Nhà trong ngõ giá 3 - 4 tỷ đồng khan hiếm

Sẽ tiếp tục tăng đều

Tháng 8, mặc dù là tháng 7 Âm lịch, "tháng cô hồn" trong quan niệm của không ít người, thế nhưng giao dịch nhà thổ cư ở Hà Nội không có dấu hiệu sụt giảm. Theo bản tin tiêu điểm thị trường bất động sản của OneHousing, lượng giao dịch nhà thổ cư trong tháng Ngâu (tháng 7 Âm lịch) của thị trường Hà Nội đạt 3.300 giao dịch. Nhà trong ngõ có tầm giá 3 - 4 tỷ đồng tại nội thành đang dần biến mất khi mức giá đất trung bình đã trên 100 triệu đồng/m2.

Theo Giám đốc kinh doanh Vùng 2 tại OneHousing Trần Đức Khang, việc giao dịch ổn định trong tháng Ngâu năm nay đi ngược với thực trạng chung "điểm rơi" của thị trường hàng năm. "Quan niệm tiêu dùng của người dân hiện nay cũng đã khác trước. Cùng với đó thời điểm này trùng với thời điểm các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bắt đầu có hiệu lực. Những quy định mới về việc chuyển nhượng, khung giá đất theo giá thị trường, quy định hạn chế tách thửa, tách sổ… phần nào ảnh hướng tới tâm lý khách hàng về việc giá đất có thể tăng trong thời gian tới nên khách hàng ra quyết định nhanh hơn. Thêm vào đó, những cuộc đấu giá đất ở vùng ven thời gian qua đã kéo theo nhiều thông tin về việc tăng giá, cũng đã tác động không nhỏ tới tâm lý khách mua", ông Khang nhận định.

Theo đánh giá của OneHousing, hiện nay để tìm được căn nhà nhỏ trong ngõ với mức giá 3 - 4 tỷ đồng là không dễ. Với một căn nhà ngõ vừa phải, xe máy tránh nhau, công năng vừa đủ ở có diện tích từ 30m2, 2 - 3 phòng ngủ, nếu tính riêng giá đất đã khoảng hơn 100 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng giá giao dịch sẽ trên 4 tỷ đồng. Vì thế, những căn nhà khoảng 3 - 4 tỷ đồng nếu có thì hoặc là lỗi về mặt phong thủy (thóp hậu, đường đâm); nhà trên đất đã cũ, chủ nhà chỉ xác định bán đất; hoặc là ngõ rất sâu, ngõ vào đến nhà nhỏ…

Ở ngoại thành, các căn nhà trong ngõ đang giao dịch mức giá khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn lô góc, lô đẹp, giá sẽ khoảng hơn 100 triệu đồng/m2. Theo dự báo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, những tháng cuối năm 2024, thị trường thổ cư dự kiến ghi nhận khoảng 23.000 giao dịch, vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông và phía Tây.

Theo tình hình chung của thị trường nhà thổ cư cũng có phần tăng giá, nhưng không có dấu hiệu tăng nóng trong một vài tháng mà tăng đều đặn và ổn định hơn. Với nhà thổ cư, việc dừng mua không tác động tới việc chủ nhà sẽ giảm giá, chủ nhà chỉ giảm giá khi họ đang rất cần tiền để đầu tư cho một việc khác.

Giải pháp nào để kiềm chế tăng giá nhà đất?

Sử dụng công cụ thuế là giải pháp được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra để ổn định thị trường bất động sản. Dữ liệu của VARS chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Chẳng hạn, đối với chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng lần lượt 58% và 27% so với quý II/2019. "Ăn theo" cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, cũng "được đà" tăng cao, trong đó kể cả những khu vực xa trung tâm Hà Nội, khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Giá nhà đất tăng quá nhanh, khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, bên cạnh giải pháp tăng nguồn cung, nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn. Do đó, nhằm điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách.

"Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới. Sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Khi thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tuy nhiên, để sử dụng công cụ này cũng sẽ có những thách thức, vướng mắc. Tuy nhiên, việc đánh thuế bất động sản được nhiều hơn mất", ông Đính phân tích.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất, đưa bất động sản về đúng giá trị thực và tăng thu cho ngân sách. "Về nguyên tắc việc đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách. Tức là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo, mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà đất", GS Đặng Hùng Võ nói.

Tuy vậy, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, áp thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất cần quy định rõ đối tượng chịu hoặc không phải chịu thuế, đánh giá hiệu quả thường xuyên trong quá trình thực hiện, đảm bảo phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước. Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng mức thu, đối tượng thu phù hợp để nhận được sự đồng thuận, nhất trí cao của người dân.