Thị trường bất động sản sẽ khó khăn kéo dài?

Nhiều nhân viên môi giới cho biết, Tết này sẽ là một cái Tết thực sự buồn với nghề môi giới BĐS. Tuy vậy, bao giờ thị trường BĐS phục hồi là câu hỏi chưa có lời đáp. Không ít chuyên gia đã nhận định và đưa ra các kịch bản về việc thị trường BĐS sẽ còn khó khăn kéo dài.

Môi giới "ngồi chơi xơi nước"

Anh Phan Ngọc, Công ty cổ phần BĐS Tiên Phong cho hay, đã vài tháng nay không có nghề nào lại rảnh rỗi, có nhiều thời gian hơn nghề môi giới BĐS. Trải qua thời gian dài bị ảnh hưởng bởi COVID-19, giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022 đội ngũ môi giới BĐS “xôm” lên hẳn bởi đây là khoảng thời gian “sốt đất”, căn hộ chung cư cũng tăng giá mạnh và giao dịch thành công cũng chốt được nhiều. Thế nhưng từ khoảng tháng 4 trở đi, các giao dịch BĐS chỉ diễn ra theo kiểu “lẻ tẻ, cầm chừng”, khiến khá nhiều môi giới nghỉ nghề, bỏ nghề.

“Nhất là những tháng cuối năm, không ít nhân viên môi giới chúng tôi hằng ngày đi làm chỉ tay lăm lăm điện thoại chơi game, không thì cũng pha chè chát ngồi chờ hết ngày. Nhiều người cũng rất chịu khó nhắn tin, trao đổi, chăm sóc khách hàng nhưng hầu như chẳng nhận được hồi âm. Tình trạng này đã diễn ra liên tục vài tháng nay. Nhiều anh em chúng tôi cũng chỉ biết động viên nhau đành phải chấp nhận đây là giai đoạn “ngủ đông chờ thời”, cố gắng thời gian ngắn nữa khó khăn sẽ qua đi”, anh Phan Ngọc cho hay.

 Suốt ngày ngồi bấm điện thoại liên hệ, tư vấn cho khách hàng nhưng hiệu quả gần như bằng không, chị Nguyễn Đỗ Thùy Dương, nhân viên Sàn giao dịch BĐS Phúc Vinh cho hay, đã vài tháng nay, giao dịch chốt được tháng có tháng không. “Thời điểm này rất khó khăn để tìm khách, nhiều lô đất hoặc căn hộ chung cư, chủ đã sẵn sàng giảm giá nhưng rất khó được tìm khách quan tâm. Giới thiệu, tư vấn nhiệt tình nhưng dường như đa số khách đều quan sát theo dõi thêm, chưa muốn xuống tiền. Tâm lý của nhà đầu tư có tài chính tốt là vẫn nghe ngóng thêm, chờ giảm giá sâu hơn ở những BĐS đã ngắm nghía trước đó. Vì thế, nhìn chung thanh khoản rất yếu thời điểm cuối năm”, chị Thùy Dương cho biết.

Có thể nói, bức tranh về thị trường BĐS ngày càng ảm đạm, tình cảnh môi giới “ngồi chơi xơi nước” ngày càng nhiều. Dự báo trong thời gian ngắn, tình hình sẽ không khả quan hơn. Theo Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Phạm Lâm, thời điểm này có nhiều doanh nghiệp môi giới BĐS gặp khó khăn. Nhiều công ty phải tinh gọn bộ máy, có những công ty giảm đến 60-70% nhân sự, số còn lại chuyển sang cộng tác viên hoặc giảm lương, chính sách ... để cố gắng vượt qua thử thách.

“Doanh thu các công ty môi giới đang giảm mạnh, trung bình mức giao dịch rơi vào khoảng 20% so với mức trung bình hằng tháng hoặc theo dự án. Đặc biệt khó khăn là việc chậm phí môi giới của chủ đầu tư, chính việc chậm phí môi giới này làm cho môi giới đã vất vả thì càng khó khăn hơn gấp nhiều lần. Cùng với đó là nhiều dự án chậm tiến độ, không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng cũng phản ánh hoăc tương tác với môi giới, áp lực nhiều nên không ít người đã phải xin nghỉ hoặc chuyển nghề khác”, ông Lâm chia sẻ.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2023?

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS có hiện tượng phát triển nhanh về giá, cũng như lượng giao dịch ở nhiều phân khúc và tại nhiều địa phương trên cả nước kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch BĐS. Từ đó thu hút số lượng lớn người tham gia môi giới đặc biệt là môi giới tự do. Tuy nhiên, đến quý III/2022, thị trường có sự điều chỉnh, lượng giao dịch BĐS giảm rõ rệt. Dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch BĐS giảm, số lượng môi giới BĐS cũng giảm theo. Tính đến hết quý III/2022, chỉ có khoảng 20% sản phẩm mới được đưa vào thị trường so với năm 2019, tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay, khoảng 30%.

Theo ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Công ty BĐS Thiên Khôi, câu chuyện khó khăn của thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS dự án xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm. 2 năm qua, không có nhiều dự án mở bán dù nhu cầu cao. Tuy nhiên, mức độ giá tăng vượt so với sức mua, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới.

“Thậm chí mua BĐS phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá BĐS sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá BĐS tiếp diễn mãi”, ông Dũng phân tích. Theo nhận định của ông Dũng, BĐS dự án có thể khó khăn hết 2023 thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại. Đây cũng là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng: các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải.

Trong khi đó, nhận định về thị trường BĐS thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có thể ghi nhận 2 kịch bản sẽ xảy ra trong năm 2023. Đây là hai kịch bản trái ngược nhau, phụ thuộc vào những diễn biến thực tế về chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ. Với kịch bản tích cực, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh sau Tết Quý Mão về nguồn vốn, trái phiếu. Nhờ đó, thị trường BĐS sẽ ấm dần lên và có sự phát triển ổn định đến cuối năm. Tuy nhiên, trong trường hợp không có sự điều chỉnh về chính sách tín dụng sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục kéo dài hiện trạng khó khăn như hiện tại.

Cũng đưa ra một số kịch bản cho thị trường BĐS năm 2023, TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, kịch bản có khả năng xảy ra nhất là thị trường sẽ được điều chỉnh theo hướng thực chất, tức là thị trường sẽ có sự cân đối về tính chất sản phẩm được đưa ra thị trường, có thể các dòng BĐS hạng sang, cao cấp sẽ giảm tỉ trọng trên thị trường.

Khi đó, thanh khoản sẽ tăng lên và thị trường BĐS có thể tốt dần lên, Còn kịch bản xấu nhất theo TS Trần Kim Chung là mọi khó khăn của hiện tại vẫn kéo dài. Nền kinh tế thế giới vẫn theo mạch suy thoái, tác động đến nền kinh tế trong nước. Thị trường BĐS do đó tiếp tục đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.