Giá nhà đất tăng cao, nhà ở bình dân thiếu hụt

Dù có quy mô lớn nhất cả nước với hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS), tổng vốn đăng ký hơn 1.211.000 tỷ đồng cùng hơn 36.000 doanh nghiệp đăng ký hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, tổng vốn đăng ký khoảng 855.000 tỷ đồng nhưng trong 6 tháng đầu năm nay, lĩnh vực kinh doanh BĐS tại TP Hồ Chí Minh có tăng trưởng âm, giảm đến 5,8% so với nửa đầu năm 2021. Từ cuối quý 2 đến nay, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phát triển chậm lại nhưng giá nhà, đất tiếp tục tăng cao.

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2021 và 6 tháng đầu năm nay của Bộ Xây dựng cho thấy, dù nhiều địa phương bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng năm 2021 cả nước vẫn có 172 dự án nhà ở thương mại (NOTM) hoàn thành với quy mô 24.027 căn hộ, bằng khoảng 60% số dự án và 42% số lượng căn hộ so với một năm trước đó. Thế nhưng trong 6 tháng đầu năm nay, số lượng NOTM hoàn thành cũng chỉ đạt khoảng 12.000 căn. Điều này cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung NOTM để đáp ứng nhu cầu của người dân, nhất là ở các đô thị lớn.

Là địa bàn có lượng giao dịch BĐS rất lớn, lúc cao điểm chiếm đến một nửa giao dịch BĐS của cả nước, nhưng theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nửa đầu năm nay, Sở Xây dựng cũng chỉ mới xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai cho 17 dự án, tổng số 9.456 căn với tổng giá trị vốn cần huy động lên đến 77.591 tỷ đồng. Trong số này, số lượng căn hộ chung cư là 8.937 căn, nhà ở thấp tầng chỉ có 519 căn. Tuy vậy, nhà ở thuộc phân khúc cao cấp đã chiếm đến 7.577 căn, phân khúc nhà ở trung cấp chỉ có 1.879 căn và nhà ở bình dân đã hoàn toàn biến mất.

Đánh giá về thực trạng này, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho rằng đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng chỉ rõ sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường BĐS tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận người dân có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp phải chiếm  tỷ lệ nhỏ nhất.

Bên cạnh đó, theo Sở Xây dựng thì việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, đưa sản phẩm vào thị trường. Tuy vậy, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua đã giảm mạnh, trong vòng 1,5 năm, tại thành phố chỉ có 1 dự án được chuyển nhượng do các dự án khác chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận xét, thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở. Cụ thể, năm 2018 nguồn cung nhà ở chỉ còn 28.316 căn nhà, bằng 65% so với năm 2017; năm 2019, nguồn cung nhà ở là 23.046 căn, bằng 53% so với năm 2017; năm 2020, nguồn cung nhà ở giảm chỉ còn 16.895 căn, bằng 39% so với năm 2017; năm 2021 nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm chỉ còn 14.443 căn, bằng 33% so với năm 2017.

Ngoài ra, theo ông Châu, thị trường BĐS thành phố cũng đã xuất hiện tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi thị trường rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền, ở mức dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Thực trạng này đã tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế, những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Kiến nghị Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương tiếp tục đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” sẽ được công nhận chủ đầu tư dự án NOTM. Việc này sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền để khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường và kéo giảm giá nhà…

Đại diện Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, Điều 22, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường BĐS. Quy định như vậy sẽ dẫn đến tình trạng 99% dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hoặc có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở dù có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, nhà ở nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án. Quy định này đã khiến tất cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc có đất khác không phải là đất ở không thể triển khai, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.

Đại diện Hiệp hội BĐS cũng cho biết, đến nay mới chỉ có khoảng phân nửa số tỉnh, thành phố trên cả nước ban hành quy định tiêu chí các phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. Trên thực tế, có đến hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp có đất công nằm xen kẽ tại nhiều địa phương vẫn bị đình lại, chưa thể triển khai thực hiện được.