Loay hoay gỡ khó cho phát triển nhà ở xã hội tại Đồng Nai

Ngày 5/10/2023, ông Võ Tấn Đức, quyền Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản gửi Tổ công tác 1435 của Chính phủ đề nghị hướng dẫn, giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án NOXH trên địa bàn.

Theo ông Đức, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho người thu nhập thấp của Chính phủ giao chỉ tiêu cho Đồng Nai 22.500 căn. Tuy vậy, UBND tỉnh Đồng Nai đã đặt mục tiêu phát triển ít nhất 50.000 căn trong giai đoạn 2021-2030 nhưng trong quá trình thực hiện các dự án gặp một loạt khó khăn, vướng mắc như: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp tổ chức đang thuê đất của Nhà nước; lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH đối với quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại; việc bố trí công trình tiện tích công cộng trong dự án NOXH…   

Làm dự án NOXH chỉ được lợi nhuận 10% nên để thu hút nhà đầu tư, các quy định trước đây cho phép chủ đầu tư dự án NOXH, gồm cả dự án NOXH độc lập và dự án đầu tư xây dựng NOXH từ quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc sàn xây dựng để làm nhà ở thương mại. Quy định này nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NOXH sau khi đầu tư. Tuy nhiên, hiện Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng được ban hành tháng 6/2023 và công văn đính chính nghị định này ban hành tháng 7/2023 đều bỏ nội dung trên. Lý do bỏ quy định ưu đãi với chủ đầu tư được Bộ Xây dựng lý giải rằng, nhằm gia tăng quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp vốn đang thiếu. Đây cũng nhằm cụ thể hóa đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021-2030 của Chính phủ.

Kiến nghị với Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Đồng Nai cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi đã cho phép chủ đầu tư bố trí 20% diện tích đất hoặc sàn xây dựng để làm nhà ở thương mại. Song, quy định này phải chờ đến ngày 1/1/2025 mới có hiệu lực. Đồng thời, quy định hiện không cho phép dành phần diện tích sàn thương mại trên, nhưng đối với dự án NOXH độc lập thì cần thiết phải cho phép bố trí phần diện tích sàn dịch vụ, tiện ích công cộng để phục vụ cư dân như nhà trẻ, mẫu giáo, cửa hàng tiện lợi, công trình văn hóa, thể dục thể thao… Sở Xây dựng Đồng Nai cũng cho rằng, Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn rõ ràng về ưu đãi đối với chủ đầu tư. Chẳng hạn dự án NOXH đã được chấp thuận đầu tư và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư trước ngày 1/1/2025, thì sau ngày luật có hiệu lực, chủ đầu tư có được điều chỉnh chủ trương để bổ sung ưu đãi dành 20% diện tích để kinh doanh thương mại hay không. Đại diện một doanh nghiệp làm dự án NOXH tại Đồng Nai cho hay, Bộ Xây dựng muốn tăng tốc phát triển NOXH để đạt mục tiêu đề ra nên "cắt" phần ưu đãi 20% sàn thương mại của chủ dự án. Ngay cả khi được ưu đãi dành 20% diện tích sàn để kinh doanh nhà ở thương mại, thời gian qua doanh nghiệp làm NOXH còn e dè, không mặn mà tham gia. Nay với việc cắt ưu đãi này, nhà đầu tư sẽ đồng loạt chờ thêm 1 năm để được hưởng ưu đãi mới bắt tay vào triển khai dự án. Như vậy việc phát triển NOXH sẽ càng chậm và đặc biệt là thị trường BĐS mất đi cơ hội để nhà ở giá rẻ kích cầu, dẫn dắt thị trường BĐS trong tình hình khó khăn hiện nay.

Không chỉ các dự án NOXH gặp khó, mà cả dự án nhà ở thương mại tại Đồng Nai cũng không tránh khỏi tình trạng này nên phần diện tích quỹ đất 20% dành làm NOXH trong các dự án nhà ở thương mại cũng đang bị bế tắc. Đỉnh điểm là việc đại diện nhiều dự án đã ký đơn tập thể đề nghị cứu xét khẩn cấp gửi các cơ quan chức năng của Đồng Nai mong sớm xem xét, quyết định cho các doanh nghiệp tiếp tục thực hiện dự án và có giải pháp hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đang triển khai. Các nhà đầu tư cho biết, trong quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp luôn tuân thủ hướng dẫn của các sở, ngành về thủ tục pháp lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhưng từ cuối năm 2020 đến nay, trong khi thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan, các dự án đều bị thông báo tạm ngưng với lý do chờ giải trình một số vấn đề liên quan đến kết luận của Kiểm toán Nhà nước. Tình trạng này gây thêm nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong tình hình thị trường gặp khó khăn thời gian qua.

Liên quan đến vấn đề này, sau khi họp rà soát các khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án khu dân cư thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, ngày 11/5/2023, Tỉnh ủy Đồng Nai đã có văn bản gửi Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh để thông báo kết luận của Ban Thường vụ Tỉnh ủy. Theo đó, đối với những dự án khu dân cư, nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư sau ngày 1/7/2014 nhưng chưa thực hiện giao đất, cho thuê đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoàn toàn… đề nghị Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư sang hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đối với các dự án còn lại, Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh theo dõi, sau khi có kết luận của Kiểm toán Nhà nước làm cơ sở triển khai áp dụng. Với tình hình các dự án bị đồng loạt "đắp chiếu" chờ đợi nhiều năm như vậy, Đồng Nai khó đạt mục tiêu phát triển NOXH như đã đạt ra.