Nhà ở xã hội khó phát triển nếu không gỡ các “điểm nghẽn”

PV: Câu chuyện về những khó khăn của người dân khi muốn nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn chắc ông cũng đã biết. Ông thấy thế nào về hiện tượng này?

TS Nguyễn Văn Đính: Câu chuyện của dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn thực sự tách biệt hoàn toàn ra khỏi bối cảnh chung đang ảm đạm của thị trường bất động sản hiện nay. Rõ ràng nhà ở xã hội hiện đang là nhu cầu bức thiết của người dân, đặc biệt là những đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp. Vấn đề này cũng đã được nhiều tổ chức, nhiều đơn vị nghiên cứu, tính toán và cũng đã đưa ra những con số cụ thể.

Câu chuyện trên thể hiện thêm mấy việc nữa. Thứ nhất là mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội bức thiết, nhưng nguồn cung lại quá ít, thậm chí có thể nói là gần như không có. Thứ hai, nguồn cung ít có nghĩa là khả năng thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng còn hạn chế, các dự án nhà ở xã hội đang thiếu nghiêm trọng trên cả nước. Chính phủ cũng đã nhận diện vấn đề này và phát động chương trình làm nhà ở xã hội, đặc biệt là Quyết định 338 của Chính phủ mới ban hành phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Đây là một chương trình lớn, có ý nghĩa xã hội, nhân văn nhưng để đạt được cũng không phải dễ dàng.

PV: Vậy theo ông, khó khăn ở đây là gì khi nhiều doanh nghiệp cũng đã đăng ký tham gia, gói 120 nghìn tỷ cho chủ trương này cũng đã được triển khai?

TS Nguyễn Văn Đính: Hiện nay có rất nhiều rào cản, điểm nghẽn để phát triển nhà ở xã hội nếu không tháo gỡ. Các điểm nghẽn cơ bản như quỹ đất, nguồn vốn, thủ tục hành chính để triển khai dự án. Nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi từ Nhà nước, có tính chất đặc thù, do đó làm nhà ở xã hội hiện nay còn khó khăn hơn làm nhà ở thương mại. Các nhà đầu tư không thực sự mặn mà với phân khúc nhà ở này. Các định mức trong xây dựng cơ bản được phép tính đưa vào chi phí hợp lệ cũng là bàn toán đánh đố với các chủ đầu tư.

Một cái khó nữa cho phát triển nhà ở xã hội là nguồn vốn. Vốn cho chủ đầu tư, vốn cho người vay mua nhà thì thiếu, lãi suất thì cao. Chính phủ vừa phải điều chỉnh lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội xuống 4,8%/năm. Tuy nhiên, việc thực thi vấn đề này có thực sự đi vào thực tế hay không chúng ta còn phải chờ đợi vì các đối tượng tiếp cận vốn mua nhà rất khó. Có rất nhiều vấn đề đang tạo ra rào cản cho sự phát triển của loại hình nhà ở này.

Quay trở lại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn vừa được bán ra, có một bất cập mà chúng tôi nhận định. Vị trí xây dựng án này là vị trí đất vàng, nằm xung quanh đó đều là các dự án chất lượng cao, giá bán đều khoảng trên 40 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn chỉ có giá 19,5 triệu đồng/m2. Ở vị trí đó mà chỉ có giá khoảng 20 triệu/m2 thì đương nhiên người ta đổ xô vào cũng là chuyện bình thường. Tuy nhiên, bất cập ở đây là khi đối tượng là người nghèo, thu nhập thấp vào ở nhưng sẽ phải chịu mức giá đắt đỏ ở khu vực này. Điều này lại không hợp lý. Nhà ở xã hội nên phát triển ở những khu vực đông công nhân, lao động, người nghèo, người có thu nhập thấp để họ có thể dễ dàng tiếp cận.

PV: Để người dân không phải chầu chực đêm hôm để mua nhà, có thể cho họ đăng ký hay nộp hồ sơ trực tuyến, hoặc là các cơ quan quản lý nhà nước có thể xây dựng các sàn mua bán nhà ở xã hội. Việc này không khó, vừa bớt khó khăn cho người dân mà cơ quan quản lý nhà nước cũng dễ kiểm tra, hậu kiểm.

TS Nguyễn Văn Đính: Chuyện đăng ký công khai, minh bạch, thông qua sàn giao dịch theo quy định của pháp luật thì rất tốt. Tuy nhiên hiện nay, luật lại không quy định thế. Trong khi sửa luật hiện nay đang có nhiều ý kiến nói rằng không cần thiết phải có sàn giao dịch này. Đây cũng là một bất cập nữa.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã góp ý nhiều lần trong tổng thể của nhiều nhóm vấn đề để có sự liên thông với nhau giải quyết những bất cập này. Như anh đã nói, cốt lõi dẫn đến những khó khăn cho người mua nhà như ở dự án NHS Trung Văn là do chúng ta đang thiếu trầm trọng nguồn cung. Một đại đô thị như Hà Nội mà mấy năm trời mới có một dự án nhà ở xã hội bán ra, lại ở vị trí đắc địa, giá cả như thế thì đương nhiên sẽ xảy ra câu chuyện tranh giành, chờ đợi đêm hôm cho một suất mua nhà.

