RESCO phải nộp lại toàn bộ giá trị thương quyền khu đất đem góp vốn làm cao ốc

Theo kết luận của Thanh tra TP Hồ Chí Minh, năm 2021 đã chỉ rõ: Khu đất số 257 đường Điện Biên Phủ, quận 3 với diện tích 2.186m2 là đất thuê của Nhà nước, trả tiền thuê hàng năm. Việc RESCO đem khu đất này ra kêu gọi đầu tư, góp vốn hợp tác thực hiện dự án xây dựng cao ốc văn phòng trên đất thuê cùa Nhà nước mà không xin ý kiến và chưa được UBND Thành phố chấp thuận là trái với quy định.

Thanh tra Thành phố xác định rằng, theo quy định tại Điều 175, Luật Đất đai năm 2013, RESCO chỉ được sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đi thuê để góp vốn, còn giá trị thương quyền từ khu đất thuê của Nhà nước không phải tài sản thuộc sở hữu của RESCO. Do đó, tổng công ty này phải nộp lại toàn bộ giá trị thương quyền của khu đất với giá trị được xác định là 45 tỷ đồng vào năm 2014 vào ngân sách Nhà nước.

Ngược thời gian với Dự án cao ốc văn phòng cho thuê có vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm nhưng 16 năm chưa làm xong này, Thanh tra xác định, ngay từ năm 2003, RESCO đã chuẩn bị các bước làm chủ đầu tư dự án. Năm 2006, UBND TP Hồ Chí Minh đã chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng dự án trên, sau đó cấp Giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đầu tư hơn 244 tỷ đồng và phần vốn góp thuộc sở hữu của chủ đầu tư để thực hiện dự án là 73 tỷ đồng.

Năm 2010, Dự án được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng với tổng diện tích sàn lên đến 23.256m2, cao 14 tầng. Khi có hồ sơ dự án trong tay, HĐTV RESCO đã liên tiếp ban hành nhiều Nghị quyết về chấp thuận chủ trương đi huy động vốn đầu tư dự án. Lý do, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã đến tìm hiểu nhưng sau đó đều rời đi. Khi đó RESCO xác định giá trị thương quyền về quyền sử dụng đất của khu đất trên là 45 tỷ đồng, chi phí chuẩn bị đầu tư và tiền thuê đất mà RESCO đã bỏ ra đến thời điểm kêu gọi đầu tư là 32,2 tỷ đồng.

Sau nhiều năm tìm kiếm đối tác, RESCO đã được Công ty CP đầu tư và phát triển Nguyễn Kim (Công ty Nguyễn Kim) chấp nhận các điều kiện và yêu cầu trên. Tháng 7/2014, RESCO đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Nguyễn Kim. Nội dung hợp tác giữa hai bên là cùng góp vốn đầu tư xây dựng công trình trên khu đất và khai thác kinh doanh tài sản trên đất của dự án.

Tổng mức đầu tư dự án là 300 tỷ đồng, trong đó RESCO góp 45 tỷ đồng bằng giá trị thương quyền khu đất nên chỉ chiếm 15% vốn điều lệ. Công ty Nguyễn Kim góp bằng tiền mặt 255 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 85% vốn điều lệ. Chủ đầu tư thực hiện dự án là RESCO chịu trách nhiệm trong việc tổ chức thực hiện dự án, tổ chức lựa chọn các nhà thầu thi công, tư vấn xây dựng, quản lý dự án và giám sát thực hiện dự án. Sau khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng, hai bên cùng hợp tác khai thác và phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp.

Theo Thanh tra Thành phố, ngoài khoản góp vốn bằng giá trị thương quyền trên, đến thời điểm thanh tra, RESCO chưa đóng góp khoản chi phí nào khác để đầu tư xây dựng công trình trên đất, mà chỉ sử dụng vốn huy động của Công ty Nguyễn Kim để đầu tư xây dựng toàn bộ công trình.

Đến tháng 9/2020, số tiền huy động vốn từ Công ty Nguyễn Kim thanh toán cho dự án mới chỉ ở mức gần 169 tỷ đồng. Số tiền này đã bao gồm cà 35 tỷ đồng được RESCO chi trả để triển khai dự án từ năm 2010, gồm các khoản chi phí lập dự án đầu tư, thiết kế, đo vẽ, khảo sát, thẩm định và tiền thuê đất hàng năm. Do tiến độ thực hiện dự án đã vào giai đoạn cuối, các gói thầu đều đạt từ 93% đến 98%, nhưng số tiền huy động từ Công ty Nguỵễn Kim mới chỉ ở mức trên dẫn đến tổng mức đầu tư thực tế vào dự án giảm so với mức dự kiến 300 tỷ đồng ban đầu.

Làm việc với ông Nguyễn Phước Ngọc, nguyên Chủ tịch HĐTV RESCO vào tháng 12/2020, ông Ngọc chỉ thừa nhận với Thanh tra rằng, trong quá trình soạn thảo hợp đồng, RESCO đã sử dụng từ ngữ chưa được chính xác. Cụ thể, đã sử dụng cụm từ "góp vốn” trong hợp đồng hợp tác thay cho cụm từ "huy động vốn”. Nhưng trên thực tế, Thanh tra kết luận nội dung hợp đồng hai bên ký năm 2014 là hình thức huy động vốn để thực hiện dự án.

Đối với dự án trên, tháng 6/2017 Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh cũng đã có Kết luận kiểm tra việc thực hiện hoạt động đấu thầu của RESCO. Trong đó cơ quan này đã đề nghị Thanh tra Sở xử phạt RESCO và đề nghị Tổng giám đốc RESCO kiểm điểm cá nhân, tổ chức liên quan và chấn chỉnh hoạt động đấu thầu.

Về  đơn giá cho thuê đất, Thanh tra Thành phố cũng cho rằng, Hợp đồng thuê khu đất trên của RESCO đã hết thời hạn ổn định của chu kỳ đơn giá thuê đất 5 năm từ tháng 3/2019, do đó cần áp dụng giá thuê đất của chu kỳ mới. Trong kết luận này, Thanh tra cũng kiến nghị Chủ tịch UBND Thành phố giao Sở Nội vụ tổ chức kiểm điểm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến các hạn chế, thiếu sót theo Kết luận thanh tra. Qua kiểm điểm, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ có biện pháp xứ lý phù hợp.