Giá nhà vượt xa thu nhập: Đề xuất loạt giải pháp điều tiết thị trường

Giá nhà vượt xa thu nhập người dân

Theo khảo sát do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện tháng 9/2025, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 92,9 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, con số này còn cao hơn, lên tới 135,3 triệu đồng/m2. Mức giá này chênh lệch rất lớn so với thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam hiện nay, vốn chỉ dao động từ 8 - 10 triệu đồng/tháng.

Khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập đang khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình. Trước thực trạng đó, Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá nhà của Chính phủ được coi là một bước đi chính sách quan trọng, thể hiện quyết tâm định hướng lại thị trường, bảo vệ quyền tiếp cận nhà ở của người dân.

Phân tích của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại các đô thị lớn có xu hướng tăng cao bất thường, không hoàn toàn phản ánh quy luật cung - cầu thực tế. Một phần nguyên nhân đến từ tình trạng đầu cơ, thổi giá và thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, gây ra những "cơn sốt ảo" tại nhiều địa phương. Tình trạng này không chỉ làm lệch lạc thị trường mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý xã hội.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng mất cân đối nghiêm trọng, khi phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê còn thiếu hụt trầm trọng. Điều này khiến nhu cầu ở thực - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội - không được đáp ứng đúng mức.

Hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch hay định giá đất chưa đồng bộ và kém hiệu quả. Việc thiếu các chỉ số chuẩn và hệ thống dữ liệu đáng tin cậy khiến cơ quan quản lý khó can thiệp đúng lúc, trong khi người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ và người lao động đô thị, ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp.

Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, việc Chính phủ sớm đưa ra các cơ chế, chính sách kiểm soát giá nhà là cấp thiết và cần được triển khai đồng bộ, quyết liệt. Bởi đây là vấn đề an sinh xã hội. Hiến pháp Việt Nam khẳng định nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân. Tuy nhiên, với mức giá hiện nay, ngay cả nhóm thu nhập trung bình cũng khó tiếp cận nhà ở. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng sống, năng suất lao động và động lực phát triển của xã hội.

"Không ít người trẻ hiện nay không dám kết hôn, sinh con vì không có nơi ở ổn định. Nếu xu hướng này kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu dân số và nguồn nhân lực của đất nước", ông Doanh cảnh báo.

Từ góc độ thị trường, giá nhà tại một số khu vực bị đẩy lên mức cao không hợp lý, vượt xa giá trị thực. Điều này khiến thị trường trở nên méo mó, thiếu niềm tin và kém thanh khoản. Khi bất động sản không thanh khoản, dòng tiền bị ứ đọng, doanh nghiệp không trả được nợ, kéo theo rủi ro cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế nói chung. Lúc đó, kinh tế vĩ mô khó tránh khỏi tác động tiêu cực nếu thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng".

Trên thế giới, phần lớn các cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ bong bóng bất động sản. Do đó, Việt Nam cần hành động nhanh chóng, chủ động hạ nhiệt thị trường và đưa giá nhà về giá trị thực - ông Doanh nhấn mạnh.

Ba trụ cột kiểm soát thị trường

PGS.TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế nhận định, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ đề xuất ba trụ cột chính nhằm kiểm soát giá nhà và định hình lại thị trường. Đầu tiên là thiết lập Trung tâm giao dịch bất động sản, nơi tích hợp các dữ liệu về quy hoạch, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và lịch sử giao dịch của từng tài sản.

Trung tâm này sẽ đóng vai trò như một "đầu mối chính thức" trong các giao dịch bất động sản, giúp giảm thiểu tình trạng thổi giá và tạo nền tảng minh bạch cho thị trường. Nếu vận hành đúng, trung tâm này sẽ kéo mặt bằng kỳ vọng giá về gần với giá trị thực, đồng thời giảm rủi ro cho cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Trụ cột thứ hai là hạn mức tín dụng đối với người mua nhiều nhà, nhằm hạn chế đầu cơ lướt sóng. Theo đó, người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên sẽ bị siết tỷ lệ vay vốn và tăng chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, để tránh ảnh hưởng tới nhóm cung cấp nhà cho thuê dài hạn - vốn là một thành phần quan trọng trong các đô thị lớn - chính sách tín dụng cần phân loại rõ ràng theo mục đích sử dụng. Thay vì "cào bằng", chính sách cần "định rủi ro theo hành vi" như hỗ trợ vay ưu đãi cho người mua ở thực, siết chặt đối với đầu cơ ngắn hạn, và tạo điều kiện cho nhà đầu tư cho thuê minh bạch - ông Long khuyến nghị.

Cùng đó, trụ cột thứ ba chính là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với định nghĩa rõ ràng về "giá phù hợp" gắn liền với thu nhập trung vị của từng địa phương và tỷ lệ thanh toán hợp lý (30 - 35% thu nhập). Ngoài việc bố trí quỹ đất riêng và ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm này cần có ràng buộc về thời gian chuyển nhượng để hạn chế lướt sóng, đồng thời đi kèm cơ chế hỗ trợ người mua gặp khó khăn thông qua Quỹ Phát triển nhà ở.

Ở góc độ chuyên gia, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - TS. Lê Xuân Sang khẳng định, để giải quyết tận gốc bài toán giá nhà, cần "mở van" nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ. Chuyên gia này cũng chỉ rõ, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua là do Quyết định 61/2024/QĐ-UBND về tách thửa. Theo đó, từ tháng 10/2024, quy định diện tích tách thửa tối thiểu tăng từ 30m2 lên 50m2, đi kèm yêu cầu chiều rộng và mặt tiền từ 4m trở lên.

"Chính sách này làm giảm mạnh nguồn cung nhà nhỏ - vốn là loại hình phù hợp với số đông người dân đô thị. Cộng thêm quy định về hạ tầng, tiêu chuẩn đô thị, gần như không còn quỹ nhà diện tích nhỏ với giá hợp lý", ông Sang phân tích.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất và yêu cầu định giá theo "nguyên tắc thị trường" theo Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện để giá đất bị đẩy lên nhanh chóng, đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng. Tất cả các chính sách hành chính chỉ mang tính tạm thời. Gốc rễ để hạ nhiệt thị trường vẫn là phải tăng cung thực chất, nhất là ở phân khúc nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản của Chính phủ là bước đi chính sách cần thiết, thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước trong việc đưa thị trường quay lại đúng quỹ đạo. Bài toán nhà ở không chỉ là câu chuyện thị trường mà còn là vấn đề an sinh, phát triển bền vững và ổn định xã hội.

Do đó, việc ban hành và thực thi hiệu quả Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm phù hợp, hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.