Sốt ruột chờ gỡ vướng pháp lý cho dự án nhà ở TP Hồ Chí Minh

Dù đã rất nỗ lực, nhưng với hàng trăm kiến nghị từ 180 dự án được các chủ đầu tư nêu ra, đến cuối năm vừa qua TP Hồ Chí Minh thành phố đã cơ bản giải quyết được 67 dự án. Trong số các dự án được gỡ vướng có 28 dự án được thực hiện theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án đầu tư trên địa bàn; 39 dự án được tháo gỡ thông qua việc rà soát của các địa phương.

Để gỡ khó cho các dự án phát triển nhà ở, ngày 13/1/2023 ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng đã có văn bản gửi các sở, ngành, cơ quan liên quan nhằm thông tin về quá trình gỡ vướng. Trước đó, Sở Xây dựng đã  phân nhóm vướng mắc đối với 116 dự án của 99 nhà đầu tư để chuyển 11 sở ngành, quận huyện giải quyết, nhưng việc giải quyết của các sở ngành, quận huyện thực hiện rất chậm.

Ông Huỳnh Thanh Khiết xác định, đến thời điểm đó còn 5 cơ quan chưa giải quyết vướng mắc của dự án, trong đó Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) vẫn đang còn đến 77 dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) còn tồn đọng 28 dự án. Sau khi đôn đốc các sở ngành, quận huyện đang "ngâm" việc giải quyết vướng mắc cho các dự án, đại diện Sở Xây dựng đã chốt mốc thời gian các sở ngành phải thông tin về tình hình giải quyết khó khăn với Sở Xây dựng vào ngày 18/1/2023.

Trong phiên họp Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng cho các dự án đầu tư trên địa bàn vào cuối tháng 7 năm ngoái, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi đã chỉ đạo rất cụ thể: Đối với 5 dự án các sở ngành đang giải quyết và chưa có ý kiến đề xuất, gồm Dự án cao ốc tại số 3A-3B Tôn Đức Thắng; Dự án căn hộ Lê Thành, Tân Tạo 2; Dự án khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành; Dự án Moonlight Centre Point và Dự án NBB Garden 3, giao Sở TNMT, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, UBND quận 8 và quận Bình Tân khẩn trương, nghiêm túc chỉ đạo, có ý kiến bằng văn bản gửi Sở KHĐT trước ngày 15/8/2023 không được chậm trễ. Song một số sở ngành vẫn không thể thực hiện yêu cầu trên do e dè, sợ làm sai hoặc còn chờ xin ý kiến hướng dẫn từ các bộ ngành.

Về phương án xử lý đối với 41 dự án không đáp ứng đủ điều kiện về quyền sử dụng đất để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, ông Phan Văn Mãi yêu cầu Sở KHĐT làm việc và thông báo cho chủ đầu tư về lý do không có quyền sử dụng đất trong ranh dự án nên không đủ điều kiện được chấp thuận. Đồng thời hướng dẫn nhà đầu tư chuyển mục đích từ xây dựng nhà ở thương mại sang làm dự án nhà ở xã hội (NOXH).

Đối với một loạt dự án vướng mắc về pháp lý đất đai tại TP Thủ Đức, nhất là ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Sở KHĐT được giao phối hợp với Sở Tư pháp, UBND TP Thủ Đức rà soát quy định tại Nghị quyết 98 của Quốc hội, quy định pháp luật về đầu tư và quy định liên quan để đảm bảo chặt chẽ và không gây chậm trễ, ách tắc cho nhà đầu tư. Các dự án cụ thể khác như Dự án cao ốc thương mại, văn phòng và căn hộ trên đường 3/2, quận 11; Dự án chung cư số 100 Cô Giang, quận 1; Dự án khu phức hợp căn hộ thương mại trên đường Nguyễn Tất Thành, quận 4 cũng được Chủ tịch UBND thành phố giao trách nhiệm cho các sở ngành giải quyết với thời hạn được ấn định rõ.

