“Sốt đất” tiềm ẩn hàng loạt rủi ro

Không chỉ có những cơn "sốt đất" cục bộ trong năm 2021, mà ngay những ngày đầu năm 2022, tình trạng này tiếp tục tiếp diễn ở nhiều địa phương. Bên cạnh việc các cơ quan quản lý nhà nước cần có những giải pháp, sự điều chỉnh để hạ nhiệt, minh bạch thị trường bất động sản, các chuyên gia còn khuyến cáo những người có ý định đầu tư bởi trong đó có sự bất hợp lý.

"Sốt giá" nhưng giao dịch không nhiều

Tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã dịch chuyển ra vùng ngoại thành, như Đông Anh, Gia Lâm, đặc biệt là Thạch Thất, Hoài Đức... Giá đất tại những khu vực này được đẩy lên chóng mặt. Có nơi vốn chỉ vài trăm nghìn đồng/mét vuông thì nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/mét vuông. Điển hình, thông tin rao bán đất đang tràn ngập hiện nay, giá đất tại khu vực Quốc Oai đã tăng 15-20%, khu vực Ba Vì thậm chí lên đến 45%.

Hiện nay, khu vực Ba Vì là điểm nóng sốt đối với giới đầu tư không chỉ từ xu hướng "bỏ phố về quê", mà còn đến từ thông tin quy hoạch Khu du lịch Quốc gia Ba Vì-Suối Hai. Nhiều nhà đầu tư vẫn bất chấp đầu tư với ý định làm trang trại, khu nghỉ dưỡng kiếm lời. Các khu vực khác như Sóc Sơn, Hoài Đức, Mê Linh, thị xã Sơn Tây, Hòa Lạc giá đất cũng đã tăng thêm 10-15 triệu đồng/m2.

Lý giải cho việc giá đất tại nhiều khu vực này tăng chóng mặt trong “cơn sốt” lần này xuất phát từ nguồn thông tin từ huyện lên quận, từ quận lên thành phố khiến những khu vực này trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư lớn, nhỏ, trên thị trường. Bên cạnh đó, còn là thông tin về việc hàng loạt kế hoạch đầu tư các nút giao thông trọng điểm của TP Hà Nội, hàng loạt dự án hạ tầng liên tục được quy hoạch và xây dựng.

Tuy nhiên, sức nóng của thị trường có tỷ lệ thuận với số lượng giao dịch hay không lại là câu chuyện khác. Anh Nguyễn An (Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội) một nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản cho hay, không chỉ cơn sốt lần này mà cả 3 lần sốt đất trong năm 2021, sốt đất và giá tăng chóng mặt chỉ là các chiêu của giới cò đất. “Tôi không phải dân đầu tư chuyên nghiệp, nhưng có chút vốn nên cũng muốn đầu tư. Cuối năm 2019, tôi có đầu tư vào một mảnh đất hơn 200m2 ở khu vực Lai Xá, Hoài Đức. Trong năm 2021 có đến 3 lần sốt đất, nghe nói đất ở khu vực của mình tăng thêm gần 20 triệu đồng/m2, quyết định rao bán. Thế nhưng bán mãi mà đã được đâu. Nói thật “toàn là sốt trên mồm thôi”, nào là thị trường đang rất nóng, giá tăng vù vù đều là thông tin mà đội ngũ môi giới tung ra, từ đó hình thành nên những cơn sốt đất ảo để làm lũng đoạn thị trường”, anh Nguyễn An cho hay.

Trong khi đó, anh Lê Ngọc Vân (Thượng Đình, Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, vì nghe lời bạn bè mà hiện cũng đang mắc kẹt trong đất cát. Giữa năm 2019, một người bạn rủ chung vốn để mua một mảnh đất 1.500m2 tại xã Tiến Xuân, Thạch Thất (giáp khu vực Lương Sơn, Hòa Bình). Sau đó, anh đầu tư phân lô và làm đường nội bộ.

“Giữa năm 2020, anh bạn kinh doanh khó khăn do COVID-19 nên muốn rút vốn về. Thấy giá đất có chiều hướng tăng nên tôi quyết định vay người nhà để ôm hết chỗ đó, trả vốn cho bạn. Giá ban đầu 12 triệu đồng/m2 rồi đến 15 triệu đồng/m2, thậm chí hiện nay cứ nói đất ở khu Tiến Xuân này đã lên đến 20 triệu đồng/m2 nhưng thật ra có mấy người mua đâu. Tôi bắt đầu rao bán từ cuối tháng 8/2021 đến nay nhưng rất ít người hỏi. Có khách hỏi nhưng giá cũng không như đồn thổi đâu”, anh Vân chia sẻ.

Giá đất tăng nhiều lần là bất hợp lý

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc tăng giá đất không chỉ do cò đất tung tin, mà còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập. “Việc tăng giá đất tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người có nhu cầu mua đất thật có thể không mua được hoặc phải mua với giá quá cao so với thực tế. Các nhà đầu tư thì có nguy cơ gặp phải nợ xấu, lỗ nặng khi giá đất có thể quay về giá trị ban đầu. Người bán thì không bán được nhưng vẫn đưa ra giá trên trời mong kiếm được lời nhanh ngay trong cơn sốt đất”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cảnh báo.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, dịch bệnh đã tác động đến thu nhập của các nhà đầu tư cá nhân nên sức mua trên thị trường 2 năm qua nhìn chung là thấp. Thị trường đã không còn ở giai đoạn lướt sóng dễ dàng như giai đoạn 2007-2008, thời mà chỉ cần đặt cọc, có phiếu suất mua là đã có chênh, có lời. Bây giờ câu chuyện đầu tư đã khác. Nhà đầu tư lướt sóng cần thận trọng.

“Thời gian qua, những thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông đã tác động tiêu cực, gây ra các cơn sốt đất. Không phải đường xây xong, mua đất là có lời ngay đâu, yếu tố tăng giá đất còn phải gắn với nhu cầu thực tăng lên của cư dân. Tâm lý bầy đàn trong đầu cơ bất động sản cực kì nguy hiểm. Nhà đầu tư cần nắm bắt thông tin từ cơ quan chức năng để biết đầu tư công, nguồn vốn đầu tư công thế nào để có kế hoạch đầu tư rõ ràng, cụ thể. Dù kì vọng năm 2022 thị trường có sự hồi phục nhưng sự kì vọng sẽ đi cùng sự phục hồi của kinh tế, cần quá trình, sẽ không có chuyện giá bất động sản nhảy vọt trong thời gian ngắn”, ông Khương phân tích.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thì cho rằng, việc giá đất tăng chóng mặt trong những cơn sốt đất là điều bất hợp lý. Theo ông Đính, nếu đầu tư một phần thì giá trị sẽ tăng một phần. Tức là xgiá trị bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư nhưng trong trường hợp đầu tư 1 mà giá tăng 3 - 4 lần, thậm chí tăng nhiều hơn thì rõ ràng ở đây có sự bất hợp lý.

“Nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hẳn là cầu thật với nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Các dòng vốn đang chảy vào bất động sản hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng". Người đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là cò đất bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng "nóng, sốt đất" nhưng người mua thật ít. Nhà đầu tư cũng nghe ngóng và rút kinh nghiệm từ đợt sốt đất đầu năm 2021 nhiều người vào theo phong trào và đã chịu lỗ", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.