Sàng lọc nhà đầu tư và chọn phương án phù hợp trong đấu giá đất

Thành phố cũng sẽ đưa ra đấu giá 3.790 căn hộ chung cư được xây dựng phục vụ tái định cư nhưng đã bị bỏ trống nhiều năm và nhiều lần đưa ra đấu giá không thành công. Trong 4 khu đất thành phố dự kiến đưa ra đấu giá lại, có 3 khu được quy hoạch khu dân cư đa chức năng, gồm xây dựng nhà ở và một phần diện tích dành cho thương mại dịch vụ. Khu đất còn lại thuộc Khu chức năng số 7 trong KĐTMTT được quy hoạch xây dựng khách sạn nghỉ dưỡng.

Thời gian chuẩn bị hồ sơ cho việc đấu giá sẽ bắt đầu từ tháng 5 này. Sang năm 2025, vào tháng 9 và tháng 11 thành phố cũng sẽ tiếp tục bán đấu giá thêm 7 khu đất. Đây là các khu đất được quy hoạch đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại... có diện tích nhỏ nhất là 5.009m² và lớn nhất là 12.944 m². Các khu đất này đều tập trung ở Khu chức năng số 1 và 3, giáp với cầu Ba Son nối sang quận 1.

Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất không thành công vào năm 2021 gây tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, hiện TP Hồ Chí Minh đã có những bước chuẩn bị kỹ hơn cho việc đấu giá sắp tới. Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá, xác định giá khởi điểm. Về vấn đề sàng lọc nhà đầu tư tham gia đấu giá, theo quy định, những trường hợp có 2 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá; phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm… Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định về tổ chức tham gia đấu giá đất là phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá, gồm đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Đấu giá trực tiếp có ưu điểm là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Song hạn chế là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hoặc thổi giá cao rồi bỏ cọc. Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp có ưu điểm là công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá nhưng hạn chế là sẽ không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và đòi hỏi phải có một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, chuyên gia về thị trường BĐS phân tích: Đấu giá tài sản quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Nghị định 10/2023-NĐ-CP áp dụng từ ngày 20/5/2023 quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt cọc khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm. Trong khi đó, Luật Đất đai lại quy định việc đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Vì vậy, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, thành phố có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10% khi đấu giá quyền sử dụng đất, kèm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.

TS Đoàn Thị Phương Diệp (Trường Đại học Kinh tế - Luật) lưu ý, nếu chỉ xem xét Luật Đấu giá trong đấu giá đất là chưa đủ. Bởi liên quan đến vấn đề này ít nhất có 3 luật điều chỉnh, gồm Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đấu giá tài sản, các điều kiện lại được quy định ở những luật khác nhau trong khi Luật Đấu giá tài sản chưa phân định rõ việc đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn với đấu giá các loại tài sản khác. Việc này dẫn đến thiếu quy định về thẩm tra năng lực tài chính, ký quỹ hoặc tài sản đảm bảo cho đơn vị đấu giá để tránh tình trạng bỏ cọc. Đó là chưa kể các quy định trong Luật Đấu giá còn kẽ hở, dẫn đến tình trạng có thể bị thông đồng giá để trục lợi. Cùng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận xét, Luật Đấu giá tài sản đang áp dụng chung cho tất cả loại, mà quên rằng tài sản đất đai cần quy định riêng.

Từ kinh nghiệm thực tế trong việc đấu giá 4 lô đất trong KĐTMTT trước đây, ông Lê Hoàng Châu góp ý nên tổ chức theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp cùng lúc với việc kiểm tra, đánh giá năng lực của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phù hợp hơn.

Thực tế cho thấy, việc lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá bằng phương thức trả giá tăng lên đã dẫn đến các hệ quả là cuộc đua trả giá giữa 2 hoặc 3 nhà đầu tư, nhất là giữa 2 nhà đầu tư cuối cùng. Tình trạng này đã đẩy giá trúng đấu giá thành giá ảo. Trong khi phần lớn các nhà đầu tư tham gia đấu giá đều nhận định mức giá hợp lý chỉ vào khoảng gấp đôi hoặc gấp ba giá khởi điểm mới đảm bảo tính "khả thi" và hiệu quả đầu tư.