Giải pháp căn cơ hỗ trợ người trẻ sở hữu căn nhà đầu tiên

Sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, một số ngân hàng thương mại đã vào cuộc triển khai các gói cho vay hỗ trợ người trẻ mua nhà. Ngay lập tức, chủ trương này đã nhận được sự đồng thuận và kỳ vọng sẽ tạo ra trợ lực mạnh mẽ để giúp người trẻ an cư. Chủ trương này mang tính nhân văn lớn, góp phần vào sự phát triển ổn định của đất nước - là nhận định của TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Chuyên mục Trò chuyện Chủ nhật tuần này, PV đã có cuộc trao đổi cùng TS Nguyễn Văn Đính xung quanh vấn đề này.

PV: Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người dưới 35 tuổi đang nhận được quan tâm và đồng tình rất lớn của dư luận. Cũng đã có một số ngân hàng thương mại vào cuộc. Theo ông thì tại sao chúng ta cần hỗ trợ nhóm đối tượng này?

TS Nguyễn Văn Đính: Trước tiên chúng ta cần phải nói về bối cảnh thị trường nhà ở hiện nay. Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn 72% trong 5 năm qua, còn tại TP Hồ Chí Minh cũng tăng gần 50%. Thế nhưng thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 10% mỗi năm. Sự chênh lệch này khiến việc sở hữu nhà ngày càng trở nên xa vời với phần lớn người trẻ, ngay cả khi họ có trong tay 30% giá trị căn hộ để vay phần còn lại.

Hiện các căn hộ hai phòng ngủ với giá dưới 3 tỷ đồng tại khu vực trung tâm gần như đã biến mất. Nếu chọn vay mua nhà, người mua phải chấp nhận trả nợ trong vòng 15 - 25 năm, kèm theo rủi ro từ lãi suất thả nổi và áp lực tài chính dài hạn. Đây là một bài toán không dễ với những người trẻ đang ở giai đoạn đầu sự nghiệp.

Do đó, ở góc nhìn của tôi thì đây là một chính sách hợp lý để hỗ trợ cho nhóm lao động vàng của đất nước. Trước hết có thể đánh giá, nhóm lao động này có mấy nhu cầu lớn như: Nhu cầu về nhà ở, nhu cầu phát triển. Đây là nhóm lao động đang trong thời kỳ sung mãn nhất, tỉnh táo nhất. Đối với nhu cầu nhà ở, thì nhóm lao động này đang trong giai đoạn từ khởi nghiệp đến trưởng thành. Khi người ta đang khởi nghiệp thì việc có thêm sự hỗ trợ để an cư cũng là vấn đề rất quan trọng. An cư được sẽ tiếp thêm động lực để các bạn trẻ này phấn đấu tốt hơn trong công việc. Bên cạnh đó, việc có những chính sách đặc biệt để hỗ trợ nhóm này an cư cũng sẽ giúp họ mạnh dạn hơn trong việc sinh con đẻ cái, góp phần quan trọng để ổn định chính sách dân số.

Như chúng ta đã biết, Việt Nam đang vào giai đoạn già hoá dân số nhanh. Việc ổn định chính sách dân số để đảm bảo lực lượng lao động là vấn đề rất quan trọng trong các chính sách phát triển kinh tế của quốc gia. Không an cư, không có nhà cửa thì các bạn trẻ sẽ ngại lập gia đình, ngại sinh con đẻ cái. Việc này thì đã có bài học từ nhiều quốc gia, chúng ta đã thấy họ đang chịu áp lực rất lớn do dân số già hoá, mà tỷ lệ sinh lại quá thấp như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc…

Về mặt kinh tế thì nhóm này là nhóm có nhiều tư duy, ý tưởng sáng tạo, dám nghĩ dám làm. Thế nhưng ở lứa tuổi này thì họ tích luỹ chưa được nhiều mà lại rất cần đến vốn mua nhà, vốn phát triển. Nên việc hỗ trợ nhóm này là chủ trương hoàn toàn đúng đắn để phục cho việc phát triển kinh tế ổn định.

