Giải pháp nào chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản?

Đấy là tín hiệu tích cực sau một số giải pháp được áp dụng. Tuy nhiên, “soi” câu chuyện này dưới góc độ pháp lý, vẫn còn nhiều “lỗ hổng”, rất cần một hành lang pháp lý căn cơ, đảm bảo tính hợp lý, công bằng, đem lại sự ổn định lâu dài cho xã hội…

Hồ sơ bị ngâm, phát sinh tiêu cực

Điều khiến cho người dân băn khoăn và cảm thấy… phiền phức chính là hồ sơ CN BĐS đang bị chậm trễ trầm trọng. Một cán bộ ngành Thuế tại TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, thời gian hồ sơ CN BĐS bị “ngâm” đến 3-4 tháng là do rất nhiều hồ sơ bị nghi giá khai thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường. “Do vậy phải yêu cầu người dân giải trình, cam kết giá kê khai đúng thực tế hoặc điều chỉnh giá trên hợp đồng công chứng (HĐCC) với hồ sơ nộp thuế”, cán bộ này cho biết.

Hiện cơ sở pháp lý cho việc tính thuế là theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) không ghi giá đất hoặc giá đất trên HĐCN thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá CN đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm CN. Nếu giá bán cao hơn bảng giá đất nhà nước thì tính thuế theo giá trên HĐCN. Trường hợp khai thấp hơn bảng giá nhà nước ban hành thì thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%) được tính theo giá Nhà nước (do HĐND cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần).

Báo cáo do Phó Văn phòng Trung ương Đảng Bùi Văn Thạch ký vào cuối tháng 4/2022 cho biết, sự khác biệt giữa giá giao dịch BĐS thực tế và giá kê khai trên HĐCN đã diễn ra nhiều năm, gây ra tình trạng thất thu thuế. Cơ quan thuế tìm nhiều cách để khắc phục nhưng chưa mang lại kết quả như mong đợi.

Gần đây, ngày 15/12/2021, Bộ Tài chính có Công văn số 14257/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoại động kinh doanh, CN BĐS và sau đó, ngày 12/1/2022, tiếp tục có công văn gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố đề nghị phối hợp trong công tác này. Trước đó, vào cuối năm 2019, Tổng cục Thuế có văn bản yêu cầu các Chi cục Thuế thực hiện kiểm tra về lịch sử giao dịch của BĐS CN; so sánh giá CN và thời gian giữa các lần CN, so sánh giá CN của các BĐS có đặc điểm tương đồng để xác định tính trung thực, chính xác trong hồ sơ của người nộp thuế. Đến đầu năm 2022, Tổng cục Thuế tiếp tục có công văn về vấn đề này.

Theo Tổng cục Thuế, từ đầu năm đến nay, qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại, số thuế tăng thu đạt 222 tỉ đồng. Tại Long An, từ đầu 2022 đến nay, đã trả lại gần 500 hồ sơ, tăng thu hơn 2,1 tỉ đồng. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, từ cuối tháng 2 đến nửa đầu tháng 3/2022, trả lại hơn 1.200 hồ sơ, thu thêm được 3 tỉ đồng. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, trong năm 2021, có hơn 13.100 hồ sơ bị yêu cầu kê khai lại giá CN, qua đó tăng thu cho ngân sách 176 tỉ đồng và chỉ từ đầu năm tới nay, có hàng chục nghìn hồ sơ bị trả lại cũng với lý do trên.

Mặc dù mục đích tăng thu cho ngân sách bước đầu thu được kết quả tích cực như vừa kể nhưng biện pháp thực hiện của ngành Thuế được cho là đang có những “lỗ hổng” về pháp lý. Dễ thấy nhất là cơ quan thuế không có cơ sở pháp lý nào để công nhận hay không công nhận mức giá kê khai theo HĐCC. Cả trong trường hợp người dân kê khai lại theo yêu cầu cũng không có cơ sở nào bảo đảm mức giá đó là đúng với giao dịch thực tế.

Sáng 25/5, khi được PV Báo CAND hỏi về nỗ lực phối hợp theo yêu cầu của Bộ Tài chính, trưởng một phòng công chứng tại TP Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) cho biết văn phòng của ông không có cơ sở pháp lý nào để từ chối yêu cầu công chứng của người dân. Trong khi đó, việc đề nghị cơ quan Công an vào cuộc phối hợp xác minh hàng nghìn giao dịch ở mỗi thời điểm là một giải pháp không khả thi, không “nhổ” được tận gốc của vấn đề.

