Giao dịch khó khăn, chủ đầu tư nhà ở vẫn “neo” giá cao
Nhằm chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán nhà. Tuy nhiên, yêu cầu này lại chưa được các doanh nghiệp BĐS tích cực triển khai. Điều này cho thấy trách nhiệm của doanh nghiệp BĐS trong tình hình thị trường khó khăn hiện nay là chưa cao, nhiều chủ đầu tư vẫn muốn giữ giá bán như cũ.
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, ngay từ năm 2018, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu lệch pha phân khúc về phía nhà ở cao cấp, Hiệp hội đã khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc căn hộ vừa và nhỏ vừa túi tiền với giá bán trên dưới 2 tỷ đồng. Nhưng từ năm 2020 đến nay, dù thị trường BĐS rơi vào cảnh khó khăn thì tình trạng mất cân đối trong các phân khúc nhà ở vẫn tiếp diễn một cách nghiêm trọng.
Tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ tới 70%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78% và từ đầu năm đến nay vẫn chiếm 66%. Trong khi đó, điều đáng quan ngại là tỷ lệ nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn, còn trong các năm 2021, 2022 và từ đầu năm đến nay thị trường không còn căn hộ bình dân. Thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền đã dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá lên đến 10%/năm.
“Phân khúc nhà ở bình dân lẽ ra phải chiếm đa số nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây đã không còn loại nhà này. Trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp chỉ cần chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất, áp đảo thị trường nhà ở. Hiện tượng này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường BĐS. Nghịch lý trên cũng đã “ngốn” một nguồn lực rất lớn của xã hội, gây lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa hiệu quả”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố nhận xét. Do đó, để tháo gỡ khó khăn hiện nay, tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, trước hết là chính các doanh nghiệp BĐS phải xem xét việc giảm giá bán.
Theo thông tin từ Hiệp hội BĐS thành phố, với các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp, hiện đã có một số chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể, chủ yếu là chỉ thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để cố giữ giá.
Ông Huy Khoa, Giám đốc đầu tư của một doanh nghiệp BĐS tại thành phố tính toán, chi phí về đất của dự án, gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có) chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; chiếm 30% đối với dự án nhà phố và 20% đối với dự án nhà biệt thự.
Tiếp đến là chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, khoảng 30% giá thành đối với dự án nhà phố và 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Càng đáng lo ngại hơn khi chi phí xây dựng đã tăng nhanh, 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư đã lên đến 12-13 triệu đồng so với con số 7-8 triệu đồng trước đây.
Ngoài ra, chi phí lãi vay tín dụng, trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng 10% giá thành và chi phí quản lý chiếm khoảng 5%. Tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, các dự án nhà ở thương mại được thực hiện chỉ trong thời gian 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư dự án sẽ bị đội vốn lên cao hơn. Trong khi mật độ xây dựng, chiều cao công trình không được tăng lên, đây chính là lý do khiến chủ đầu tư dự án đồng loạt quay sang làm dự án cao cấp để tìm kiếm lợi nhuận.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trong tình hình khó khăn hiện nay, các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS cần giảm giá nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao. Đồng thời tăng mức chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi để kích cầu giao dịch trên thị trường BĐS với phương châm “thà bán lỗ còn hơn phải đi vay lời”.