Quá trình gỡ vướng cho các dự án, thời gian qua UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã báo cáo 30 nội dung kiến nghị về NOXH, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và nhà ở thương mại với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó 18 nội dung đã được các bộ, ngành có ý kiến hướng dẫn, 12 nội dung còn lại tiếp tục đề xuất. Ngoài ra, các sở, ngành của TP Hồ Chí Minh đã bổ sung thêm 9 kiến nghị mới với các bộ, ngành.

Liên quan đến các dự án NOXH, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã nêu ra 2 nội dung vướng mắc chính, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của 8 dự án. Ngoài ra, còn 6 dự án gặp vướng mắc về việc dành 20% quỹ đất tại dự án để làm NOXH cũng được TP Hồ Chí Minh kiến nghị Chính phủ cho phép các dự án được thực hiện nghĩa vụ về NOXH theo văn bản thành phố đã chấp thuận trước đây. Thế nhưng đến cuối năm vừa qua, dù thời gian đã kéo dài hàng năm trời, cũng mới chỉ có thêm rất ít dự án được gỡ vướng. Các dự án được gỡ vướng chủ yếu tập trung ở nhóm có những vướng mắc pháp lý đơn giản. Trong 3 dự án đã được giải quyết vào thời điểm cuối năm, chỉ có 2 dự án nhà ở là Khu phức hợp Sóng Việt của Công ty CP Quốc Lộc Phát, dự án khu NOXH của Công ty CP VTHouse và Công ty CP Tâm Giao.

Lãnh đạo thành phố chỉ đạo quyết liệt là vậy, nhưng đến nay các dự án trên vẫn đang trong tình trạng được sở, ngành rà soát. Trong số các dự án đang giải quyết, UBND TP Hồ Chí Minh cũng mới chỉ làm rõ các vướng mắc và chỉ đạo giải quyết cho 16 dự án. Còn lại 20 dự án vẫn đang được các sở, ngành tiếp tục rà soát pháp lý để xem xét giải quyết từng trường hợp cụ thể. Đối với các dự án nhà ở đã hoàn thành, chờ gỡ vướng để cấp sổ hồng cho người mua nhà, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT thì các trường hợp này chủ yếu do dự án phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung; dự án vi phạm về xây dựng hoặc dự án có nguồn gốc đất công đang bị thanh tra, kiểm tra.

Bày tỏ quan điểm về 41 dự án không đáp ứng đủ điều kiện về quyền sử dụng đất để được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại được thành phố yêu cầu chuyển sang làm dự án NOXH, ông Nguyễn Tấn Trường, Giám đốc pháp lý của một doanh nghiệp BĐS cho rằng: Phần lớn diện tích đất dự kiến làm dự án thương mại đã thuộc quyền quản lý, sử dụng của nhà đầu tư, nay nếu thành phố buộc phải chuyển sang làm dự án NOXH sẽ không ổn. Nhất là với quy định dự án NOXH có 2 nhà đầu tư đăng ký tham gia sẽ phải đưa ra đấu giá. Đất đã thuộc quyền quản lý, sử dụng của tư nhân, sẽ không thể đưa ra đấu giá. Còn theo ông Lê Hoàng Châu.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai 2013 sẽ giúp tháo gỡ ngay vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án BĐS. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư dự án BĐS được thu số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải do lỗi của chủ đầu đầu tư. Tuy vậy, với tình trạng gỡ vướng pháp lý rất chậm của TP Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư dự án đang tỏ ra rất sốt ruột do lâm vào tình trạng khó khăn bởi chi phí hoạt động và lãi vay ăn mòn lợi nhuận trong thời gian chờ đợi. Tình trạng dự án BĐS phải kéo dài thêm nhiều năm do chờ gỡ vướng cũng là nguyên nhân khiến giá nhà ở không thể giảm.