Thị trường nhà đất sau "bão": Nhiều nhà đầu tư mắc kẹt

Giữ không được, bán không xong

Thời điểm đầu năm 2021, dù dịch COVID-19 hoành hành nhưng giá đất ở nhiều nơi vẫn có sự tăng trưởng đáng kể. Anh Nguyễn Văn An (Tứ Liên, Tây Hồ, Hà Nội) đã quyết định đầu tư 10 mảnh đất phân lô tại khu vực xã Tiến Xuân, Thạch Thất, Hà Nội. Nằm trên trục đường liên xã, vị trí khá đẹp nên mức giá thời điểm anh An mua là 12 triệu/m2, mức giá có cao hơn một chút so với mặt bằng khu vực. Do dịch dã, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ, trong khi giá đất vẫn đang liên tục tăng nên anh An cũng chỉ dự định "lướt sóng" kiếm lời.

Đã có thời điểm, có khách mua trả 15 triệu đồng/m2, nhưng mức giá chưa được như kỳ vọng nên anh không bán. Đặc biệt giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022, liên tục các cơn "sốt đất" diễn ra nên anh nấn ná chờ thêm rồi mới ra quyết định. Khi thấy có dấu hiệu "hạ nhiệt", anh vội vã rao bán nhưng gần 3 tháng nay, anh An đang đứng ngồi không yên vì không thể tìm được khách mua.

Bỏ vào 10 lô đất đó hơn 12 tỷ đồng. Giờ cần vốn để nhập hàng, muốn bán cũng không tìm được người mua. Vốn kinh doanh hiện đang phải đi vay, trong khi tiền của mình thì lại đang "nằm chết" trong đất. Tôi đang tính sẽ "cắt lỗ" mỗi lô từ 70 - 100 triệu đồng để sớm thu hồi nguồn tiền về phục vụ cho việc kinh doanh. Đúng là không cái dại nào giống cái dại nào", anh An trải lòng về quyết định của mình.

Không giống trường hợp của anh An, áp lực phải bán được đất của chị Phan Thị Tuyết (Phú Lương, Hà Đông, Hà Nội) còn lớn hơn rất nhiều. Lý do là bởi, chị là những người sử dụng vốn vay để đầu tư. Giai đoạn cuối năm 2021, giá đất liên tục "sốt nóng", ít vốn nên chị Tuyết chủ yếu tìm đất đầu tư ở các tỉnh. "Mát tay" sau vài vụ "lướt sóng", chị cũng kiếm được kha khá. Thời điểm đó, thị trường sôi động nên có những mảnh đất chỉ cần một đến hai tuần sau sang tay là chị đã có thể kiếm lời 100 - 200 triệu đồng.

Đang "vào cầu" nên sang năm 2022, chị quyết định thế chấp sổ đỏ nhà mình, cùng sổ của ông bà ngoại vay ngân hàng 5 tỷ đồng với ý định đầu tư lớn hơn. "Cuối tháng 3 vừa qua, tôi tham gia đấu giá thành công 3 lô đất dưới Hà Nam. Thế nhưng cũng từ đó trở đi thị trường trầm lắng hẳn. Cũng có khách hỏi mua nhưng đều trả giá thấp hơn nhiều so với giá mình đấu. Còn lại đa phần chỉ là khách hỏi xong để đấy.

Giá đất hiện giờ đã chững lại, thậm chí có dấu hiệu đi xuống. Lãi vay ngân hàng cũng áp lực, nhưng miếng đất tiền tỷ chứ có phải mớ rau đâu mà muốn bán là bán được ngay. Tôi đành chấp nhận chịu đựng thời gian nữa, nếu không có tín hiệu tốt hơn thì có lẽ cũng phải "cắt lỗ" để thu hồi vốn", chị Tuyết cho hay.

Sẽ xuất hiện tình trạng "bán tháo", "cắt lỗ"?

