cơ sở định giá) tăng vọt sẽ khiến chủ đầu tư mất thêm nhiều chi phí, các chi phí này sẽ được chủ đầu tư tính thẳng vào giá bán.

“Giá đất tăng, chắc chắn giá nhà sẽ tiếp tục tăng. Điều này sẽ khiến người dân tiếp cận nhà ở còn khó hơn. Không những thế, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những tác động từ chính sách, vì thế có khi bảng giá đất mới chưa áp dụng mà giá ngoài thị trường đã nhảy múa, tạo ra những hệ lụy không đáng có”, luật sư Trương Thanh Đức phân tích.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho rằng, xu hướng xây dựng “bảng giá đất sau cao hơn bảng giá đất trước” cũng sẽ khó đạt được mục tiêu kéo giảm giá nhà. Giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư đội lên, rủi ro lớn hơn, doanh nghiệp sẽ rụt rè hơn khi đầu tư dự án.

“Việc xác định giá đất hiện nay vẫn thiếu cơ sở khoa học và chưa tính đến sức chịu đựng thực tế của nền kinh tế. Hơn nữa, việc giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư đội lên, rủi ro lớn hơn, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Xây dựng bảng giá đất phải hướng tới mục tiêu đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”, ông Hiệp cho hay.

Kiến nghị điều chỉnh cơ chế tính giá đất

Trong bối cảnh chi phí đất đai tăng cao, nhiều cơ quan đã đưa ra những kiến nghị quan trọng để điều chỉnh cơ chế tính giá đất, nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí và đảm bảo tính hợp lý của chính sách. Trong kiến nghị mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trên thực tế có những dự án đầu tư tại những khu vực mới phát triển, hoặc những dự án có quy mô sử dụng đất lớn và chưa có bảng giá đất hoặc nếu có bảng giá đất thì việc áp dụng bảng giá đất cũng sẽ không phù hợp.

Trường hợp này cần thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai hiện hành để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất bổ sung quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án có quy mô sử dụng đất lớn từ 100ha trở lên và các dự án đầu tư tại các khu vực mới phát triển, chưa có bảng giá đất.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) hoan nghênh việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường. Tuy nhiên, HoREA đề xuất các điều chỉnh sâu sắc liên quan đến chi phí đầu tư và đối tượng yếu thế. Giá đất bồi thường (chi phí đầu vào) cần quy định rõ trường hợp giá đất tính bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại mà tổ chức kinh tế đã thỏa thuận thì tổ chức kinh tế phải hỗ trợ phần giá trị chênh lệch, và chi phí này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất sau cùng. Đối với giá đất tái định cư, HoREA bày tỏ sự băn khoăn về việc áp dụng cách tính "giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất" để tính giá đất tái định cư, vì điều này có thể khiến người tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất rất cao. Đặc biệt, người được tái định cư thường là "người yếu thế". Do đó, HoREA đề nghị tính giá đất tái định cư bằng 20% giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất nhân với diện tích đất ở. HoREA khẳng định đề xuất này là "thấu tình đạt lý" và phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo cuộc sống người dân sau khi thu hồi đất phải "bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".

“Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, đề nghị giảm mức thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, giảm mức thu từ 30% xuống 20% đối với diện tích trong hạn mức, và từ 50% xuống 30% đối với diện tích vượt hạn mức. Cùng với đó cần áp dụng giá đất cụ thể, đề xuất loại trừ trường hợp các khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất (như dự án lấn biển, khu vực hoang sơ chưa kết nối hạ tầng) khỏi việc áp dụng bảng giá đất. Các trường hợp này cần được xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Đất đai 2024, chủ yếu thông qua áp dụng phương pháp thặng dư”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.