Lệch pha cung - cầu, “khuyết tật” lớn nhất của thị trường bất động sản
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, giá bất động sản (BĐS) bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng tiếp cận của đa số người dân thì nay thị trường BĐS lại đang “đóng băng” và tính thanh khoản đã xuống thấp kỷ lục. Không có giao dịch khiến hàng loạt doanh nghiệp BĐS phải hoạt động cầm chừng, giảm quy mô, cắt giảm nhân sự.
Xung quanh câu chuyện thị trường BĐS hiện nay, PV đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
PV: Những ngày qua, câu chuyện giải cứu BĐS đang làm nóng dư luận, quan điểm của ông ra sao?
GS Đặng Hùng Võ: Từ khi thị trường BĐS thanh khoản chậm, rất nhiều ý kiến đã cho rằng chúng ta phải có những giải pháp để giải cứu thị trường BĐS. Ngay lúc đó tôi cũng đã có ý kiến rằng, chúng ta không nên dùng từ “giải cứu”. Đúng là thị trường BĐS có nhiều khó khăn mà nguyên nhân là do chúng ta quản lý không tốt, do đó chúng ta có thể dùng từ “gỡ rối” cho thị trường ở các góc độ như pháp luật, cấu trúc kinh doanh, nguồn vốn cho phát triển thị trường BĐS, cân đối cung – cầu… Tất cả những thứ đó tôi cho rằng thuộc diện “gỡ rối”, hay nói cách khác là tạo ra cái thế ổn định cho thị trường, và nó phục vụ cho xã hội, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế.
Cho nên, tôi rất hoan nghênh những ý kiến nhận định và kết luận của Thủ tướng Chính phủ rõ ràng, minh bạch tại hội nghị mới đây. Ở đây là câu chuyện vận hành của thị trường, không ai giải cứu ai cả. Chứ lúc lãi thì các nhà đầu tư cũng có giúp ai đâu, lúc lỗ thì lại nói rằng tôi bị thất thiệt thế này thế kia và yêu cầu Nhà nước phải bỏ vốn vào giải cứu. Thủ tướng kết luận như thế là đã quá rõ ràng. Định hướng ở đây là tháo gỡ những khó khăn còn đang tạo những nút thắt cho thị trường. Tôi cho rằng quan điểm như thế là chính xác.
Vốn tín dụng do các ngân hàng cung cấp, còn Ngân hàng Nhà nước là người quản lý. Nhưng nhiều doanh nghiệp cứ đòi hỏi các ngân hàng phải cho vay nhiều hơn, nới room tín dụng cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, tôi cho rằng, vỡ nợ của một doanh nghiệp BĐS nó dễ xử lý hơn rất nhiều lần so với việc vỡ nợ của một ngân hàng vì nó ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, xã hội. Không thể hơi một tí chúng ta lại kêu gọi ngân hàng cho vay nhiều hơn đi, điều này là không ổn. Các chủ đầu tư đã có lúc lãi rất nhiều thì bây giờ chúng ta phải cùng nhau vượt khó.
PV: Dư luận hiện nay có nhiều ý kiến không đồng tình việc giải cứu nhưng cũng vẫn có những ý kiến còn lưỡng lự giữa việc cứu hay không cứu bởi thị trường BĐS “nguy kịch” đang gây ra nhiều hệ lụy lớn cho nền kinh tế?
GS Đặng Hùng Võ: Như ở trên tôi đã nói, còn gì vướng mắc thì Nhà nước tháo gỡ cho thị trường BĐS và không nên dùng từ “giải cứu”. Thủ tướng Chính phủ đã nói rồi, trong cơ chế thị trường thì làm gì có ai giải cứu ai. Đã bước vào cuộc chơi của kinh tế thị trường thì phải theo thị trường, trừ những việc phải đảm bảo phát triển kinh tế quốc gia đã được thông qua các nghị quyết của Đảng, của Quốc hội, của Chính phủ. Mà ở đây BĐS không nằm trong phạm vi các nhiệm vụ về mặt kinh tế thì chắc chắn không có trong các nghị quyết đã được thông qua. Do đó, dùng từ “giải cứu” ở đây là không phù hợp. Khi có lãi, thậm chí có lãi lớn các doanh nghiệp cứ thế hưởng, thế thì khi khó khăn chính các nhà đầu tư phải tự tìm cách cứu mình đầu tiên.
Doanh nghiệp phải tự tháo gỡ khó khăn cho mình trước, sau đó còn vướng cái gì là do hệ quả của quản lý nhà nước thì có thể đề xuất lên các cơ quan nhà nước tháo gỡ. Như thế chúng ta có thể dần dần tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp cũng như cả thị trường. Chứ còn giờ chúng ta cứ tạo một áp lực cần phải giải cứu thị trường BĐS thì về lý luận cũng như thực tiễn là không hợp lý. Về lý luận, chúng ta cứ hô hào giải cứu thị trường BĐS thì sẽ dẫn tới một hệ lụy rất lớn mà như tôi đã nhắc đến ở trên, đó là đổ vỡ của thị trường BĐS thông qua việc chúng ta cố giải cứu thì sẽ dẫn đến đổ vỡ của hệ thống ngân hàng. Do đó, chúng ta đừng lạm dụng từ giải cứu, rồi kêu gọi mở room tín dụng, cho vay nhiều hơn nữa.