Theo các chuyên gia, thời điểm này dù giá đất ở hầu hết mọi nơi đã chững lại nhưng vẫn đang neo ở mức quá cao. Đây là điều phi lý. Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguyên nhân dẫn đến giá đất bị đẩy lên quá cao là do liên tục các cơn "sốt đất" thời gian qua. Phần lớn người mua chủ yếu với mục đích đầu tư, đầu cơ mong làm giàu nhanh từ bất động sản.

"Giá nhà đất tăng là tất yếu nhưng tăng với tốc độ chóng mặt như những năm gần đây là không đúng với giá trị thật. Nguyên nhân chủ yếu là do phần lớn người mua chỉ với mục đích muốn làm giàu nhanh bằng cách mua đi bán lại. Trong số đó, có rất nhiều người đầu tư bằng vốn vay ngân hàng. Do đó, nếu trong thời gian thị trường tiếp tục trầm lắng thì nhóm người đầu tư này sẽ gặp khó. Trước áp lực tiền vay từ ngân hàng, nhóm này sẽ  buộc phải tìm cách để thoát hàng, trong đó có thể phải giảm giá, qua đó giúp giá nhà đất ổn định hơn. Động thái siết van tín dụng của ngân hàng là cần thiết, giúp giá nhà đất trở về đúng giá trị thật, mở ra cơ hội mua nhà cho nhiều người", GS Đặng Hùng Võ lý giải.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Ngọc Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản TAT nhận định, trong ngắn hạn thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn do việc siết van tín dụng của ngân hàng, lạm phát, lãi suất bắt đầu tăng. Cùng với đó là hàng loạt động thái của các cơ quan quản lý như siết chặt hơn quy hoạch dự án, phân lô tách thửa đất hay mạnh tay áp thuế chuyển nhượng bất động sản… cũng sẽ có những tác động khiến thị trường bất động sản trầm lắng.

Do đó, với những nhà đầu tư bất động sản sử dụng vốn vay quá lớn buộc phải bán bớt tài sản để cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm áp lực trả nợ. "Hiện tượng "cắt lỗ" hay "bán tháo" có thể xảy ra nhưng chỉ mang tính cục bộ không đại diện cho cả thị trường, tập trung chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn đi vay và ở những thị trường giá nhà đất đã bị đẩy lên quá cao do "sốt ảo" thời gian qua", ông Quang nhận định.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, ở thời điểm hiện tại, đất nền một số khu vực, thị trường từng là tâm điểm các cơn sốt nóng đang ghi nhận mức giảm mạnh ở mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản. Ví dụ những điểm nóng đất nền ven Hà Nội đều rơi vào thực trạng này như: Đất nền Thạch Thất mối quan tâm của người tìm kiếm giảm 2% so với năm 2021; đất nền Quốc Oai mức độ quan tâm giảm 24%; đất nền Đông Anh mức độ quan tâm giảm 29%; đất nền Gia Lâm mức độ quan tâm giảm 20%.

"Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của chúng tôi, bức tranh sụt giảm nhu cầu tìm kiếm không chỉ diễn ra với đất nền mà còn diễn ra với phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội. Nhìn chung mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu "giảm nhiệt" tại nhiều phân khúc, nhiều thị trường trong quý 2/2022. Tuy nhiên có một điều đáng lưu ý là dù mức độ quan tâm giảm nhưng giá bán vẫn có sự tăng trưởng. Do đó, trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm", ông Quốc Anh cho biết.

Lý giải cho việc giá bán vẫn tăng, ông Quốc Anh nhận định, qua những biến động lớn của thị trường thời gian qua, nhà đầu tư đang có tâm lý cẩn trọng hơn. Bên cạnh mục đích để ở, xu hướng đầu tư của thị trường đang hướng tới các mục đích dài hạn. Với chiến lược đầu tư dài hạn, những nhà đầu tư có tiềm lực thật sự sẽ có tâm thế vững vàng, họ không bị những yếu tố ngắn hạn tác động. Giá bán do đó sẽ khó có xu hướng giảm.