Lợi ích cho người dân và doanh nghiệp bất động sản khi điều chỉnh bảng giá đất
Thời gian qua, một trong các vấn đề được người dân TP Hồ Chí Minh quan tâm, đó là dự thảo bảng giá đất đang được thành phố lấy ý kiến. Bên cạnh một số vấn đề cần được nghiên cứu và điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP Hồ Chí Minh cho rằng, điều chỉnh bảng giá đất đem lại lợi ích cho người dân và doanh nghiệp bất động sản.
Về tác động mang lại lợi ích cụ thể đối với người dân, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT thành phố, đó là giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây. "Chênh lệch địa tô" được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước "điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại".
Do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như "đất hai giá" hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở "hai giá" (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện "chuyển mục đích sử dụng đất" chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường, nên "Dự thảo bảng giá đất" sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất. Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố sẽ góp phần cho việc áp dụng được thuận lợi, dễ dàng, minh bạch, đồng thời, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.
Đối với các dự án, giá đất bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc.
Đại diện Sở TN&MT cũng cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ thể hiện được tính công bằng, phù hợp với tình hình thực tế. Bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở. Vì theo Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp này được áp dụng bảng giá đất; đối với phần diện tích ngoài hạn mức thì ảnh hưởng không đáng kể, vì theo Luật Đất đai năm 2013 các trường hợp này được xác định giá đất cụ thể (giá thị trường) nay được cập nhật vào bảng giá đất là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, tác động này tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất, đó là theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, người thu hồi đất được bố trí tái định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường), nay theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 thì tính theo bảng giá đất. Do đó, người được bố trí tái định cư sau này hoặc người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tuyến đường này cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên, việc này sẽ bảo đảm sự công bằng giữa 2 nhóm đối tượng sử dụng đất.
Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, khi giải quyết được vấn đề trên, bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến kinh tế của thành phố, huy động được nguồn lực tạo động lực để kinh tế thành phố phục hồi và phát triển. Đối với các doanh nghiệp sản xuất và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng không bị ảnh hưởng, do các chi phí đầu vào liên quan đến thuế sử dụng đất không tăng.
Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, qua phân tích, đánh giá tác động thì bảng giá đất điều chỉnh bổ sung giá đất tái định cư để tránh tình trạng chậm tiến độ giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm của TP Hồ Chí Minh, có tác động tích cực tạo sự công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất; khi thực hiện công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có quá trình sử dụng đất thì mức độ ảnh hưởng là không nhiều. Mặt khác, việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP Hồ Chí Minh và tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024. Việc này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 là việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.