Nhiều giải pháp ngăn chặn dự án bất động sản “ma”
Để ngăn ngừa các dự án “ma”, các cơn sốt đất ảo có thể quay trở lại sau khi Ngân hàng Nhà nước mở room tín dụng, Công an tỉnh Bình Dương đã tăng cường công tác tuyên truyền về thủ đoạn của tội phạm trong lĩnh vực đất đai cũng như đề ra nhiều giải pháp để hạn chế tối đa thực trạng này.
Theo thống kê, đến nay toàn tỉnh Bình Dương có 480 dự án khu dân cư với tổng diện tích 5.933 ha và 561 khu phân lô tự phát. Lợi dụng sơ hở, thiếu sót trong quy định của pháp luật; chủ trương, chính sách, trong quản lý của các cơ quan nhà nước, một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng để đầu tư kinh doanh bất động sản, phân lô, bán nền không đúng quy định. Nhiều khu dân cư trái phép, không đúng quy hoạch, làm phá vỡ quy hoạch đô thị, phát sinh các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.
Trong năm 2022, Cảnh sát kinh tế đã tiếp nhận gần 500 đơn tố giác liên quan đến lĩnh vực đất đai, đã khởi tố 14 vụ án với 12 bị can. Điển hình như vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Đất Việt, Công ty Điền Phú Phát, Công ty Phước Điền, Công ty VHO, Công ty Farms Land, Công ty Đông Bình Dương, Công ty Thăng Long Real… Qua đó cho thấy các thủ đoạn lừa đảo theo nhiều chiêu thức: Các đối tượng hoặc doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các địa bàn “sốt” đất. Họ không thực hiện các thủ tục pháp lý để làm chủ đầu tư dự án theo quy định mà tự phân lô, tách thửa, xây dựng cơ sở hạ tầng, sau đó ký hợp đồng với các công ty môi giới bất động sản quảng cáo sai sự thật, chào bán dưới nhiều hình thức như qua sàn giao dịch, rao bán trên các ứng dụng điện tử như Facebook, Zalo hoặc điện thoại trực tiếp cho khách hàng… Đến khi khách hàng đòi bàn giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cố tình kéo dài thời gian hoặc chi trả một phần tiền phạt chậm bàn giao, ký phụ lục hợp đồng cam kết sẽ tiếp tục thực hiện giao kết…
Điển hình như vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng đầu tư và phát triển địa ốc Bình Dương City Land. Công ty này thành lập 3 công ty thành viên và thu gom đất nông nghiệp ở xã Lai Hưng (huyện Bàu Bàng), xã Phước Hòa (Phú Giáo) và xã Thanh An (Dầu Tiếng) rồi tự vẽ dự án, phân lô, tách thửa và ký hơn 420 hợp đồng chuyển nhượng đất để chiếm đoạt số tiền trên 160 tỷ đồng… Hay vụ Nguyễn Hữu Thái (SN 1992, quê tỉnh Hà Tĩnh), Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ địa ốc Thăng Long Real (Công ty Thăng Long Real), dù không có “cục đất chọi chim” nhưng Thái vẫn liều mạng ký hợp đồng nhận tiền cọc của nhiều người để bán đất tại thị trấn Lai Uyên, Bàu Bàng. Thái mạnh dạn cam kết từ 4-6 tháng sau khi thanh toán đợt cuối sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách. Tuy nhiên khi đến hạn, Thái tráo trở bảo không có đất để giao rồi né tránh các nạn nhân. Riêng đối với lô đất nền ký hiệu A29, ô số 32, thị trấn Lai Uyên là đất thuộc khu dân cư do xí nghiệp phát triển công nghiệp, đô thị Bàu Bàng làm chủ đầu tư. Thái chỉ biết thông tin về thửa đất qua kênh môi giới, không biết chủ đất là ai nhưng Thái vẫn làm hợp đồng nhận tiền cọc 1,4 tỉ đồng của khách hàng. Sau đó Thái lùng tìm chủ đất với ý định sẽ môi giới lại nhưng do không tìm được chủ sở hữu nên Thái cắt liên lạc với nạn nhân để chiếm đoạt luôn số tiền này…
Đối với các dự án đã được thỏa thuận địa điểm, nhưng khi chưa có quyết định giao đất, chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa được phép huy động vốn… nhưng chủ đầu vẫn ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn để thu tiền của khách hàng… Thực trạng này hiện đang tiếp tục tái diễn ở một số địa bàn như Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo...
Thượng tá Bùi Phạm Hải, Trưởng phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Bình Dương cho biết, nguyên nhân chính xảy ra các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến các dự án “ma” là do sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin, ham lợi của người mua đất; trong khi đó hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, xây dựng còn sơ hở, bất cập, chồng chéo…
Một nguyên nhân chính không thể không đề cập đến đó là sự buông lỏng quản lý, giám sát ngay từ chính quyền cấp cơ sở, thậm chí một số nơi còn có dấu hiệu tiếp tay cho sai phạm. Qua quan sát của chúng tôi, đối với dự án “ma” mang tên “Khu dân cư Chánh Phú Hòa” ở thị xã Bến Cát cho thấy “Dự án” này nằm ở mặt tiền đường quốc lộ, xây dựng cổng chào hoành tráng; phía trên trong có đường trải nhựa, có hệ thống thoáng nước, có đường dây điện… nên đã tạo cho người mua sự tin tưởng vì không ai nghĩ một dự án “ma” mà có thể ngang nhiên xây dựng trái phép như vậy. Nếu chính quyền địa phương cương quyết ngay từ đầu, xử lý triệt để xây dựng trái phép thì liệu kẻ lừa đảo có dễ dàng chiếm đoạt tiền của nạn nhân?
Bên cạnh “thủ thuật” trên, một số đối tượng lừa đảo còn gian manh ở chỗ, chúng lập dự án “ma” ở các huyện vùng xa như Dầu Tiếng, Bàu Bàng, Phú Giáo (Bình Dương) hoặc Chơn Thành, Đồng Phú (Bình Phước) nhưng hoạt động quảng cáo, rao bán lại tập trung ở các sàn giao dịch bất động sản tại các địa phương khác như TP Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, thị xã Bến Cát để qua mặt chính quyền địa phương.
Để chủ động phòng ngừa, bên cạnh đẩy nhanh tiến độ kiểm tra, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố, Công an tỉnh Bình Dương triển khai các biện pháp nghiệp vụ để nắm bắt tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; việc mua bán, chuyển đổi các dự án có dấu hiệu vi phạm, nhất là các dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, các dự án “ma” ngay từ cấp cơ sở xã, phường, thị trấn…