PV: Với các gói vay đang được một số ngân hàng thương mại triển khai, phía ngân hàng chỉ đảm bảo được mức lãi suất cố định trong một vài năm đầu. Đang có những ý kiến rằng, đối với các đối tượng trẻ này, lãi suất không cần quá thấp nhưng cần cố định, ổn định trong một thời gian dài. Ý kiến của ông thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Bất chấp sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá bán căn hộ, nhu cầu sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn, trong đó nhóm mua lần đầu để ở chiếm tới 62%. Do đó, hơn 80% người mua bắt buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính với mức vay phổ biến trong khoảng 30-50% giá trị bất động sản. Điều này khiến mục tiêu an cư tại thành phố vừa là một giấc mơ vừa là một thách thức lớn với đông đảo người trẻ chưa có nhiều vốn tích lũy.

Chính vì thế, tôi cũng hoàn toàn đồng tình với quan điểm này. Bởi vì, việc hỗ trợ lãi suất để mua nhà rất cần sự ổn định. Nếu phía ngân hàng đưa ra những gói cho vay với lãi suất thấp, nhưng chỉ khoảng 2 năm đầu để thu hút người vay, sau đó thả nổi thì quá khó. Bởi chúng ta thấy, với giá nhà đang rất cao hiện nay, để mua nhà thì không chỉ người trẻ chưa có tích luỹ, đến tầng lớp đi làm nhiều năm có chút tích luỹ cũng phải vay số tiền không nhỏ. Lãi suất chỉ ổn định 2 năm đầu, sau đó thả nổi lên quá cao thì hai vợ chồng đi làm chắc mới chỉ đủ tiền trả ngân hàng. Do đó, việc hỗ trợ này không đạt được mục tiêu mà Chính phủ hướng tới.

Ngay cả trong làm ăn kinh tế cũng thế, người ta cần tính toán chi phí ổn định dài lâu ngay từ ban đầu. Việc này phục vụ cho kế hoạch tài chính gia đình ổn định dài hạn. Nếu kế hoạch tài chính mà phập phù không ổn định chỉ cần có một biến cố như thời gian xảy ra dịch COVID-19 mà chúng ta gặp phải thì họ sẽ không thể gánh được. Chính vì thế tôi cho rằng, lãi suất cho vay phải ổn định trong thời gian lâu dài.

Câu chuyện có nhà ở và sở hữu nhà ở là việc lớn của mỗi người, đặc biệt là người trẻ để “an cư lạc nghiệp”. Nhưng đây không phải là việc đơn giản mà cần có kế hoạch cụ thể. Đầu tiên là khả năng huy động vốn liền mạch của mỗi người thông qua người thân trong gia đình và cả những mối quan hệ quen biết. Tiếp đến là khả năng chi trả dài hơi sẽ bắt buộc người trẻ phải có kế hoạch cụ thể, định vị công việc, cuộc sống trong tương lai.

PV: Theo ông thì mức lãi suất phù hợp có thể là bao nhiêu, cụ thể là 5% hay 6%?

TS Nguyễn Văn Đính: Theo như tôi biết thì hiện nay đã có một số ngân hàng triển khai các gói cho vay, và lãi suất cũng được thông tin rộng rãi. Ví dụ như ngân hàng Kienlongbank đã công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỷ đồng với lãi suất từ 0% dành cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ mua nhà, tiêu dùng và sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi chưa được ngân hàng thông tin cụ thể. Gói ưu đãi "Ngôi nhà đầu tiên" của ngân hàng ACB hướng đến đối tượng khách hàng trẻ trong độ tuổi từ 18 - 35 tuổi, với lãi suất vay chỉ từ 5,5%/năm và chỉ cần trả từ 2% số vốn gốc mỗi năm.

