TP Hồ Chí Minh: Đề án Quản lý nhà trọ và niềm vui của hơn 1 triệu người
Số liệu khảo sát năm 2024 do UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức thực hiện đã cho thấy, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có 59.991 công trình nhà ở riêng lẻ được sử dụng để cho thuê phòng trọ dài hạn, với số lượng hơn 629.083 phòng.
Trong đó, số lượng nhà trọ độc lập là 26.832 công trình với tổng số 277.540 phòng, đáp ứng chỗ ở trọ cho 709.465 người. Dù vậy, trong số lượng nhà trọ độc lập này vẫn còn khoảng 9.000 phòng trọ có diện tích bình quân nhỏ hơn 4m2/người.
Ngoài ra, số lượng nhà ở riêng lẻ chủ nhà vừa ở, vừa kết hợp cho thuê phòng trọ là 33.159 công trình với số lượng 351.543 phòng, đáp ứng cho 904.524 người thuê trọ. Trong số này cũng vẫn có khoảng 65.000 phòng trọ có diện tích bình quân nhỏ hơn 4m2/người. Như vậy, trong 2 loại hình nhà trọ trên vẫn còn số lượng 74.000 phòng có diện tích bình quân nhỏ hơn 4m2/người, cung cấp chỗ thuê trọ cho khoảng 185.000 người.
Kết quả khảo sát cũng chỉ rõ, phần lớn số phòng trọ không đảm bảo diện tích bình quân 4m2/người tập trung tại quận 7, quận 12, TP Thủ Đức, quận Tân Phú, quận Bình Tân...
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho rằng, theo Chỉ thị số 19/CT-TTg ngày 24/6/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường công tác PCCC đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh cũng như các kiến nghị của sở, ngành, quận, huyện đối với Đề án trên, thì sẽ có sự tác động rất lớn đối với cả người cho thuê và người thuê phòng trọ.
Vướng mắc hiện nay là pháp luật về nhà ở hiện hành chỉ quy định về diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người, nhưng lại không quy định diện tích sàn tối thiểu, đặc biệt là với loại hình nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê phòng trọ dài hạn. Thực trạng là các khu nhà trọ tập trung đông người, vượt quá số lượng nguy cơ dẫn đến thảm họa khi có sự cố.
Trước đây Sở Xây dựng đã đưa ra yêu cầu diện tích sàn phòng trọ tối thiểu không nhỏ hơn 5m2/người đối với các chủ nhà trọ trên địa bàn dựa theo quy định trong Thông tư của Bộ Xây dựng. Nhưng các Thông tư này không có quy định về diện tích sàn sử dụng bình quân cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân và người lao động. Đã vậy, văn bản này chỉ mang tính hướng dẫn, không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên lực lượng chức năng chưa đủ cơ sở để xem xét xử phạt, chế tài. Có rất nhiều trường hợp cả gia đình có 4÷5 người chỉ sinh sống trong căn phòng trọ từ 10 -12m2.
Kết quả rà soát về nhà trọ của các quận, huyện và TP Thủ Đức cũng chỉ ra rằng, diện tích sàn phòng trọ bình quân đầu người của thành phố là 7,18m2, nhưng thấp nhất là quận Bình Tân khi chỉ đạt 4,42m2/người; các quận, huyện còn lại đạt từ 5,0m2/người trở lên. Với các dãy phòng trọ độc lập, diện tích bình quân một phòng đạt 18,32m2, ngược lại số phòng trọ có diện tích siêu nhỏ, chỉ dưới 5m2/phòng cũng còn khá nhiều, Quận Bình Tân có đến 39.360 phòng, chiếm hơn 91% tổng số phòng trọ tại địa phương và chiếm hơn 59% tổng số phòng trọ có diện tích từ 5m2 trở xuống của thành phố. Tiếp theo là quận 12 với con số 20.439 phòng….
Quan điểm của Sở Xây dựng là việc áp dụng tiêu chí diện tích tối thiểu 4,0m2 sàn/người nhằm để kiểm soát và giới hạn số lượng người trong mỗi công trình nhà trọ, đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống tại đây. Đồng thời khi triển khai các biện pháp quản lý nhà trọ, Đề án khuyến cáo không áp dụng các biện pháp xử lý cực đoan như tháo dỡ hoặc đóng cửa phòng trọ, nhà trọ gây ảnh hưởng và xáo trộn đời sống dân cư.
Chính quyền địa phương cần có giải pháp xử lý hài hòa, linh hoạt, chủ nhà trọ cần có cam kết tuân thủ số lượng người không tập trung quá đông người, có lộ trình chuyển đổi cho phù hợp theo quy định tối thiểu về an toàn PCCC. Những phòng trọ có diện tích từ 5m2 trở xuống chỉ nên dành cho trường hợp độc thân thuê; phòng trọ cho 2 người thuê ở phải có diện tích trên 8m2. Trường hợp phòng trọ cho 3 người thuê ở phải có diện tích từ 12m2 trở lên…
Để hỗ trợ người cho thuê nhà trọ, Đề án khuyến cáo cần xây dựng ứng dụng app - nhà trọ an toàn, trong đó chính quyền địa phương thường xuyên cập nhật dữ liệu, thông tin về nhà để ở đạt "tiêu chí tối thiểu", nhằm kết nối, liên kết giữa chủ nhà hoặc người cho thuê và người thuê.
Chính quyền địa phương xây dựng cẩm nang hướng dẫn về cải tạo, sửa chữa nhà ở riêng lẻ cho người dân có nhu cầu kinh doanh, cho thuê phòng trọ. Hỗ trợ chủ nhà trọ vay vốn với lãi suất ưu đãi để cải tạo, nâng cấp, bổ sung các trang thiết bị PCCC… đạt mức an toàn của tiêu chí tối thiểu. Hỗ trợ chủ nhà trọ được vay vốn chuyển đổi ngành nghề kinh doanh đối với các trường hợp không thỏa điều kiện về các tiêu chí tối thiểu.
Các cấp đoàn thể, chính quyền địa phương cần xây dựng tiêu chí và thực hiện tuyên truyền, vận động về nếp sống văn hóa, văn minh trong khu nhà/phòng cho thuê để ở, nâng cao chất lượng sống của người thuê. Ngoài ra cần cho phép áp dụng đơn giá, định mức điện nước nhà trọ là loại hình không kinh doanh hoặc quy định đơn giá trần định mức điện, nước đối với nhà trọ, sau đó yêu cầu chủ nhà trọ cam kết thu đúng theo đơn giá, định mức nước, điện sinh hoạt; không thu thêm phần chênh lệch.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nêu thực trạng: Hiện tất cả các chủ nhà trọ cho thuê dài hạn có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở lên đều phải nộp thuế khoán bằng 7%/ doanh thu dịch vụ lưu trú dài hạn, gồm 5% thuế VAT và 2% thuế TNCN theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính. Mức thuế này tương tự như các chủ khách sạn mini, nhà nghỉ cho thuê trọ ngắn hạn theo ngày, theo giờ, là không hợp tình, hợp lý.
Trong khi đó, nếu công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một loại hình NOXH, thì các chủ nhà trọ sẽ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, về thuế như được giảm 50% thuế suất thuế VAT và thuế TNCN đối với NOXH. Khi đó, chủ nhà trọ cho thuê dài hạn chỉ còn phải nộp thuế khoán/doanh thu là 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ.