Tiếp tục ghi nhận ý kiến để hoàn thiện bảng giá đất

Đất nông nghiệp ở trung tâm được đề xuất 1,2 triệu đồng/m2

Nhằm đảm bảo tính hài hòa khi xây dựng bảng giá đất mới của TP Hồ Chí Minh, 168 xã, phường, đặc khu, chuẩn bị cơ sở dữ liệu về giá đất; các giao dịch thành công của tất cả các tuyến đường, đoạn đường theo vị trí, khu vực và các điểm giáp ranh; phối hợp với Sở NNMT cùng tổ chức định giá đất tiến hành rà soát, cân đối cơ sở dữ liệu giá đất gửi về Sở NNMT.

Ngày 26/11 vừa qua, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở NNMT thành phố đã có tờ trình về thẩm định bảng giá các loại đất áp dụng cho năm 2026 trên địa bàn TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập. Tại tờ trình này, cho thấy bảng giá đất tại khu vực 1 thuộc địa bàn TP Hồ Chí Minh trước khi sáp nhập được UBND thành phố ban hành ngày 21/10/2024 đã phản ánh giá đất theo thực tiễn tại địa phương, hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất.

Tại địa bàn khu vực 2 là Bình Dương trước khi sáp nhập, bảng giá đất của địa phương đã cập nhật một số tuyến đường trong khu dân cư mới gần tiệm cận thị trường, còn lại đa số các tuyến đường đã có điều chỉnh. Tuy nhiên mức độ điều chỉnh giá còn có sự chênh lệch đáng kể so với mức giá giao dịch tại địa phương. Tình trạng chênh lệch giữa giá đất trong bảng giá đất và giá thị trường gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực như thất thu ngân sách, thiếu công bằng trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất. Do đó, việc xây dựng một bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để xóa bỏ tình trạng này, hướng tới sự minh bạch và công bằng.

Đối với địa bàn khu vực 3 là Bà Rịa - Vũng Tàu trước khi sáp nhập, trong các năm 2024 và 2025 địa phương đã có 2 quyết định điều chỉnh hệ số, nhưng mức độ điều chỉnh chưa đồng đều ở các xã. Vì vậy, cần cập nhật dữ liệu thị trường cho cân bằng tại địa bàn các xã. 

Trên cơ sở dữ liệu về giá đất từ Thuế TP Hồ Chí Minh, Trung tâm đấu giá tài sản thành phố, BQL các KCX-KCN thành phố, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, UBND 168 phường, xã, đặc khu cùng các cơ quan, đơn vị liên quan cung cấp, Tổ chức thực hiện định giá đất đã phối hợp với UBND cấp xã để tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin để áp dụng biện pháp so sánh nhằm điều chỉnh vị trí các tuyến đường, sau đó đưa vào Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh. Đơn vị chuyên môn cũng thực hiện phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí. Sở NNMT tiến hành lấy ý kiến người dân thành phố và các cơ quan, đơn vị liên quan, trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố có ý kiến, trình UBND thành phố xem xét để trình HĐND thành phố ban hành Nghị quyết về bảng giá đất, đồng thời với việc ban hành Nghị quyết quy định về tiêu chí cụ thể để xác định vị trí với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất.     

Tính giá đất tương đương 60% mức giá khảo sát?          

Giá các loại đất do thành phố quy định sẽ ảnh hưởng rất lớn tới người dân, doanh nghiệp nên trước khi quyết định bảng giá đất áp dụng cho năm 2026, ngày 3/12 vừa qua, UBND thành phố đã mời đại diện các hiệp hội, cơ quan chuyên ngành và chuyên gia dự họp, tham gia ý kiến xây dựng, thẩm định bảng giá các loại đất áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Ban Thường vụ Thành ủy cũng đã thống nhất và chỉ đạo UBND thành phố, Sở NNMT triển khai việc khảo sát thực tế giá đất. Trong đó, địa bàn khu vực 1 là các phường, xã thuộc TP Hồ Chí Minh cũ có giá đất giao dịch ghi nhận thấp nhất là 3,8 triệu đồng/m2; giá cao nhất lên tới 954,3 triệu đồng/m2 thuộc về các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Hệ số tăng cao nhất lên tới 2,99 lần so với bảng giá đất của thành phố trước đó.

Khu vực 2 là các phường, xã của Bình Dương trước sáp nhập có giá giao dịch thấp nhất 1,9 triệu đồng/m2; cao nhất lên tới 149,3 triệu đồng/m2 trên tuyến đường Yersin. Hệ số tăng cao nhất lên tới 13,62 lần so với bảng giá đất của Bình Dương. Đối với các phường, xã thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá khảo sát cho thấy mức chênh lệch cao nhất lên tới 45,2 lần so với bảng giá đất của địa phương.

Sau khi rà soát và cân đối với mức tính tương đương 60% giá khảo sát, khu vực trung tâm thành phố có giá đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2; hệ số tăng cao nhất là 1,56 lần và hầu hết các tuyến đường không thay đổi so với bảng giá đất năm 2024 của thành phố. Đối với địa bàn Bình Dương, giá cao nhất là 89,6 triệu đồng/m2 với hệ số tăng cao nhất lên tới 8,1 lần so với bảng giá đất của địa phương. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất cao nhất là 149,8 triệu đồng/m2 với hệ số tăng cao nhất lên tới 3,78 lần.

Từ thực tế trên, Sở NNMT đề xuất việc tính giá đất nông nghiệp được chia thành 4 khu vực, trong đó đất nông nghiệp ở các phường trung tâm có giá lần lượt là 1,2 triệu, 960 nghìn đồng và 770 nghìn đồng/m2 tùy vị trí 1, 2 hoặc 3. Khu vực 2 có giá từ 1 triệu đồng, 800 nghìn và 640 nghìn đồng/m2 tùy vị trí. Khu vực 3 có giá 700 nghìn đồng, 560 nghìn đồng hoặc 450 nghìn đồng/m2 tùy vị trí. Khu vực 4 mức giá lần lượt là 480 nghìn đồng, 380 nghìn đồng và 300 nghìn đồng/m2 tùy vị trí. Đất trồng cây lâu năm tại các khu vực này có giá cao hơn.

Để tiếp tục hoàn thiện bảng giá đất, Hội đồng thẩm định đã tổ chức họp với các sở, ngành, đơn vị liên quan và 168 phường, xã, đặc khu, đề nghị các đơn vị có ý kiến góp ý bằng văn bản để hoàn chỉnh trình lần cuối trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét quyết định.

Thời gian qua, đã có nhiều ý kiến đóng góp về bảng giá đất của thành phố. Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hồ Chí Minh đề nghị nghiên cứu việc phân chia các khu vực trong Dự thảo nghị quyết dựa trên các tiêu chí cụ thể về chức năng đô thị, đặc điểm kinh tế - xã hội hoặc định hướng phát triển, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi đơn vị hành chính xã, phường, đặc khu, nhằm phản ánh đúng đặc trưng của một đại đô thị mở rộng.

Sở KHCN cho rằng Dự thảo hồ sơ của Sở NNMT không đề cập đến việc nghị quyết có quy định liên quan đến ứng dụng, thúc đẩy phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số; Dự thảo hồ sơ không có bản đánh giá việc ứng dụng, thúc đẩy phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số đính kèm. Còn theo Sở Tư pháp, Dự thảo tờ trình và Dự thảo nghị quyết chưa quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, theo dự thảo, mức tăng giá đất nông nghiệp tại TP Hồ Chí Minh rất cao so với giá đất theo quyết định năm 2024. Trong đó khu vực 1, địa bàn TP Hồ Chí Minh cũ có thể lên đến 70 - 78% so với giá đất ở cùng thửa đất. Khu vực 2 địa bàn tỉnh Bình Dương cũ bằng khoảng 54% và khu vực 3 địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 11 - 12% so với giá đất ở cùng thửa.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường thành phố cho rằng, việc tư vấn đi khảo sát rồi đề xuất con số 60% giá thị trường cho bảng giá đất là không phù hợp khi bảng giá đất còn phải nhân hệ số K. Đây là phương pháp áp dụng trong thực tế mà Chính phủ đã hướng dẫn. Khi áp dụng hệ số K có nghĩa đơn giá gốc, có nguồn từ thống kê xác suất, thu thập giá đất. Nhưng khi đã khảo sát giá thị trường thì không thể nhân hệ số K nữa, vì như vậy giá đất thực tế sẽ cao thêm gấp 1,5 - 2 lần.