Tắc trong tính tiền sử dụng đất gây nghẽn việc cấp sổ hồng
Tháng 5/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP Hồ Chí Minh đã ban hành kế hoạch thực hiện các giải pháp tháo gỡ vướng mắc để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng. Dù đây đã là lần thứ 2 Sở TNMT đề ra kế hoạch đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người dân, doanh nghiệp thì các kế hoạch của Sở TNMT vẫn chưa đủ lực để tạo ra bước ngoặt trong việc này.
Việc gỡ vướng về pháp lý của dự án liên quan đến nhiều sở, ngành, quận, huyện. Vì vậy cuối tháng 9 vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã tiếp tục có kế hoạch rà soát, đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người dân, doanh nghiệp tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn.
Kết quả rà soát của Sở TNMT vào năm ngoái cho thấy, trên địa bàn còn hơn 81 nghìn căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng của hàng trăm dự án khu dân cư chưa được cấp sổ hồng. Sở TNMT đã phân nhóm dự án vướng mắc. Đối với 8,1 nghìn căn hộ chưa có sổ hồng tại 47 dự án không vướng mắc về pháp lý, chỉ chờ việc hoàn thành xác nhận nghĩa vụ tài chính là có thể cấp sổ, Sở TNMT sẽ làm việc với Cục thuế thành phố, Chi cục thuế các quận, huyện và TP Thủ Đức cùng chủ dự án để đôn đốc trách nhiệm của các bên.
Với nhóm hơn 30 nghìn căn hộ chưa được cấp sổ hồng do chủ dự án chậm nộp hồ sơ, Sở TNMT tiến hành làm việc với từng chủ đầu tư dự án để làm rõ vấn đề khó khăn của doanh nghiệp. Những chủ đầu tư không nộp hồ sơ để cấp sổ hồng cho người mua nhà mà không có lý do chính đáng, Sở TNMT kiên quyết xử phạt. Ở nhóm 29 dự án, hơn 10 nghìn căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng mắc về loại hình BĐS mới, chưa có trong quy định, Sở TNMT mời chuyên viên của Bộ TNMT về tập huấn với mục tiêu đặt ra là sẽ nhanh chóng hoàn thành việc cấp sổ hồng cho số căn hộ này.
Ngoài ra, trên địa bàn còn đến 19,9 nghìn căn hộ chưa được cấp sổ hồng tại 39 dự án do phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, trong đó có 23 dự án đang được các đơn vị tư vấn thực hiện thẩm định giá. Sau khi có chứng thư thẩm định, Sở TNMT sẽ tổng hợp, trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Với 16 dự án vướng mắc về pháp lý, Sở TNMT nhận trách nhiệm nghiên cứu, xác định chính xác khó khăn, vướng mắc để giải quyết hoặc trình cấp thẩm quyền xem xét.
Riêng 6 dự án với 4,6 nghìn căn chưa được cấp sổ đỏ do đang gặp những vướng mắc khác, Sở TNMT sẽ xem xét, đề xuất cơ quan có thẩm quyền giải pháp tháo gỡ. Riêng với 18 dự án, gồm 8,2 nghìn căn hộ chưa được cấp sổ hồng do đang liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra hoặc điều tra, Sở TNMT sẽ trao đổi với các cơ quan này về khả năng cấp sổ hồng cho từng dự án. Dù các dự án được phân nhóm cụ thể như vậy, nhưng việc thực hiện cấp sổ hồng từ đó đến nay vẫn khá ì ạch.
Sở TNMT cho biết, năm 2020 đã có 16,5 nghìn căn nhà trong các dự án được cấp sổ hồng, năm 2021 cấp được 16,8 nghìn căn. Từ tháng 10/2021 Sở TNMT đã chủ động xây dựng kế hoạch nhằm đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án. Thời điểm đó, Sở TNMT đã xác định trên địa bàn còn hơn 37,4 nghìn căn nhà đã đủ điều kiện để cấp sổ hồng; 26 nghìn căn còn vướng mắc, tập trung chủ yếu ở các dự án phải xác định nghĩa vụ tài chính hoặc các dự án có nguồn gốc đất công đang bị điều tra, thanh tra…
Nhưng từ ngày ban hành kế hoạch đến cuối năm 2022, trong hơn 1 năm cũng chỉ có thêm 26,7 nghìn căn được cấp sổ hồng và 4,3 nghìn căn được phát phiếu thông tin địa chính. Do đó trong năm 2023 Sở TNMT vẫn tiếp tục phải thẩm định đối với 20,3 nghìn căn đã đủ điều kiện cấp sổ hồng. Và như vậy trong số hơn 37,4 nghìn căn được rà soát theo kế hoạch vào cuối năm 2021, Sở TNMT mới cấp sổ hồng được hơn 31 nghìn căn. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT xác nhận, qua đợt triển khai kế hoạch đẩy mạnh cấp sổ hồng này, Sở TNMT cũng đã nhìn thấy một loạt khó khăn, vướng mắc.
Những năm qua tại thành phố còn tiếp tục có thêm nhiều dự án nhà ở đang chờ được tính tiền sử dụng đất nên số căn hộ chưa được cấp sổ hồng vẫn còn rất lớn. Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng tắc nghẽn trong việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Để giải quyết tình trạng tồn đọng trên, UBND thành phố cần ưu tiên cấp sổ hồng trước cho những người dân đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà. Bởi họ là bên ngay tình nên cần được đảm bảo quyền lợi và việc này cũng giúp xóa các điểm nóng về ANTT đang tiềm ẩn. Với những dự án sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, thành phố cần tách riêng ra để xử lý.
Phần nghĩa vụ tài chính hoặc trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất bổ sung giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước cũng cần được tách ra để xử lý riêng bằng chế tài cụ thể. Ngoài ra thành phố cần chỉ đạo hoàn thiện quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất của Sở TNMT và Sở Tài chính. Đặc biệt là quy trình về việc điều tra, khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án.
Từ nhiều năm trước UBND TP Hồ Chí Minh đã đề nghị Bộ TNMT, Bộ Tài chính xem xét tháo gỡ vướng mắc trong việc thẩm định giá đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính cho các dự án trên địa bàn. Trong đó thành phố nêu ra 7 vấn đề còn khó khăn, vướng mắc. Tuy vậy, theo Hiệp hội BĐS, cùng một khung pháp luật như nhau, nhưng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác vẫn giải quyết thông suốt việc cấp sổ hồng cho các dự án nhà ở thương mại, chỉ riêng TP Hồ Chí Minh mới bị vướng. Điều này thể hiện sự bất cập trong công tác thực thi pháp luật nên UBND thành phố cần ban hành quy trình chuẩn về xác định giá đất, thẩm định giá đất, ra quyết định tính tiền sử dụng đất để các sở, ngành phối hợp thực hiện.