Thị trường bất động sản "điểm nghẽn" vẫn là thể chế và pháp lý

Đây là ý kiến của các chuyên gia và nhà quản lý tại Diễn đàn "Phát triển thị trường BĐS - Cú hích tăng trưởng hai con số" do Bộ Xây dựng chỉ đạo, Báo Xây dựng là đơn vị tổ chức ngày 26/9. Các ý kiến đều cho rằng, việc tháo gỡ "điểm nghẽn" phải bắt đầu từ gốc rễ là thể chế, đi kèm với những giải pháp mang tính đột phá và thực tiễn.

Nhiều quy định, luật chồng chéo

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mấu chốt để tháo gỡ các vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay nằm ở thể chế. Đây được xem là nguyên nhân gốc rễ, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của thị trường, từ nguồn cung, giao dịch cho đến sự minh bạch. Một trong những yêu cầu tiên quyết là phải tạo ra được một nguồn cung BĐS đảm bảo tính pháp lý. Tuy nhiên, điều này đang gặp nhiều khó khăn do sự thiếu đồng bộ và chồng chéo giữa các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, và các quy định về tài chính.

Đồng tình với quan điểm này, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Thủ tướng Chính phủ, chỉ rõ rằng tình trạng tồn đọng dự án do thủ tục pháp lý không thông chính là "điểm nghẽn của điểm nghẽn". Các doanh nghiệp phải đối mặt với một mê cung thủ tục, khiến nhiều dự án bị đình trệ, gây lãng phí nguồn lực xã hội và làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. "Cấu trúc thị trường hiện tại còn méo mó, có xu hướng dịch chuyển sang thị trường đầu cơ và bị chi phối bởi lợi ích nhóm.

Thêm vào đó, việc nhiều luật phải liên tục sửa đổi trong thời gian qua đã khiến thị trường khó có thể theo kịp, tạo ra những khoảng trống và bất cập trong thực thi. Các luật mới như Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Đất đai sửa đổi cần được xem xét kỹ lưỡng về tính tương thích với thực tế thị trường", PGS.TS Trần Đình Thiên nói.

Một thách thức khác theo PGS.TS Trần Đình Thiên, đến từ hệ thống mô hình chính quyền hai cấp mới, vốn còn gặp khó khăn về thẩm quyền trong việc giải quyết các ách tắc của dự án. Bên cạnh đó, thị trường tài chính cũng đang trong tình trạng "tắc nghẽn", đặc biệt là sau đại dịch COVID-19, khi sức khỏe của nhiều doanh nghiệp suy yếu, khiến họ rơi vào tình thế khó ổn định. Rõ ràng, để giải quyết tận gốc vấn đề, phải bắt đầu từ việc nhận diện chính xác "vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó".

"Bộ Xây dựng dự kiến sẽ xây dựng Luật Nhà ở và Luật Bất động sản sửa đổi vào năm 2026. Các luật sửa đổi này sẽ tập trung vào những vấn đề cốt lõi như điều kiện giao dịch BĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, và các yếu tố kiểm soát thị trường nhằm đảm bảo sự ổn định, lành mạnh. Mục tiêu là tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng, đột phá, có khả năng thu hút các nguồn lực cho thị trường", bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết. Tuy vậy, bà Tống Thị Hạnh nhấn mạnh rằng, cải cách về thể chế phải luôn đi kèm với cải cách thực thi pháp luật.

Một hệ thống pháp luật dù có tốt đến đâu nhưng nếu quá trình thực thi vẫn gặp vướng mắc, ách tắc thì thể chế đó cũng không thể đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả. Do đó, việc nâng cao năng lực và trách nhiệm của các cơ quan thực thi là yếu tố sống còn. Quá trình cải cách cần được thực hiện một cách linh hoạt, tùy vào từng thời điểm khác nhau với những điểm nghẽn khác nhau để có giải pháp phù hợp.

Hướng tới các giải pháp đột phá

Bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý chung, Bộ Xây dựng cho biết, đang thúc đẩy hai giải pháp mang tính đột phá, hứa hẹn sẽ tạo ra những thay đổi căn bản cho thị trường đó là thành lập Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý và Quỹ nhà ở Quốc gia. Việc thành lập Trung tâm giao dịch BĐS nhằm mục tiêu hướng tới sự minh bạch tuyệt đối. "Đây là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước nhằm kiểm soát thị trường một cách hiệu quả. Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ về Nghị quyết thí điểm xây dựng mô hình này. Chức năng chính của trung tâm là quản lý pháp lý về nguồn cung và giá giao dịch BĐS trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp", bà Tổng Thị Hạnh cho hay.

Để vận hành trung tâm, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Công an và Tập đoàn Viettel để xây dựng một hệ thống thông tin toàn diện về thị trường BĐS. Khi đã quản lý được thông tin, mọi giao dịch BĐS sẽ phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch. Trung tâm này sẽ tích hợp dữ liệu, trở thành đầu mối thực hiện các quy trình từ tìm kiếm thông tin, thực hiện giao dịch cho đến cấp giấy chứng nhận.

Thậm chí, một mục tiêu tham vọng hơn được đặt ra là "định danh đến từng bất động sản", tạo ra một cơ sở dữ liệu số hóa, chính xác và tin cậy. Bà Hạnh phân tích, việc kiểm soát được nguồn cung và giao dịch sẽ giúp cơ quan quản lý xác định được phân khúc nào cần kích cầu, phân khúc nào cần kiểm soát chặt chẽ hơn, từ đó đảm bảo không xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu hay mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Đây là bước đi quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển thực sự minh bạch và bền vững.

Trong khi đó Quỹ nhà ở Quốc gia sẽ là lời giải bài toán an sinh và đất đai. Một trong những vấn đề "đau đáu" nhất hiện nay là quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Để giải quyết bài toán này, Bộ Xây dựng đang nỗ lực xây dựng Nghị định về Quỹ nhà ở Quốc gia, song song với việc triển khai quyết liệt Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Điểm đặc biệt của Quỹ nhà ở Quốc gia là dự kiến chỉ có hình thức cho thuê.

Mô hình này nhắm đến đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự, đặc biệt là giới trẻ, đồng thời giúp tiết kiệm nguồn lực đất đai quý giá. Khi tập trung vào nhà ở cho thuê, quỹ nhà ở sẽ được sử dụng một cách luân phiên. Sau một thời gian, khi người thuê có điều kiện kinh tế tốt hơn và có thể mua nhà ở thương mại, họ sẽ trả lại nhà cho quỹ, tạo cơ hội cho những người khác.

Cơ chế này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững về an sinh xã hội theo đúng chỉ đạo của Đảng và Nhà nước. Để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng cũng đang kêu gọi sự chung tay, gánh vác của các doanh nghiệp và tổ chức xã hội. Nếu hình thành được một quỹ nhà ở ổn định trong dài hạn, nỗi lo thường trực về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội sẽ được giải quyết triệt để.