PV: Thưa GS Đặng Hùng Võ, có một vấn đề mà ai cũng nhìn thấy hiện nay là thị trường BĐS đang lệch pha cung – cầu nghiêm trọng, phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự sang trọng tọa lạc ở mọi nơi nhưng nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình lại thiếu trầm trọng. Đây là một nghịch lý nhức nhối khiến người lao động cả đời cũng không mua nổi nhà...
GS Đặng Hùng Võ: Tôi gọi đây là “khuyết tật” lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay. Chúng ta hay dùng ngôn từ mỹ miều hơn là lệch pha cung – cầu. Việc lệch pha này thể hiện rõ ở phân khúc cao cấp cung thì rất lớn, giá trị nhà rất cao nhưng nhu cầu thì thật ra chỉ dành cho giới đầu cơ. Chính bản thân tôi cũng từng đi hỏi mua một căn biệt thư cho người quen nhưng không bao giờ hỏi được trực tiếp từ chủ đầu tư mà đều phải qua các “đầu nậu”. Ngược lại ở phân khúc giá thấp, chúng ta có cả một chính sách phát triển nhà ở xã hội, thế nhưng nguồn cung lại quá ít.
Trước đây chúng ta có gói 30 nghìn tỷ cho phát triển nhà ở xã hội, nhưng hết gói 30 nghìn tỷ thì lại đâu vào đấy. Cái “khuyết tật” thứ hai tôi muốn nói đến nữa là chi phí vốn ở Việt Nam là quá cao. Lãi suất ngân hàng của chúng ta khoảng từ 10%/năm trở lên. Do đó, khi các chủ đầu tư phát hành trái phiếu chẳng hạn thì sẽ phải hứa hẹn mức lãi suất cao hơn nữa. Và khi nguồn vốn này được đưa vào sử dụng sẽ rất bất lợi cho nền kinh tế và cho người mua nhà.
PV: Đã có nhiều ý kiến cho rằng, việc thị trường BĐS gặp khó khăn này là để chuẩn bị kết thúc một chu kỳ như đã từng ở các giai đoạn trước đây để chuẩn bị hướng đến một chu kỳ phát triển mới bền vững. Tuy nhiên, ông có cho rằng, việc thị trường BĐS “nguy kịch” như hiện nay còn thể hiện một thực trạng nào đó nữa không, thưa ông?
GS Đặng Hùng Võ: Tôi nhất trí với việc chúng ta tìm lấy một chu kỳ kinh doanh mới bền vững. Nói câu ấy thì dễ nhưng làm gì để chúng ta có điều kiện thực hiện một chu kỳ kinh doanh mới bền vững. Chúng ta cũng đã đề cập đến việc muốn thị trường BĐS bền vững cần có một sắc thuế hợp lý để điều chỉnh các mối quan hệ trong thị trường BĐS. Bên cạnh đó còn là nhiều vấn đề khác cần điều chỉnh như chuyện lệch pha cung – cầu nói ở trên hay cấu trúc vốn của các doanh nghiệp. Vấn đề cấu trúc vốn của các nhà đầu tư dự án ở Việt Nam, kể cả các nhà đầu tư lớn hiện nay thực sự là vấn đề đáng nói.
Hiện nay vốn vay cần nhiều hơn nhiều so với vốn chủ sở hữu. Đứng trên đôi chân thật là vốn của chủ sở hữu, còn hiện nay các nhà đầu tư đang đứng trên đôi chân rất mỏng manh bởi đa số là vốn đi vay. Năng lực thật là dựa trên vốn chủ sở hữu, nhưng sự phát triển lại dựa trên vốn vay là chính. Sự thực mà nói doanh nghiệp đâu có mạnh, doanh nghiệp đâu có chủ động được.
Tại sao thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình cảnh hiện tại? Chúng ta cần nghiêm túc nhìn nhận lại xem các cơ quan quản lý còn đang làm thiếu việc gì và chúng ta cần cải thiện việc gì, thế rồi sau đó chúng ta hãy nói đến một thị trường BĐS trong chu kỳ mới ổn định, bền vững, hiệu quả. Ai cũng mơ về một thị trường BĐS ổn định, bền vững, hiệu quả nhưng làm gì để có thị trường đó, Việt Nam còn rất nhiều việc phải làm.
PV: Theo ông, giải pháp nào để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay để phát triển lành mạnh, ổn định?
GS Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS hiện nay đang có nhiều vướng mắc và tồn tại. Để tháo gỡ được không phải là câu chuyện nay nói mai làm được ngay. Ví dụ như những vướng mắc, chồng chéo trong pháp luật. Để sửa được luật thì cần phải từ một đến hai kỳ họp Quốc hội, trong khi đó xung quanh về BĐS có hàng loạt các luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư… Luật Đất đai hiện đang sửa nhưng tiến độ lấy ý kiến cũng đang rất chậm. Do vậy, tôi cho rằng Chính phủ có thể rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng và trình Quốc hội ban hành một Nghị quyết tháo gỡ những khó khăn liên quan đến vấn đề này cho từng dự án cụ thể. Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế như sửa đổi các pháp luật liên quan, cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, thuế, chứng khoán…
Cùng với đó là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc. Các đề án như "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" được đưa ra mới đây, nếu thực hiện tốt sẽ góp phần cải thiện nhà ở cho người dân, tác động tích cực đến thị trường BĐS.
PV: Xin cảm ơn GS Đặng Hùng Võ!