Những cuộc đấu giá đất và hệ lụy

Hôm 29/8 vừa qua, một cuộc đấu giá đất ở huyện Phúc Thọ lại được tổ chức, giá đấu trúng là 60 triệu đồng/m2, nhưng ngay sau phiên đấu giá, những lô đất này đã được "cò" rao bán với mức chênh từ 250 - 600 triệu đồng/lô. Không thể phủ nhận, đất đai vẫn luôn là kênh thu hút sự quan tâm lớn từ người dân, tuy nhiên nhìn toàn cảnh, những phiên đấu giá đất với mức giá "trên trời" này được cho là sẽ tạo ra nhiều hệ lụy.

Thu nhập không theo kịp tăng giá đất

Có thể nói, 68 lô đất được đấu giá với giá trúng lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 tại khu vực Ngõ Ba, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai không có gì đặc biệt. Xung quanh vẫn "đồng không, mông quạnh" nhưng đã tạo ra một kỷ lục cho giá đất ngoại thành Hà Nội, gây sốt cho giới đầu tư. Chỉ ít ngày sau, sau phiên đấu giá đất xuyên đêm của 19 thửa đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức tiếp tục tạo ra một kỷ lục mới với giá trúng lên tới hơn 133 triệu đồng/m2. Khu đất này có chút lợi thế là nằm gần đường vành đai 4 đang được thi công, nhưng xung quanh vẫn còn nhiều đồng ruộng vì thế mức giá 133 triệu đồng/m2 được cho là "không tưởng".

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) Nguyễn Đức Lập thì với việc giá bất động sản được đẩy lên quá cao sau những phiên đấu giá đất như thế này sẽ khiến thu nhập của đại bộ phận dân chúng, đặc biệt là tại các đô thị lớn khó theo kịp đà tăng giá của bất động sản. Lý giải về điều này, ông Lập phân tích, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực, và nguyên tắc giá tính tiền sử dụng đất vận hành theo Bảng giá đất hàng năm dựa vào giá thị trường. Bồi thường, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng dựa trên giá thị trường sẽ đẩy chi phí đất đai lên, mà chi phí đất đai luôn chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nên giá bất động sản sẽ tăng theo. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân tại các đô thị này khó lòng theo kịp với tốc độ tăng giá bất động sản. "Quỹ đất đưa ra đấu giá ở các cuộc đấu giá vừa qua với số lượng rất ít như: ở Thanh Oai là 68 lô, Hoài Đức 19 lô, hay như ở phiên đấu giá đất huyện Phúc Thọ hôm 29/8 chỉ có 39 lô. Đất đai vẫn là kênh đầu tư rất lớn nên thu hút nhiều nhà đầu tư, đầu cơ tham gia và đẩy giá lên cao. Chưa kể đến việc các nhóm nhà đầu tư, đầu cơ khi đã có quỹ đất xung quanh khu vực đấu giá hoặc nắm thông tin về kế hoạch đấu giá nên tổ chức thu gom quỹ đất quanh khu vực đấu giá từ trước, nay tham gia đấu giá để đẩy mặt bằng giá lên cao và chốt lời ở các quỹ đất đã mua trước đó", ông Lập phân tích.

Người dân sẽ ngày càng khó tạo lập nhà ở là hệ lụy khi giá đất bị đẩy lên quá cao. Ông Lập phân tích, đất đai là đầu vào của thị trường bất động sản, giá đất cao thì đương nhiên giá nhà cũng phải tăng cao bởi các chủ đầu tư phải bỏ thêm rất nhiều chi phí để tạo lập quỹ đất làm dự án, đẩy giá thành bất động sản lên cao. Không chỉ vậy, chi phí đất đai tăng cao sẽ làm cho chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh cũng tăng theo. Từ đó sản phẩm hàng hóa dịch vụ sản xuất ra cũng tăng giá theo và khó cạnh tranh hơn so với các sản phẩm nhập ngoại. Người dân và doanh nghiệp sẽ phải gánh chi phí này.

Hệ lụy cho cả thực thi chính sách

Giá đất tăng quá cao không chỉ ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế, tạo lập nhà ở của người dân mà còn có những ảnh hưởng không nhỏ cho việc điều hành quản lý của các cơ quan nhà nước, thực thi chính sách pháp luật về đất đai là góc nhìn của luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mới được 1 tháng, việc giá đất bị đẩy lên quá cao ở một số địa phương có thể dẫn đến việc thiết lập mặt bằng giá đất mới ở các địa phương đó. Việc này có ảnh hưởng không nhỏ đến việc xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. "Luật quy định giá đất được định giá theo giá thị trường. Thế thì căn cứ vào đâu để xác định giá thị trường? Nếu sử dụng phương pháp so sánh thì phương pháp này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá và người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá… Với giá trúng đấu giá như ở Hoài Đức vừa qua mà giả sử đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất thì có thể vô tình sẽ tạo một mức giá đất mới rất cao tại khu vực này", luật sư Trương Thanh Đức phân tích.

Khi đã tạo ra mặt bằng giá đất mới rất cao như thế sẽ khiến cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn. Giá đất cao, thu hồi và giải phóng mặt bằng gặp khó thì rất khó để thu hút đầu tư. Nếu các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra có thể còn phức tạp hơn hiện nay. "Về mặt quản lý nhà nước cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Bởi việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản. Khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị quá mức so với giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua dẫn đến hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản", luật sư Trương Thanh Đức nói. Không chỉ có vậy, việc thị trường bất động sản bị méo mó do vấn đề đất đai sẽ khiến hệ thống luật pháp liên quan đến đất đai phải có sự điều chỉnh. Quy trình ban hành 1 văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả. Do đó, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, các cơ quan chức năng, chính quyền các địa phương cần phải có các biện pháp để quản lý được giá trong các trường hợp đấu giá đất công khai như vừa qua.