Giá nhà ở xã hội tăng nhanh “làm khó” người thu nhập thấp
Một căn nhà ở xã hội 70m2 cũng có giá xấp xỉ 2 tỷ đồng với mức tạm tính gần 30 triệu đồng/m2. Với mức giá này thì rõ ràng đối với những người làm công ăn lương, người có thu nhập thấp đủ điều kiện được mua (thu nhập dưới 15 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập) thực sự là bài toán khó. Sau một thời gian dài thiếu vắng nguồn cung, thì nay thi thoảng lại có một dự án mới “ra lò” là những tín hiệu tích cực với nhà ở xã hội. Thế nhưng, việc giá nhà ở xã hội liên tục tăng lại đang tạo ra một gánh nặng lớn đối với người có thu nhập thấp, ước mơ để sở hữu nhà vẫn xa xỉ.
Liên tục tăng
Giữa năm 2023, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (nay là phường Đại Mỗ, Hà Nội) được mở bán với mức giá hơn 19,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng). Thời điểm đó, mức giá này cũng đã khiến không ít người sửng sốt bởi giá nhà ở xã hội đã tiệm cận 20 triệu đồng/m2.
Tuy vậy, người ta vẫn xếp hàng cả đêm để bốc thăm quyền được mua căn hộ. Lý do là bởi đây là dự án có vị trí đắc địa, đồng thời đây cũng là dự án nhà ở xã hội hiếm hoi được mở bán sau một thời gian rất dài Hà Nội gần như không có nguồn cung mà giá nhà thương mại lại quá cao.
Đến thời điểm này, nguồn cung nhà ở xã hội đã dồi dào hơn với hàng loạt dự án được khởi công. Thế nhưng, mức giá hiện nay đã tiệm cận 30 triệu đồng/m2. Dù chưa tiếp nhận hồ sơ mua nhà nhưng dự án nhà ở xã hội Hạ Đình đã đưa ra mức giá tạm tính lên tới 25 triệu đồng/m2. Và mới đây nhất, dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu (phường Thượng Thanh, Long Biên cũ, nay là phường Bồ Đề, Hà Nội) có mức giá tạm tính được công bố lên tới 27 triệu đồng/m2.
Với mức giá này, căn hộ có diện tích nhỏ nhất 32m2 tại dự án sẽ có giá khoảng 864 triệu đồng và căn có diện tích lớn nhất 77m2 có giá khoảng 2,08 tỷ đồng. Nếu được phê duyệt thì đây sẽ là dự án nhà ở xã hội có mức giá cao nhất từ trước đến nay.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện giá nhà ở xã hội tăng cao đang “làm khó” người có thu nhập thấp. Có nhiều lý do khiến cho giá nhà ở xã hội tăng, nhưng việc tăng nhanh sẽ khiến cho thu nhập của các đối tượng hưởng thụ không thể theo kịp.
“Ví dụ với mức giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 70m2 sẽ có giá khoảng 2 tỷ đồng. Với số tiền đó thì câu hỏi đặt ra là bao giờ người thu nhập thấp tiết kiệm được để mua. Chỉ cần vay ngân hàng 50% thì chi phí sinh hoạt và tiền trả ngân hàng sẽ thành gánh nặng lớn. Trong khi đó, trên thị trường hiện nay, giá nhà ở xã hội cũ cũng đang được rao bán ở mức 50 - 60 triệu đồng/m2 thì phải nói thật người có thu nhập khá cũng không mua nổi, chứ nói gì đến thu nhập thấp”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nhà ở xã hội là loại hình được hưởng nhiều ưu đãi từ nhà nước như miễn giảm tiền sử dụng đất, được ưu đãi về thuế, được vay vốn ưu đãi… do đó mức giá làm sao phải phù hợp. Nếu giá nhà ở xã hội liên tục tăng, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người có thu nhập thấp sẽ làm mất đi ý nghĩa ban đầu của loại hình nhà ở này.
Giải pháp hiện nay là các địa phương cần tích cực vào cuộc triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở của Chính phủ để sớm tăng được nguồn cung. Việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ giải "cơn khát" nhà ở cho người dân và hạ nhiệt thị trường, cũng đồng nghĩa đảm bảo bài toán an sinh xã hội về mặt nhà ở.
Giá bán thế nào để hợp lý?
Thực tiễn triển khai chính sách nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, vấn đề giá bán, thuê mua nhà ở xã hội được người dân và các đại biểu Quốc hội hết sức quan tâm. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng cũng như qua kết quả kiểm toán cho thấy việc xác định giá của chủ đầu tư hiện nay mặc dù được hưởng nhiều ưu đãi nhưng giá bán đến với người dân, đặc biệt người dân có thu nhập thấp còn chưa hợp lý.
Lý giải vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho hay, theo quy định của pháp luật hiện nay, giá bán nhà ở xã hội đã cho phép là chủ đầu tư tính toán đầy đủ các cơ cấu hình thành giá bán. Đối với mỗi một dự án khác nhau thì giá bán sẽ khác nhau.
“Ví dụ, chúng ta đã có quỹ đất sạch rồi, chúng ta xây dựng một tòa nhà ở thì về cơ bản là cái giá nhà ở xã hội sẽ chỉ bao gồm giá thành xây dựng khối nhà đó. Thế nhưng nếu đây là một dự án nhà ở xã hội độc lập mà chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở trong dự án thì giá sẽ cao hơn. Thực tế cũng sẽ có những trường hợp, việc xác định giá bán nhà ở xã hội chưa đúng với quy định. Ví dụ như trường hợp phân bổ tiền lợi nhuận của phần nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chưa phù hợp hay giá lợi nhuận định mức của các dự án nhà ở xã hội cao hơn mức quy định là 10%. Việc này hoàn toàn có thể kiểm soát được qua công tác quản lý nhà nước, mà cụ thể là sau này các đơn vị kiểm toán độc lập hay công tác hậu kiểm từ Kiểm toán nhà nước, Sở Xây dựng, Sở Tài chính sau này”, ông Hưng lý giải.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá nhà ở xã hội tăng lên gần đây là do hiện các doanh nghiệp bắt đầu khởi công. Chính vì thế khi đưa ra giá bán, doanh nghiệp đã tính toán chi phí thực tiễn đang xảy ra ở thị trường.
Trong đó, có chi phí quá trình thực hiện kéo dài, chi phí quản lý, chi phí vận hành, chi phí lãi vay đều phải cộng vào. Vì vậy, càng để thời gian dài chi phí càng tăng lên. Ngoài ra, chi phí đầu vào khác như nhân công, vật liệu, vật tư càng tăng mạnh, nhất là vật liệu khan hiếm có thể tăng lên gấp đôi… cũng khiến giá nhà tăng.
“Tôi cho rằng, các doanh nghiệp đã đặt ra mức giá so với kỳ vọng của xã hội, chẳng hạn, tại Hà Nội mức giá khoảng hơn 20 triệu đồng/m2, rõ ràng so với giá trước đây là đã tăng lên nhưng rất nhiều thứ đang tăng lên thì đó là điều phải chấp nhận. Vấn đề là chúng ta phải nhìn tổng quan các vấn đề để xác định mức giá đó là hợp lý hay không hợp lý”, ông Đính nói.