Nhu cầu quá lớn mà anh cung cấp ra thị trường có một tí xíu thì đương nhiên người ta phải chen lấn. Còn việc thủ tục, hồ sơ mua bán khó khăn là do chủ đầu tư họ cũng tạo ra sự quan trọng của mình. Chứ trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư xây nhà xong, xây dựng một trang sàn, thông báo cho người mua nhà đăng ký vào đó. Tôi cho rằng, đây chỉ là các thủ thuật của chủ đầu tư, họ cũng tranh thủ dự án này để PR cho mình.

PV: Cũng tại dự án này, ngay trước thời điểm mở bán đã có nhiều thông tin tràn lan trên mạng về việc rao bán “suất ngoại giao” hay nhận tư vấn, làm thủ tục. Mức giá mà những “cò” này đưa ra có thể chênh tới vài trăm triệu đồng/căn hộ. Câu chuyện này không mới, nhưng chính vì thế mà nhiều người không tin tưởng vào sự minh bạch đối với các dự án nhà ở xã hội. Ông nghĩ thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi đã đề cập đến vấn đề này không ít lần, rằng luật pháp của chúng ta vẫn có những quy định chưa thực sự có tính hiệu quả cao. Như tôi đã từng nói, trong Luật Nhà ở đã quy định 10 đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng hiện cũng đang có những quy định làm khó cho chính họ, khó cho họ trong việc mua bán, trao đổi cho người khác khi họ không còn nhu cầu nữa. Ví dụ như công nhân, viên chức, người ta mua nhà ở xã hội nhưng chỉ một năm sau người ta chuyển công tác đi nơi khác, họ muốn chuyển giao căn nhà ở xã hội cho những người cùng đối tượng ở khu vực đó, có được không? Nhưng quy định thì không được vì phải 5 năm sau họ mới được chuyển nhượng. Đó là bất cập của người mua nhà, và còn nhiều bất cập khác nữa đối với họ.

Cùng với đó, việc chủ động xét đối tượng mua nhà của doanh nghiệp cũng mất đi, việc can thiệp nhiều quá của luật, của thẩm định, thẩm tra tạo ra rất nhiều rào cản. Tôi cho rằng không nhất thiết phải can thiệp nhiều như thế. Mà quan trọng nhất là khâu hậu kiểm dựa trên các quy định, còn nhường quyền chủ động cho doanh nghiệp, cho thị trường. Cái quan trọng để tạo sức hút cho nhà ở xã hội là phải quy hoạch rõ, các nút thắt tôi nói ban đầu phải gỡ ra, để doanh nghiệp họ tham gia nhiều hơn vào phát triển loại hình nhà ở này.

Doanh nghiệp không tham gia thì tạo ra sự khan hiếm sản phẩm. Chính vì khan hiếm sản phẩm nên mỗi một lần có một dự án bung ra như dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn mới tạo ra sự tranh chấp, giành giật suất mua như thế. Do vậy, quan trọng là nhà nước phải tính toán làm thế nào để xây dựng quy hoạch tốt, ở vị trí hợp lý và tạo ra nhiều sản phẩm loại hình nhà ở này phong phú, thì khi đó sẽ giảm bớt ngay những áp lực như dự án NHS Trung Văn này.

PV: Theo ông giải pháp nào để giải quyết nguồn cung của phân khúc nhà ở này hiện nay?

TS Nguyễn Văn Đính: Trước mắt phải khẩn trương giải quyết các vấn đề về pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội. Tạo mọi điều kiện dễ dàng và hấp dẫn cho doanh nghiệp để họ tham gia nhiều hơn vào xây dựng phân khúc nhà ở này. Tôi cho rằng đây là vấn đề rất quan trọng. Bởi như thông tin chúng ta đã biết, có không ít doanh nghiệp đã đăng ký xây dựng nhà ở xã hội nhưng nếu chính sách không tốt thì họ cũng chỉ đăng ký để đấy. Dù có đăng ký nhưng không làm được thì chẳng để đấy thì sao. Rồi các điểm nghẽn như chúng ta đã nói ở trên, cần phải được gỡ ra bằng hết thì mới tăng được sức hấp dẫn cho các dự án này.

Phải tháo gỡ để chủ đầu tư họ thực sự mong muốn tham gia, lúc đó nguồn cung mới tăng lên được. Chủ đầu tư họ cũng chỉ là nhà kinh doanh, chắc chắn họ sẽ phải cân nhắc bài toán lợi ích. Nếu làm cả một dự án khó khăn mà hiệu quả không đâu vào đâu thì người ta sẽ phải bỏ để làm thứ khác hiệu quả hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!