Liệu có bất thường sau cuộc đấu giá đất xuyên đêm?

19 lô đất ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức phải trải qua 9 vòng đấu, kéo dài hơn 19 giờ đồng hồ mới xác định được chủ sở hữu. Cùng với đó, lô đất có giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m², trong khi giá khởi điểm chỉ 7 triệu đồng.

Cuộc đấu giá đất kỷ lục

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, đến trước ngày diễn ra phiên đấu giá 19 lô đất có diện tích từ 74 - 118 m₂ ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên có đến hơn 700 bộ hồ sơ của khoảng 400 người nộp tham gia đấu giá. Giá khởi điểm thấp nhất từ 7,3 triệu đồng/m², bước giá tối thiểu là 6 triệu đồng/m². 19 lô đất có hơn 700 hồ sơ tham gia đấu giá, có nghĩa tỷ lệ “chọi” lên đến hơn 30 lần. Mặc dù phải ăn vội mì tôm, mẩu bánh mì để có sức theo các vòng trả giá, thế nhưng cuối cùng quá nửa đêm đa số người tham gia đấu giá đã phải rời cuộc, lắc đầu ngao ngán vì giá đất "quá chát", "quá ảo".

Giá trúng đấu giá đất cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2 đối với LK03-12 là thửa ở góc, có 3 mặt tiền, rộng hơn 113 m²; tổng giá trị lên đến hơn 15 tỷ đồng. So với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng, lô đất này được nhà đầu tư trả gấp hơn 18 lần. Ba lô đất có giá trúng đấu giá cao thứ 2 là LK03-6, LK03-7 (cùng có diện tích 91,67 m²) và LK04-6 lên đến 127,3 triệu đồng/m² (rộng 115,95 m²). Giá trị 2 lô LK03-6 và LK03-7 là 11,6 tỷ đồng và lô LK04-6 là 14,7 tỷ đồng. 14 lô còn lại có giá trúng đấu giá từ 97,3 - 121,3 triệu đồng/m². Có 2 lô trúng có giá trúng đấu giá thấp nhất nhưng cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m², gấp hơn 12,5 lần giá khởi điểm.

Trước đó chưa lâu, một cuộc đấu giá đất cũng khiến không ít người ngã ngửa, cho rằng có những bất thường là cuộc đấu giá đất ngày 10/8 do huyện Thanh Oai đã tổ chức. 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao được đưa ra đấu giá. Phiên đấu giá này đã gây xôn xao giới đầu tư bất động sản lẫn dư luận khi giá trúng cao gấp 7 - 8 lần giá khởi điểm. Từ giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m², trong khi giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Mặc dù giá trúng lên đến cả trăm triệu đồng/m2 nhưng thực tế xung quanh khu đất này vẫn chỉ là cánh đồng, hồ nước, khu dân cư cũ, chưa có hạ tầng gì đặc biệt.

Nhu cầu thực hay đầu cơ?

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính thì việc rất đông người tham gia đấu giá đất và giá trúng rất cao cho thấy, nhu cầu của người dân (gồm nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ) là rất lớn. Trong khi các thống kê cho thấy số lượng tiền gửi ngân hàng và lượng tiền trong dân là rất dồi dào và đương nhiên người dân có nhu cầu đầu tư.

Không thể phủ nhận bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư ưa thích của đông đảo người dân. Tuy nhiên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, diễn biến phiên đấu giá và giá trúng rất cao ở một khu vực xa trung tâm Hà Nội 30 – 40km và hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng cũng không có gì đặc biệt, rõ ràng có những bất thường. Giá đất ở các khu vực ngoại thành này rơi vào khoảng 30 – 40 triệu đồng là hợp lý. Việc có những mảnh đất giá đấu trúng lên đến 133 triệu đồng/m² là bất thường.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến những phiên đấu giá đất này thu hút rất đông người tham gia, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh là do giá khởi điểm thấp, chỉ khoảng 7 triệu đồng/m². Giá khởi điểm vẫn tính theo bảng giá đất cũ và nhân với hệ số.

“Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá. Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá). Tuy nhiên, tôi cho rằng không loại trừ khả năng, có tình trạng đầu cơ tham gia đấu giá và thổi giá. Có thể có những nhà đầu cơ đã mua nhiều mảnh đất ở các khu vực xung quanh đó, vì vậy họ muốn nhân cuộc đấu giá này để thổi giá, đẩy giá đất ở khu vực này lên một mặt bằng giá mới. Từ đó họ có thể bán được những mảnh đất đã mua với lợi nhuận cao. Với các trường hợp này họ sẵn sàng bỏ cọc với những mảnh đất đấu giá khi lợi nhuận họ kiếm được cao gấp nhiều lần”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho hay và cảnh báo, đất ở các vùng ven mà giá đã hàng trăm triệu đồng/m² thì giá đất ở các khu vực đô thị sẽ tăng khủng khiếp, làm cho mặt bằng giá đất tăng quá cao, làm cho phát triển kinh tế chậm lại, những người có nhu cầu ở thực, những cặp vợ chồng trẻ sẽ khó có cơ hội tiếp cận đất đai nhà ở.

Do đó, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong giai đoạn giao thoa giữa Luật Đất đai 2024 nhưng vẫn tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ thì Hà Nội, cũng như các quận huyện phải chủ động xem xét áp dụng cơ chế giá thị trường khi xác định giá khởi điểm để đấu giá đất.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc đấu giá đất ở Hoài Đức cao hơn nhiều lần so với mức bình thường chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ở khu vực này. Giá tăng cao như thế nhưng không đồng nghĩa với việc thị trường chấp nhận, bởi quá cao so với mặt bằng chung. Việc đẩy giá lên cao quá mức sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó khiến người dân có nhu cầu thật về bất động sản gặp khó khăn.

"Giá đất lên thì tiền thuế đất, tiền thuê đất và tiền giải phóng mặt bằng ở khu vực này cũng tăng theo. Do đó, sẽ hạn chế nhà đầu tư vào phát triển các dự án theo quy hoạch, phát triển của địa phương này. Đồng thời, những người đang hoạt động sản xuất, kinh doanh sử dụng đất sẽ bị tính toán lại mức giá thuê khiến chi phí đầu vào tăng, sẽ đẩy giá hàng hóa thị trường lên một mức mới", ông Đính phân tích.

Cùng với đó, ông Đính cho rằng, bên cạnh những người có nhu cầu đầu tư thật thì vẫn có những trường hợp lợi dụng những phiên đấu giá này với mục đích khác. Do đó, cần phải có sự điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem lại năng lực của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải chứng minh nếu thắng thì nguồn tiền ở đâu. Thứ hai nếu vì mục tiêu khác bỏ cọc, cơ quan quản lý nhà nước xác định rõ thì phải hồi tố, truy tố đến cùng.