Thị trường bất động sản: Chuyển động tích cực nhưng vẫn chưa hết khó

Những tín hiệu tích cực

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ quý I/2024 vẫn đang thu hút sự quan tâm lớn của người có nhu cầu mua nhà ở thực và cả các nhà đầu tư trung và dài hạn. Giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dao động 50 - 70 triệu đồng/m². Đặc biệt trong quý I/2024 vừa qua, tại Hà Nội, giá chung cư rao bán ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư, sau đó bán lại).

Còn tại TP Hồ Chí Minh, trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng so với quý trước và tăng nhiều ở một số quận, huyện như: quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Đối với nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ và đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu cũng đã tăng so với quý IV/2023 và so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền tại Hà Nội tăng từ 5 - 15% so với cuối năm 2023, giá bán dao động trong khoảng 80 - 220 triệu đồng/m2 và tại TP Hồ Chí Minh giá bán dao động trong khoảng 90 - 250 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở trên cả nước quý I/2024 cũng đã có những chuyển biến tích cực. Cả nước có 10 dự án được hoàn thành với quy mô khoảng 4.706 căn. Số dự án được cấp phép mới là 19 dự án với quy mô khoảng 9.774 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 95% so với quý IV/2023 và bằng 111,76% so với cùng kỳ năm 2023. Bên cạnh đó, có 38 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô khoảng 5.527 căn, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 80,85% so với quý IV/2023 và bằng 73,08% so với cùng kỳ năm 2023.

Nói về những chuyển động tích cực của thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, thị trường cả nước trong quý I/2024 đã ghi nhận hơn 100 dự án rục rịch chào bán, giới thiệu sản phẩm mới ra thị trường. Một số dự án trước đây bị ách tắc về thể chế và khó khăn về dòng vốn hiện cũng đã triển khai xây dựng trở lại. Sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng cũng đang ghi nhận chiều hướng tăng.

"Sau những cố gắng rất mạnh mẽ từ phía Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương trong việc hoàn thiện 3 bộ luật quan trọng, cùng nhiều nghị định, văn bản, thông tư được ban hành, thị trường bất động sản đang dần được khôi phục. Nhiều chủ thể trên thị trường đã sẵn sàng tái nhập cuộc, nhất là các doanh nghiệp bất động sản và các đơn vị môi giới. Họ đang sẵn sàng để chờ đón cơ hội đầu tư sau những chỉ đạo, điều hành hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ", ông Đính cho biết.

Vẫn chờ gỡ vướng

Đại diện Bộ Xây dựng thừa nhận, dù thị trường đã có những chuyển động tích cực, nhưng chưa thể nói đã vượt qua khó khăn. Nguyên nhân là do bản thân thị trường vẫn đang còn nhiều bất cập. Dù những bất cập đó đã được nhận diện nhưng chưa thể gỡ vướng được ngay.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay, thị trường bất động sản hiện nay đang còn nhiều tồn tại lớn, cần phải có các giải pháp đồng bộ mới có thể giải quyết được và cũng cần thời gian. Đầu tiên là việc mất cân đối cung - cầu. Dù nguồn cung trong thời gian ngắn có thể được cải thiện nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu. Cái khó nữa của thị trường đã kéo dài nhiều năm là cơ cấu sản phẩm không hợp lý. Số lượng nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và ngày càng tăng mạnh, nhưng số lượng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại các khu đô thị lại thiếu trầm trọng.

"Thị trường còn nhiều tồn tại lớn nữa mà chúng ta đã thấy là vài năm qua thị trường suy giảm nhưng giá nhà vẫn có xu hướng tăng. Chung cư tăng liên tiếp 20 quý khiến cho khoảng cách giữa tăng giá nhà và tăng thu nhập của người dân ngày càng xa nhau. Sức khoẻ của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng là một vấn đề lớn của thị trường. Thời gian qua, dù Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương đã nhận thấy những vấn đề trên và cũng đã vào cuộc hỗ trợ quyết liệt nhưng việc giải quyết vẫn chậm và cơ bản thị trường vẫn chưa hết khó", ông Hải phân tích.

Theo ông Hoàng Hải, Chính phủ chỉ đạo quyết liệt như thành lập tổ công tác để nắm bắt, tháo gỡ và ban hành nhiều chính sách. Các Bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng được hoàn thiện và được Quốc hội thông qua. Hiện Chính phủ cũng đang chỉ đạo các bộ ngành nhanh chóng hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn để sớm đưa các luật này đi vào cuộc sống so với dự kiến là ngày 1/1/2025.

"Vướng mắc rất lớn của thị trường bất động sản là vướng mắc về pháp lý của các dự án. Suốt một thời gian dài, việc triển khai của hàng loạt dự án lâm vào bế tắc. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là do các dự án đã làm sai ngay từ đầu. Vì vậy muốn tháo gỡ cần phải có thời gian. Với những dự án bế tắc do pháp lý chồng chéo, mâu thuẫn thì việc thông qua các luật mới liên quan hy vọng sẽ giải quyết vấn đề này. Có nghĩa là phải chờ đến khi các luật này chính thức có hiệu lực thì mới có thể từng bước tháo gỡ được. Sớm nhất cũng phải đến ngày 1/7/2024 thì mới có thể giải quyết được một số vấn đề. Ví dụ vấn đề về đất đai, vấn đề về chủ trương đầu tư và vấn đề về nhà ở, nhà ở xã hội, các chính sách về nhà ở xã hội…", ông Hải nói.