Tuy nhiên, cần lưu ý, mức lãi suất 5,5%/năm chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu, hết 3 tháng lãi suất sẽ được thả nổi, bằng lãi suất cơ sở cộng 3,5%. Nếu vay cố định 5 năm, lãi suất tối thiểu là 8,7% và gói vay này không áp dụng cho vay mua chung cư. Hay như gói vay vốn 16.000 tỷ đồng phục vụ nhu cầu mua nhà với lãi suất cho vay ưu đãi 3,99%/năm của ngân hàng SHB cũng áp dụng trong thời hạn ngắn. Theo đó, gói vay cho phép khách hàng được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay với thời hạn tối đa là 35 năm.

Ngoài ra, khách hàng sẽ được miễn trả gốc đến 5 năm, lịch trả nợ gốc thiết kế riêng theo khả năng tài chính. Tuy nhiên, ở gói vay cơ bản, lãi suất ưu đãi 3,99%/năm được áp dụng cố định chỉ trong 3 tháng. Nếu cố định 6 tháng và 1 năm, mức lãi suất áp dụng lần lượt là 5,39%/năm và 8,39%/năm.

Mức giá "phổ cập" chung cư tại Hà Nội hiện đã đạt 4 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thu nhập bình quân người dân Thủ đô chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng. Như vậy, để người dân, đặc biệt là giới trẻ có thể mua nhà, họ phải vay tối thiểu 1,5 - 2 tỷ đồng (tương đương 40 - 50% giá trị căn nhà). Với khoản vay lớn như vậy, nhưng lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng từ 3 tháng đến 1 năm, thực sự sẽ không giải quyết được nhiều về bài toán tài chính cho người vay.

Tuy nhiên, vì đây là vốn của ngân hàng thương mại nên chắc chắn vẫn phải phụ thuộc vào sườn kinh doanh của các ngân hàng thương mại này. Để đảm bảo được mục tiêu, ý nghĩa của chương trình hỗ trợ người trẻ mua nhà này thì Nhà nước cần hỗ trợ thêm. Chúng ta phải nhận thức được rằng, lợi ích của chương trình cho vay này mang tầm rộng lớn hơn rất nhiều so với lợi ích nhỏ trước mắt của các ngân hàng. Do đó, có thể cần có sự vào cuộc của Nhà nước, có thể Nhà nước sẽ có thêm chính sách bù lãi suất cho các ngân hàng khi tham gia triển khai các gói vay mua nhà cho người trẻ. Khi đó thì mức lãi suất cho vay ổn định trong thời gian dài có thể đưa xuống khoảng 5% trở xuống, thì tính hỗ trợ sẽ rõ ràng hơn và tính hiệu quả cũng cao hơn. Và chắc chắn lợi ích thu được cũng sẽ tốt hơn.

PV: Bên cạnh các gói cho vay từ các ngân hàng thương mại đang triển khai, theo ông chúng ta cần có thêm những giải pháp nào nữa để hỗ trợ nhóm đối tượng dưới 35 tuổi này an cư?

TS Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cho thuê, như một giải pháp căn cơ dành cho người trẻ chưa đủ điều kiện sở hữu nhà. Đặc biệt, việc cho thuê cũng là cách để hạn chế đầu cơ và tránh trục lợi chính sách. Đi kèm với đó phải là cơ chế kiểm soát đối tượng mua nhà thật chặt chẽ, đảm bảo chính sách đi vào đúng người, đúng đối tượng, tránh bị lợi dụng.

Cùng với đó, Nhà nước có thể xem xét khôi phục hoặc thiết kế lại gói vay tương tự như gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây với lãi suất thấp và thời hạn vay dài, tiếp tục hỗ trợ cho những người mua nhà lần đầu, hoặc cả những người mua thứ cấp trong các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện. Nếu có một gói hỗ trợ lãi suất hợp lý, điều này sẽ tiếp thêm sức mạnh tài chính cho người trẻ trong hành trình sở hữu ngôi nhà đầu tiên.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!