Nhà ở xã hội “bung hàng”, liệu giá nhà có giảm?

Thách thức người mua nhà

3 tỷ đồng vẫn chỉ là căn hộ giá rẻ, đó là thực tế của thị trường căn hộ chung cư hiện nay. Đơn cử như tại chung cư Mipec Kiến Hưng (Hà Đông) hiện nay, giá giao dịch đang ở mức từ 45 – 50 triệu đồng/m2, một căn hộ 65m2 ở đây đang có giá khoảng 3 tỷ đồng. Là dự án nhà ở giá rẻ nên thời điểm chào bán năm 2019, giá căn hộ ở dự án này chỉ khoảng 14 – 17 triệu đồng/m2. Với mức giá giao dịch hiện nay thì tính ra mỗi năm giá căn hộ tại đây đã tăng khoảng hơn 40%.

Tương tự là các chung cư tại dự án Khu đô thị Xa La cũng nằm trên địa bàn quận Hà Đông. Thời điểm cư dân về ở, cũng vì là dự án nhà chung cư giá rẻ nên giá căn hộ ở đây cũng chỉ từ 12 – 13 triệu đồng/m2. Một căn hộ hơn 60m2 có giá chưa đến 800 triệu đồng. Thế nhưng hiện nay, giá giao dịch các căn hộ tại đây cũng khoảng 45 triệu đồng/m2, xấp xỉ 3 tỷ đồng cho một căn hộ hơn 60m2. Còn rất nhiều dự án nhà ở giá rẻ các như: Chung cư Đại Thanh (Thanh Trì), chung cư Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai)… đều đang được giao dịch ở mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2. Dù vẫn được xem là nhà giá rẻ nhưng thực tế giá đã không còn rẻ.

Trong khi đó, hiện nay nguồn cung căn hộ mới lại đang chủ yếu là các sản phẩm cao cấp phục vụ nhóm người có tài chính lớn và nhà đầu tư. Đây là thách thức thực sự cho những người đang có nhu cầu tạo lập nhà ở. Theo báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I/2025, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng".

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2 (tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc). Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn đang trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường. Và với mặt bằng giá hiện nay, người thu nhập trung bình thấp rất khó để tiếp cận được nhà ở.

Người mua kỳ vọng giá nhà giảm khi thêm nguồn cung nhà ở xã hội

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, tính đến quý I/2025, cả nước đã ghi nhận 655 dự án nhà ở xã hội được triển khai, với quy mô hơn 593.428 căn. Trong số này, 96 dự án (hơn 57.600 căn) đã hoàn thành, 135 dự án đang thi công, còn lại đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Chính phủ đặt mục tiêu đến cuối năm nay sẽ hoàn thành 100.275 căn, phục vụ nhu cầu nhà ở cấp bách của người thu nhập thấp và công nhân.

Tại nhiều địa phương, các dự án nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh triển khai sau các chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ. Đơn cử như tại Hà Nội, dự kiến sẽ có khoảng 6.000 căn được bàn giao trong năm nay. Ngoài ra, gần 12.300 căn hộ đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tại các huyện Đông Anh và Gia Lâm. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, năm 2025 dự kiến sẽ hoàn thành 4 dự án với 2.874 căn hộ, đồng thời khởi công thêm 8 dự án mới với quy mô gần 8.000 căn, nâng tổng nguồn cung nhà ở xã hội trong năm lên 12 dự án.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng và các địa phương, giai đoạn từ nay đến năm 2027 sẽ chứng kiến làn sóng mở bán và khởi công mới của nhiều dự án nhà ở xã hội trên khắp cả nước, đặc biệt tại các địa phương tập trung đông người lao động như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bình Dương, Bắc Ninh… Nguồn cung dự kiến có thể lên tới hàng trăm nghìn căn trong vài năm tới. Nguồn cung lớn từ các dự án nhà ở xã hội này đang đặt ra kỳ vọng về việc hạ nhiệt giá chung cư tại các thành phố lớn.

Khi một nguồn cung lớn nhà ở xã hội đổ bộ thị trường, mặt bằng giá chung cư sẽ bị tác động. Đây là nhận định của các chuyên gia, tuy vậy các tác động này sẽ khó có thể nhìn thấy ngay lập tức. TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sự phát triển của nhà ở xã hội và nhà giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư đi xuống. Khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

“Nguồn cung nhà ở xã hội đang tăng mạnh là những tín hiệu tích cực cho thị trường, giúp người dân đặc biệt là người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang có điều kiện tốt hơn để tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, có một thực tế là là nhà ở xã hội chỉ giải quyết được nhu cầu cho một nhóm đối tượng nhỏ của thị trường. Cho nên rất khó có thể kỳ vọng, nhà ở xã hội sẽ có những tác động lớn, kéo giảm giá nhà xuống ngay được bởi nhu cầu hiện vẫn đang rất lớn mà nguồn cung thì nhỏ giọt”, ông Đính nói.

Cũng kỳ vọng và nhận định với việc hàng loạt dự án nhà ở xã hội được bán ra sẽ có những tác động nhất định đến giá chung cư nhưng Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng để thấy được các tác động này vẫn cần nhiều thời gian. Lý giải điều này, ông Quốc Anh cho hay nguồn cung nhà ở xã hội tăng chưa thể ngay lập tức thay đổi cục diện, bởi quy trình triển khai, xét duyệt đối tượng đủ điều kiện mua và thủ tục pháp lý không phải là câu chuyện một sớm một chiều.

“Đánh giá thị trường của chúng tôi cho thấy, dù không còn tăng nóng nhưng thị trường hiện nay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Người mua vẫn kỳ vọng giá nhà có thể giảm, nhưng với lượng cầu không ngừng tăng, giá khó có thể giảm sâu”, ông Quốc Anh cho hay.