Giới chuyên gia, luật sư tại TP Hồ Chí Minh – địa phương có lượng giao dịch BĐS sôi động bậc nhất cả nước cũng quan tâm đánh giá của Văn phòng Trung ương Đảng tại báo cáo kể trên về hệ quả tiêu cực khi hàng chục nghìn hồ sơ bị tồn đọng tại cơ quan thuế, thời gian làm thủ tục kéo dài từ 3 - 4 tháng thay vì từ 15 - 30 ngày như trước đó. Việc kéo dài thời gian làm thủ tục và phải tiến hành tham vấn, cam kết mua bán đúng giá, hoặc kê khai lại theo yêu cầu của cơ quan thuế làm cho người dân phải đi lại nhiều lần, rất phiền phức. Đáng chú ý từ thực trạng này, đã xuất hiện các hành vi lạm quyền, tiêu cực, nhũng nhiễu để được hoàn thành thủ tục sớm hoặc được chấp nhận giá kê khai hoặc thậm chí có sự thoả thuận mức giá kê khai lại giữa người dân với công chức thuế để "cưa đôi" số tiền đóng thuế...

“Thất thu thuế, phí từ giao dịch CN BĐS có nguồn gốc chính là bảng giá đất của các địa phương không phù hợp, thấp hơn nhiều lần thực tế. Dù nhận thức rất rõ về vấn đề này nhưng hầu hết các địa phương đều đã không thay đổi bảng giá đất trong kỳ 2020 - 2025 với lo ngại việc tăng giá đất sẽ dẫn đến việc tăng chi phí đền bù khi Nhà nước thu hồi đất và tăng giá BĐS trên địa bàn. Điều đó đang càng làm cho chênh lệch giữa bảng giá đất và giá giao dịch thực tế lên đến nhiều lần. Cá biệt, tại TP Hồ Chí Minh, tại một số khu vực, giá đất của Nhà nước chưa bằng 1/10 giá thị trường. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến các sai phạm về đất đai, là động cơ thu lợi về nguồn gốc hình thành nên tài sản của các đại gia địa ốc thời gian qua…”, văn bản của Văn phòng Trung ương Đảng cho biết và chỉ rõ.

Cần hành lang pháp lý căn cơ, đảm bảo tính hợp lý, công bằng

Những đề xuất các giải pháp khắc phục tình trạng này (như xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trên thị trường; điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu thị trường; thanh toán qua ngân hàng), nghe qua thấy khá hợp lý nhưng hiện đều không khả thi. Bởi giá thị trường là giá nào hiện chưa được quy định rõ ràng vì nếu có, cũng chỉ mang tính tham khảo do bản chất của giao dịch thị trường là sự thoả thuận dân sự giữa hai bên, không thể có quy định nào bắt buộc cá nhân phải bán với mức giá cao hơn mức giá được coi là thị trường hoặc cao hơn mức giá mà chính người đó đã mua trước đó. Còn nếu quy định giao dịch phải được thanh toán qua ngân hàng, trong tình trạng kinh tế tiền mặt như hiện nay không thể kiểm soát được bởi hai bên có thể chỉ thanh toán đúng số tiền theo HĐCC qua ngân hàng, phần còn lại chuyển bằng tiền mặt.

Một giải pháp khác được đề xuất là tăng mức khai giá tính thuế khi CN BĐS, tối thiểu giá khai phải cao gấp đôi mức giá trong bảng giá đất và bảng giá Nhà nước tính lệ phí trước bạ. Giải pháp này phần nào khắc phục được những vướng mắc hiện nay là có thể tăng thu cho ngân sách mà không phải tăng giá đất. Tuy nhiên, giải pháp này lại rất không công bằng trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân khi tính thuế lấy giá thị trường nhưng khi thu hồi đất, bồi thường lại theo giá Nhà nước. Không khéo, giải pháp này sẽ càng làm trầm trọng thêm mâu thuẫn mối quan hệ vừa kể, làm cho khiếu kiện liên quan đến đất đai vốn phức tạp lại càng phức tạp.

Trao đổi với PV Báo CAND, luật sư Vũ Ngọc Anh, Văn phòng luật sư Bình Nguyên (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết, ông tâm đắc với nội dung nhận định trong văn bản của Văn phòng Trung ương Đảng, đó là hiện cơ quan thuế đang đi ngược với chủ trương chung, là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. “Đúng là điều này ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp. Vì vậy, tôi cũng rất tán đồng đề xuất cần có một cơ sở pháp lý về giá tính thuế CN BĐS để áp dụng rõ ràng, minh bạch”, luật sư Vũ Ngọc Anh bộc bạch.

Cũng quan tâm đến câu chuyện này, luật sư Trương Hoài Phúc – Trưởng Văn phòng Luật sư Hoài Phúc (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) chia sẻ, ông rất cũng tán thành nhận định: “Những lợi ích trước mắt trong việc tăng thu cho ngân sách Nhà nước (vài trăm tỉ đồng) không bù đắp được những tổn thất của xã hội trong thực hiện các biện pháp của cơ quan thuế hiện nay. Vấn đề lớn hơn cả chính là tổn thất về sự xói mòn niềm tin của xã hội về một Nhà nước pháp quyền mà trong đó cơ quan Nhà nước phải căn cứ trên các quy định pháp luật rõ ràng, vững chắc, đồng thời các quy định cũng phải bảo đảm tính hợp lý và công bằng, đem lại sự ổn định lâu dài cho xã hội”.