Kiểm soát dòng tiền “rẻ”, ngăn “mồi lửa” gây cơn sốt giá

Lượng tiền “rẻ” được bơm ra không chỉ thổi bùng cơn sốt giá, khiến giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời, mà còn tiềm ẩn những rủi ro. Để định hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn, các chuyên gia kinh tế cho rằng cần có những giải pháp để kiểm soát dòng vốn.

Hệ quả tiêu cực

Theo đánh giá của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng biến động mạnh, bất động sản (BĐS) và chứng khoán đã trở thành những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền tìm nơi trú ẩn và sinh lời. Đặc biệt, thị trường BĐS, vốn rất nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, đã nhanh chóng phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra một làn sóng đầu tư mới.

Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy mức tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực địa ốc cao hơn gấp nhiều lần so với tốc độ chung của toàn hệ thống. Nguyên nhân của hiện tượng này đến từ việc khả năng hấp thụ vốn của các doanh nghiệp sản xuất còn thấp do chi phí đầu vào tăng và sức mua yếu, khiến họ thận trọng trong việc mở rộng kinh doanh.

Ngược lại, nhiều dự án BĐS sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý lại có nhu cầu vốn khổng lồ để triển khai. Dòng tiền dồi dào này, kết hợp với các chính sách ưu đãi tài chính từ chủ đầu tư, đã trở thành một trong những động lực đẩy giá BĐS liên tục thiết lập những mặt bằng mới.

Một trong những công cụ đắc lực nhất tiếp sức cho cơn sốt giá chính là các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục mà các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi để kích cầu. Các chính sách này cho phép người mua thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10 – 30% giá trị sản phẩm, phần còn lại được tạm hoãn trả cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm.

Dù chính sách này có thể hỗ trợ người mua nhà ở thực, nhưng nó cũng vô tình tạo cơ hội cho các nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng số vốn ít ỏi để hưởng lợi nhuận vượt trội so với rủi ro phải gánh chịu. Nhiều nhà đầu tư hoặc các nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để gom mua cùng lúc nhiều sản phẩm ở nhiều dự án khác nhau và thắng lớn chỉ với số vốn ban đầu rất nhỏ.

“Ví dụ, với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600 – 900) triệu đồng ban đầu (20 – 300%). Trong giai đoạn được miễn lãi và ân hạn nợ gốc từ 1 – 2 năm, nếu giá BĐS tăng 15 – 20%, họ có thể thu về khoản chênh lệch 450 – 600 triệu đồng, gần như là lợi nhuận ròng. Tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt tới 50 – 70%, một con số mà khó có kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, trong bối cảnh thị trường tăng “nóng”, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước cả khi nhận bàn giao nhà”, VARS IRE đánh giá.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận khổng lồ đã kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh mẽ, tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Điều này dẫn đến một vòng xoáy nguy hiểm là hàng loạt nhà đầu tư tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường, găm hàng chờ giá lên, củng cố cho tình trạng “giữ hàng - khan cung - giá tăng”. Hoạt động mua đi bán lại này tuy giúp thị trường có vẻ “sôi động” và tạo thanh khoản, nhưng lại kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững.

Cảnh báo nhiều rủi ro

Trước tình trạng này, VARS IRE cảnh báo, điều đáng báo động là các nhóm đầu cơ lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được. Lịch sử đã cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau cùng – thường là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực – mới là bên gánh chịu hậu quả nặng nề nhất. Giá trị thực của tài sản gần như không đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá đã bị đẩy lên mức phi mã, tạo ra những cơn sốt ảo cuốn người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông.

Khi thị trường bất ngờ “đổi chiều” và thanh khoản suy giảm, nhiều người sẽ buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu một lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan rộng ra toàn thị trường, tác động trực tiếp đến sự ổn định của hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn hơn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi BĐS dù cắt lỗ sâu vẫn không thể bán được. Trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất.

Cần có những giải pháp về tín dụng và khơi thông nguồn cung là những khuyến nghị quan trọng nhằm ổn định thị trường được các chuyên gia kinh tế đưa ra. TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng hiện nay tín dụng ngân hàng vẫn là kênh vốn chủ yếu cho BĐS, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Từ đó, ông Nghĩa cảnh báo rằng “nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững”.

Đồng tình với quan điểm cần kiểm soát dòng vốn, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Nguyễn Hữu Huân khuyến nghị, không thể bỏ qua yếu tố định hướng dòng vốn. Ông đề xuất cần có bộ tiêu chí để khuyến khích tín dụng chảy vào các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất, xuất khẩu, nông nghiệp công nghệ cao, kinh tế xanh…

“Song song đó, phải kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào những lĩnh vực rủi ro cao như BĐS hay chứng khoán khi có dấu hiệu tăng trưởng nóng. Khi nhận thấy tín dụng có dấu hiệu bất thường, Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng các công cụ như điều chỉnh lãi suất, siết thanh khoản hoặc đưa ra các yêu cầu bổ sung dự trữ để kiểm soát tốc độ tăng trưởng”, ông Huân khuyến nghị.

Bên cạnh việc siết chặt tín dụng, việc giải quyết bài toán nguồn cung cũng là một giải pháp căn cơ. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chỉ ra rằng hiện có gần 3.000 dự án đang bị ách tắc với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng. Ông cho rằng chỉ cần tháo gỡ được 10 – 15% trong số các dự án này, một lượng vốn khổng lồ sẽ được tung vào nền kinh tế. “Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế”, ông Lực nhận định.