Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc?

Câu chuyện trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc khiến dư luận "dậy sóng" trong suốt năm 2024, buộc các bộ, ngành liên quan phải vào cuộc. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có công điện yêu cầu xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định của pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các hành vi thông đồng, câu kết để dìm giá hoặc thổi giá, thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm này, vẫn còn tình trạng bỏ cọc.

Mới đây nhất, tại quận Hà Đông, Hà Nội, 22/27 thửa đất trúng đấu giá tại phiên đấu giá vào ngày 19/10/2024, hiện nay vẫn chưa được khách hàng nộp tiền. Điều này đồng nghĩa với việc, 80% lô đất trúng đấu giá đã bị bỏ cọc. Theo Ban Quản lý dự án (QLDA) đầu tư xây dựng quận Hà Đông (thuộc UBND quận Hà Đông, Hà Nội) thông tin, hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo quy định, có 5/27 thửa đất được khách hàng nộp 100% số tiền sử dụng đất (bao gồm cả tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá). Năm trường hợp này (chiếm tỷ lệ khoảng 20%) gồm cả người đã trả giá 15 tỷ đồng cho thửa đất cạnh nghĩa trang; 22 thửa đất còn lại bị khách hàng bỏ cọc, không nộp tiền sử dụng đất sau khi có kết quả công nhận trúng đấu giá. Như vậy, tổng số tiền thu về sau khi quận Hà Đông đấu giá 27 thửa đất vào tháng 10/2024 là gần 58 tỷ đồng.

Trước đó, ngày 19/10/2024, trải qua 14 vòng trả giá, phiên đấu giá 27 thửa đất tại 3 phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội (Hà Đông) được đấu giá thành công. Trong đó, ở khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương) có một lô đất lên sàn đấu, ký hiệu 1A-03 trúng giá cao nhất, đạt hơn 262 triệu đồng/m2, chênh hơn 8 lần so với giá khởi điểm là hơn 32 triệu đồng/m2. Theo quy định, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày (đợt 1) kể từ thông báo của cơ quan thuế, còn lại sẽ nộp trong thời hạn 90 ngày.

Theo nhiều người dân sống tại khu vực đấu giá đất trên, giá đất ở đây chỉ khoảng 120-130 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, giá trúng lên tới 166 triệu đồng/m2, thậm chí cao nhất lên tới 262 triệu đồng/m2 là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng bỏ cọc trúng đấu giá đất. Bởi nhiều người đi đấu giá đất chỉ nhằm mục đích kiếm tiền chênh, nhưng khi giá trúng quá cao so với giá thị trường, đất bán ra không có người mua, nên họ đã bỏ cọc.

Nhận định về vấn đề trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, hệ lụy của việc thổi giá đất qua những phiên đấu giá đã được nói đến rất nhiều như: Ảnh hưởng đến việc đầu tư, phát triển kinh tế khiến mặt bằng giá nhà đất tăng cao, người có nhu cầu thực không có cơ hội mua được nhà ở; gây nhiễu loạn thị trường, khó khăn cho công tác quản lý nhà nước…

Vấn đề đặt ra là phải kiểm soát được các phiên đấu giá. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, khi xây dựng giá khởi điểm, chính quyền cần tính toán xây dựng theo giá mà thị trường đang giao dịch ở khu vực đó. Như thế mức cọc sẽ cao lên, và với mức cọc cao, người ta cũng sẽ khó bỏ cọc hơn. Và khi giá khởi điểm đã sát giá thị trường thì chỉ những ai có nhu cầu thực họ mới tham gia, đồng thời hạn chế được tâm lý đổ xô đi đấu giá do giá khởi điểm thấp.

Bên cạnh đó, chính quyền còn có thể xây dựng thêm các quy định như đất đấu giá sau khi nộp xong tiền thì chỉ vào tên người trúng đấu giá khi ra sổ đỏ. Cần có thêm những quy định nữa như sau 3 năm thì phải khởi công xây dựng theo quy hoạch… thì sẽ hạn chế được tình trạng dân đầu cơ, môi giới tham gia vào thổi giá.

Trong khi đó, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam VIAC, việc xác định giá khởi điểm thấp, quá chênh với thực tế nên giá trị tiền cọc so với mức giá đất sau khi phiên đấu giá kết thúc chỉ chiếm ở mức 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng với 1%, điều này dẫn đến tình trạng bỏ cọc vì nhiều lý do, có thể do tính toán nhầm, có thể do câu kết đẩy giá… Nếu giá cọc từ 10-20% giá trị thực tế của những lô đất đã trúng thì sẽ không có tình trạng này.

Luật sư Trương Thanh Đức phân tích, trong Luật Đấu giá tài sản trước đây chưa sửa đổi thì phạt và bồi thường trách nhiệm chỉ gói gọn trong tiền cọc, không có một chế tài kèm theo. Nếu làm đúng, xác định giá khởi điểm đúng thì điều này là chuẩn, đây cũng là chuẩn theo nguyên tắc quốc tế. Tuy nhiên, ở Việt Nam có quá nhiều những biến số, ẩn số, bất thường cho nên vừa qua Quốc hội đã sửa Luật Đấu giá tài sản là ngoài việc mất tiền cọc còn có thể áp dụng một số chế tài khác như một thời gian sẽ không được tham gia đấu thầu, đấu giá và một số hoạt động sẽ bị hạn chế.

"Những chế tài này thực sự chỉ có ý nghĩa với nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp khi thường xuyên tham gia hoạt động đấu thầu, đấu giá sẽ giảm uy tín, thương hiệu. Còn đối với người dân, cá nhân tham gia đấu giá đất như các cuộc đấu giá được tổ chức ở vùng ven Hà Nội vừa qua gần như không có giá trị. Người dân tham gia đấu giá không nhiều, thậm chí muốn tham gia có thể nhờ một cá nhân khác đứng tên.

  "Cần phải có mức đặt cọc để người tham gia đấu giá có tâm lý không dám bỏ cọc vì sẽ thiệt hại nhiều. Với mức đặt cọc 10 - 20% theo quy định của pháp luật hiện nay không phải là thấp, thậm chí có thể nói là cao. Tuy nhiên, do việc xác định giá khởi điểm thấp nên số tiền đặt cọc mới thấp. Vì vậy mới thu hút đông người tham gia và những người vì mục tiêu khác mới tham gia vì nếu bỏ cọc thì số tiền cũng không quá lớn.

Giải pháp kỹ thuật là điều chỉnh tiền cọc theo các bước giá. Ở những cuộc đấu giá mà có nhiều vòng trả giá, thì sau mỗi vòng trả giá lên lại điều chỉnh mức đặt cọc theo mức giá mới. Duy trì mức đặt cọc từ 10 - 20% theo quy định thì chắc chắn chỉ những người có khả năng tài chính và có nhu cầu thực mới tham gia. Có nghĩa là sau mỗi vòng đấu giá thì mức đặt cọc lại phải có sự điều chỉnh. Nếu không điều chỉnh tiền cọc theo các bước giá, giá đấu càng đẩy lên cao thì tỷ lệ tiền đặt cọc càng thấp xuống, thấp đến mức không ý nghĩa nữa sẽ dễ xảy ra tình trạng bỏ cọc", Luật sư Trương Thanh Đức phân tích.