Năm 2024, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng

Nguồn cung giảm mạnh

Một trong những dự án chung cư đang có mức giá “gây sốc” trên thị trường Hà Nội ít ngày qua là dự án Masteri West Heights Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm). Tại dự án này có những căn hộ đạt ngưỡng gần 100 triệu đồng/m2, xác lập đỉnh giá của cả khu vực phía Tây Hà Nội. Mỗi căn hộ diện tích, hướng khác nhau sẽ được bán với mức giá khác nhau. Giá mỗi căn hộ ở đây sẽ dao động trong khoảng từ 70 – 90 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư dự án này cũng đang triển khai 3 tòa chung cư Masteri Lumiere Evergreen. Tòa nhà đang được mở bán, dự kiến bàn giao căn hộ vào giữa năm 2026. Giá bán trên các trang mua bán dao động 62-79 triệu đồng/m2, cá biệt có căn vị trí đẹp có giá gần 100 triệu đồng/m2. 

Tại khu vực này khoảng đầu năm 2020 khi bàn giao nhà cho dân về ở trong KĐT Vinhomes Smart City, giá căn hộ trung bình chỉ khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay giá đã tăng trong khoảng từ 50 – 55 triệu đồng/m2. Khu vực phía Tây Hà Nội này hiện nay đa phần đều có mức giá rất cao như: Green Symphony (huyện Hoài Đức) giá chào bán khoảng 39-42 triệu đồng/m2; dự án Hoàng Thành Pearl (quận Nam Từ Liêm) giá chào bán khoảng 45-50 triệu đồng/m2...

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại hội nghị tổng kết công tác năm 2023 của ngành vừa diễn ra, về tổng lượng giao dịch cả nước tính đến hết quý III, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt 41,29% so với năm 2022. Lượng giao dịch phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Trong khi đó, lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ cũng giảm mạnh, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022. Giao dịch giảm rất mạnh, nhưng giá chung cư lại tăng cao thời gian qua. Lý giải điều này, Bộ Xây dựng cho biết nguyên nhân do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc đến hết quý. Trong quý III/2023, cả nước có 42 dự án nhà ở thương mại hoàn thành (đạt khoảng 46% so với năm 2022). Bộ Xây dựng nhận định, những tháng cuối năm, thị trường bất động sản đã có một số tín hiệu tích cực, tuy nhiên vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Giá sẽ còn tăng

Nhận định về thị trường bất động sản năm tới, VARS cho rằng giá căn hộ trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng khoảng 3 – 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019.

Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Tỉ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng giảm mạnh, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Trong giai đoạn 2019-2022, tỉ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%. “Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa. Giá chung cư neo cao không chỉ vì chủ đầu tư cố giữ giá cao mà còn vì chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Ông Đính cho rằng, để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay cần phải cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Điều này có nghĩa thời gian tới, thị trường cần phải có nhiều hơn nữa các dự án nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, trước hết cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. Ngoài ra, cần có các cơ chế, chính sách rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động rà soát danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Doanh nghiệp chỉ nên tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.