Lo ngại nguy cơ “bong bóng” bất động sản

Ngay khi vừa bước sang năm 2022, tại một số địa phương lại tiếp tục xảy ra những cơn “sốt đất”. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, có thể sẽ không xảy ra “sốt đất” trên diện rộng ngay sau Tết Nguyên đán, tuy nhiên những lo ngại về bong bóng bất động sản là điều cần phải được chú ý.

Giá sẽ tiếp tục tăng

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 12/2021 của website về bất động sản lớn nhất Việt Nam (Batdongsan.com.vn) vừa công bố cho thấy, thời điểm cuối năm nhu cầu tìm kiếm đất nền có xu hướng gia tăng tại hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước, nhất là ở các thị trường vệ tinh giáp ranh Hà Nội như Hà Nam, Bắc Giang và Hưng Yên. Trong tháng 12/2021, lượt tìm kiếm đất nền và đất nền dự án tại các địa phương này đều tăng hơn 2 con số.

Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền ở Hà Nội tăng 19% so với cùng kỳ 2020, trong khi Hà Nam tăng đến hơn 36% so với tháng 11 trước đó. Tương tự, tại Hòa Bình, Hưng Yên và Bắc Giang cũng ghi nhận lượt quan tâm tìm mua đất nền tăng 18-22%.

Tại sao thời gian qua, ảnh hưởng của dịch COVID-19 rất nặng nề, nhưng giá đất vẫn tăng mạnh, ông Phạm Anh Tuấn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển bất động sản cho rằng, khi có thiên tai dịch bệnh thì đồng tiền luôn tìm đến nơi trú ẩn an toàn và nhà đất thổ cư ở nội thành, nội thị lại là một trong những sự lựa chọn của nhà đầu tư. Chính vì thế dù dịch bệnh nhưng nhà đất thổ cư vẫn mua bán sôi nổi trên cả nước, đất nhiều nơi tăng giá rất nhanh trong năm qua. Theo ông Tuấn, giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng.

Ông Tuấn đánh giá, ví dụ tại thị trường Hà Nội, giá nhà đất sẽ biến động mạnh ở khu vực nội thành bởi nhiều khu vực ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh… chỉ trong một hai năm qua, giá đất thổ cư đã tăng lên 30%, thậm chí có nơi tăng đến 100% so với vài năm trước. Tuy vậy, nhà đất thổ cư trong khu vực nội thành lại đứng yên, hoặc tăng không đáng kể, điều này là sai quy luật. Do đó, ông Tuấn dự báo, giá nhà đất thổ cư khu vực nội thành sẽ có những thay đổi trong thời gian tới.

“Giá đất sẽ tăng lên như thế nào trong năm 2022 còn phụ thuộc rất nhiều vào tình hình dịch bệnh. Nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt hoặc được coi là căn bệnh bình thường thì tiền sẽ được rút ra khỏi bất động sản rất nhiều để chuyển sang sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, phân khúc đất thổ cư luôn có giá trị thật và tăng bền vững theo đúng năng lực mua của người dân nên giá sẽ không giảm”, ông Tuấn phân tích.

Dấu hiệu “bong bóng” cục bộ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển thời gian qua làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Tuy nhiên, nguyên lý của đất đai, giá trị của bất động sản phải tỷ lệ thuận với sự tăng đầu tư hạ tầng. Song, ông Đính cho rằng, mức tăng của những năm gần đây không tương thích với mức độ tăng đầu tư.

Từ đó theo nhận định của ông Đính, trong sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn có “độ ảo”, có những nơi giá tăng như “dựng đứng” không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. “Trong bối cảnh hiện nay, bong bóng bất động sản sẽ không xuất hiện trên toàn thị trường mà chỉ cục bộ ở một số địa phương.

Theo quan sát của chúng tôi, tại những nơi đang diễn ra “sốt đất” chủ yếu chỉ có các cò đất, đầu nậu và những nhà đầu tư không chuyên. Giá đất ở những khu vực này tăng mạnh chủ yếu là do nhóm thổi giá đất gồm cò đất và đầu nậu. Chính vì thế mà tỷ lệ giao dịch rất thấp. Ở những khu vực này dù có xảy ra bong bóng thì thị trường cũng khó vỡ bởi nhà đầu tư không tham gia sâu vào thị trường. Chỉ có một nhóm đối tượng nhỏ bị ảnh hưởng như: cò đất, đầu nậu, đầu cơ hoặc một số người đầu tư không chuyên nghiệp”, ông Đính đánh giá.

Tuy không đáng lo ngại vì dù có hiện tượng “bong bóng” cục bộ nhưng ông Đính cho rằng việc “sốt đất” sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường bất động sản nói chung. Hiện nay, với nguồn vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản cũng tạo nên những hệ luỵ nhất định. Cùng với đó, “sốt đất” sẽ ảnh hưởng đến thị trường vì giá đất bị đẩy lên cao sẽ khiến các các cơ quan quản lý, các cơ quan tổ chức đấu giá sẽ phải lấy giá trên thị trường làm tham chiếu để tính mức giá đưa vào trong phiên đấu giá đó. Do đó, nếu đấu để bước giá cao quá thì khả năng thành công của kêu gọi đầu tư bị giảm xuống.

"Một vấn đề quan trọng mà các cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng bất động sản và kinh tế không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới kể cả với người mua nhà ở, khách thuê văn phòng hay những nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp", đại diện Savills Việt Nam nêu ý kiến.