Thanh khoản lao dốc, người mua nhà cân nhắc “xuống tiền”

Người mua nhà thận trọng

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản bước vào quý I/2026 với những nhịp điều chỉnh mạnh mẽ, đặc biệt là sự sụt giảm nghiêm trọng về mặt thanh khoản.

Báo cáo thị trường bất động sản mới được Bộ Xây dựng công bố cho biết, trong quý I/2026, cả nước có khoảng 115.650 giao dịch bất động sản thành công. Số giao dịch thành công này đã giảm gần 25% so với quý trước, giảm gần 15% so với cùng kỳ năm 2025. Nếu tính riêng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thì chỉ có 25.663 giao dịch thành công. Con số này so với quý trước đã giảm gần 33%.

Mặc dù lượng giao dịch giảm mạnh, nhưng theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, giá bất động sản tại các địa phương vẫn cơ bản ổn định và duy trì ở mức cao. Cá biệt có một số địa phương tuỳ vào khu vực vẫn có giá tăng so với quý trước như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Đà Nẵng và Đồng Nai.

Riêng tại thị trường Hà Nội, các đơn vị nghiên cứu và tư vấn bất động sản như Avison Young Việt Nam và Savills Việt Nam đều đồng loạt ghi nhận dấu hiệu "hạ nhiệt". Dù giá chào bán sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, nhưng lượng giao dịch thực tế đã chậm lại đáng kể. Thị trường dường như đã chấm dứt chu kỳ tăng trưởng nóng để chuyển sang giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc tự nhiên.

Mặc dù hạ tầng kết nối ngoại thành ngày càng hoàn thiện, nhưng hoạt động giao dịch từ sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán đã có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Điều này cho thấy áp lực thanh khoản đang lan rộng trên toàn bộ các phân khúc của thị trường bất động sản Thủ đô.

“Trong 5 năm qua, giá trên thị trường thứ cấp đã tăng nhanh hơn giá sơ cấp ở tất cả phân khúc, đặc biệt là ở phân khúc chung cư cao cấp. Tuy vậy vấn đề đáng chú ý là giao dịch cũng giảm mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do tâm lý thận trọng của người mua trước các yếu tố vĩ mô bất định, áp lực từ lãi suất vay mua nhà gia tăng”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho hay.

TS Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng cho rằng, một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng thanh khoản "lao dốc" trong quý I/2026 được xác định là do tâm lý thận trọng của người mua nhà

Có nhiều yếu tố cộng hưởng khiến nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực không còn mặn mà với việc "xuống tiền" ngay lập tức. Trước hết, áp lực từ lãi suất vay mua nhà gia tăng đã tác động trực tiếp đến túi tiền của người dân

“Khi chi phí tài chính trở nên đắt đỏ, người mua buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng chi trả trong dài hạn. Khi lãi suất ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt hoặc chuyển hướng sang các kênh đầu tư an toàn hơn như gửi tiết kiệm”, TS Bùi Văn Doanh đánh giá.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ

Dù thanh khoản sụt giảm mang lại nhiều thách thức, nhưng dưới góc nhìn của các chuyên gia, đây là giai đoạn cần thiết để thị trường tự điều chỉnh. Dự báo trong những tháng tới của năm 2026, thị trường bất động sản sẽ dần đi vào quỹ đạo ổn định và minh bạch hơn khi các quy định pháp luật mới được thực thi đồng bộ.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc triển khai các quy định mới sẽ giúp hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các hành vi đầu cơ, thổi giá. Khi nguồn cung được cải thiện và hoạt động môi giới đi vào nền nếp, chuyên nghiệp hơn, người dân có nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn.

“Bên cạnh đó, yêu cầu hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo chỉ đạo của Chính phủ là một bước đi chiến lược. Việc kết nối đồng bộ dữ liệu từ trung ương đến địa phương về đất đai, quy hoạch và thuế sẽ bảo đảm tính "đúng, đủ, sạch, sống" của thông tin. Sự minh bạch này không chỉ giúp nhà nước quản lý hiệu quả mà còn giúp người mua tránh được các rủi ro pháp lý, từ đó củng cố lại niềm tin vào thị trường”, bà Hằng nói.

Cũng theo bà Hằng, quá trình sàng lọc tự nhiên cũng sẽ diễn ra mạnh mẽ. Những doanh nghiệp yếu kém, lạm dụng đòn bẩy tài chính sẽ bị đào thải, nhường chỗ cho những đơn vị có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và triển khai dự án bài bản. Đây chính là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững trong tương lai.

Trong khi đó, TS Bùi Văn Doanh cho hay, những tín hiệu điều chỉnh lãi suất mới đây của Ngân hàng Nhà nước, được kỳ vọng sẽ là "chìa khóa" để khơi thông dòng vốn. “Việc các ngân hàng bắt đầu có những tín hiệu giảm lãi suất là một động thái cực kỳ tích cực. Tác động đầu tiên của việc hạ lãi suất không chỉ là giảm bớt gánh nặng tài chính mà quan trọng hơn là cải thiện kỳ vọng và tâm lý của nhà đầu tư sau một giai đoạn dài thận trọng”, TS Bùi Văn Doanh cho hay.

Khi chi phí vay vốn giảm, cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà đều có thêm cơ sở để đưa ra các quyết định đầu tư và tiêu dùng. Nếu chính sách lãi suất giảm được duy trì ổn định và nhất quán, sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác quan trọng, thúc đẩy các giao dịch bị trì hoãn quay trở lại và giúp thị trường sớm hồi phục trạng thái cân bằng.