Mua bán - sáp nhập bất động sản Việt Nam: Hướng đến các chiến lược dài hạn

Dù giá trị các thương vụ được công bố có xu hướng ở mức thấp, những con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, khi trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển sang cơ hội phát triển dự án và mối quan hệ hợp tác mang tính chiến lược, dài hạn.

Theo nghiên cứu của Savills, trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi không đồng đều, Việt Nam nổi lên như một điểm đến ngày càng được ưu tiên nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tích cực và cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả. Xu hướng này thể hiện rõ trong hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam.

Mặc dù thị trường ghi nhận các thương vụ diễn ra sôi động cùng sự tham gia tích cực của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025, giá trị công bố của nhiều giao dịch vẫn ở mức chưa cao. Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường suy yếu mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai 2024, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Mặt khác, nguồn cung tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì tài sản tạo dòng tiền.

Cụ thể ghi nhận tại TP Hồ Chí Minh, 100% vốn của dự án VIAS Hồng Ngọc JSC, tọa lạc tại phường Tân Định (TP Hồ Chí Minh) đã được chuyển nhượng với giá trị khoảng 1.800 tỷ đồng, bên mua là UOA Vietnam Pte. Ltd. Đây là thương vụ tiêu biểu trong phân khúc bất động sản thương mại, phản ánh sức hút của các tài sản nằm tại khu vực lõi trung tâm đô thị. Bên cạnh đó, một thương vụ đáng chú ý khác là dự án khu dân cư cao cấp Long Hòa – Cần Giờ (xã Cần Giờ, TP. Hồ Chí Minh) với giá trị ước tính 617,1 tỷ đồng (tương đương 25,4 triệu USD). Dự án này được chuyển nhượng cho GELEX Infrastructure Joint Stock Company tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn dài hạn của khu vực có tiềm năng phát triển đô thị gắn với hạ tầng và không gian sinh thái.

Theo Savills, việc các giao dịch M&A tập trung vào dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Thời gian qua, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, qua đó tạo nền tảng cho quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh, điển hình như là dự án Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh khi hoàn thành mở ra nhiều khu vực mới cho phát triển nhà ở ngoại ô.

Ông Neil MacGregor phân tích: Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường.

Ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư.

Một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản. Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.

Khung pháp lý được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn đầu tư.

Theo Savills, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu nhà ở cao, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Mặc dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn song những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Do đó, trọng tâm M&A gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Ông Neil MacGregor nhận định: Thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, chúng tôi kỳ vọng một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản được cải thiện và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để bắt đầu thu hút các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể.