Vá “lỗ hổng” để đấu giá đất đi vào quy củ

Những cuộc đấu giá đất tại các địa phương ngoại thành, vùng ven Hà Nội ít ngày qua đã thu hút sự quan tâm rất lớn từ dư luận. Dư luận quan tâm, cơ quan chức năng vào cuộc thanh tra, kiểm tra các cuộc đấu giá đất bởi khu vực vùng ven này, hạ tầng không có gì đặc biệt, thậm chí còn là “đồng không mông quạnh” nhưng giá đấu trúng lại ở mức rất cao, như ở Hoài Đức lên đến hơn 133 triệu đồng/m².

Liệu có bất thường ở các phiên đấu giá đất đó không là câu hỏi được không ít người đặt ra. Phải chăng các quy định liên quan đến đấu giá đất hiện nay đang còn những “kẽ hở” khiến việc kiểm soát đấu giá đất trở nên khó khăn? Cần có quy định nào và những điều chỉnh về mặt pháp lý ra sao để đấu giá đất không tạo ra các hệ lụy, góp phần minh bạch thị trường bất động sản? Trả lời cho câu hỏi đó, PV Báo CAND đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.

PV: Thưa luật sư, ông suy nghĩ gì về câu chuyện đấu giá đất với mức giá trúng “trên trời” ở một số địa phương ngoại thành Hà Nội đã xôn xao dư luận thời gian qua?

Luật sư Trương Thanh Đức: Theo dõi thông tin và diễn biến một số “điểm nóng” đấu giá đất ở Hà Nội vừa qua, tôi cho rằng cần phải có những điều chỉnh về mặt kỹ thuật để quản lý, làm sao để việc đấu giá đất này không gây ra những hệ lụy cho xã hội. Không chỉ những địa phương vừa rồi mà không ít nơi khác cũng đang rục rịch thông tin tổ chức đấu giá đất. Về mặt kinh tế, những cuộc đấu giá đất mà giá trúng “trên trời” như vừa rồi sẽ khiến người dân ngày càng khó có cơ hội tiếp cận đất đai, nhà ở và làm cho kinh tế chậm phát triển, dòng tiền chôn vào đất, không phát huy được hết giá trị đất như các chuyên gia kinh tế phân tích. Ở góc độ của tôi, tôi chỉ nói đến việc cũng sẽ có những ảnh hưởng không nhỏ trong việc quản lý, thực thi chính sách pháp luật về đất đai.

PV: Ông có thể phân tích cụ thể việc đấu giá đất ảnh hưởng thế nào đến việc quản lý, thực thi chính sách pháp luật về đất đai?

Luật sư Trương Thanh Đức: Như chúng ta đã biết, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc liên tục đấu giá đất và giá trúng bị đẩy lên quá cao như những phiên vừa qua có thể khiến giá đất ở các địa phương này thiết lập một mặt bằng giá đất mới. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định hàng năm các tỉnh, thành đều phải xây dựng bảng giá đất mới sát giá thị trường. Tất nhiên còn có nhiều biện pháp kỹ thuật khác nhưng tôi nói đơn giản thế này cho dễ hiểu. Giả sử như giá trúng đấu giá đất như ở Thanh Oai hơn 100 triệu đồng/m², Hoài Đức hơn 133 triệu đồng/m² đủ điều kiện để đưa vào làm dữ liệu định giá để xây dựng bảng giá đất mới thì vô tình tạo ra một mức giá đất mới tại các địa phương này. Rõ ràng là việc đẩy giá đất trong các phiên đấu giá đất này đã gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách đất đai mà cụ thể là công tác xây dựng bảng giá đất mới.

Rồi việc, khi đã thiết lập mặt bằng giá đất mới ở các địa phương này sẽ khiến cho công tác thực thi chính sách đất đai gặp thêm các khó khăn vướng mắc. Ví dụ, giá đất quá cao sẽ tạo ra những phức tạp cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra không ít phức tạp. Cơ quan nhà nước xác định đúng giá trị thật nhưng người dân thì cho rằng giá đó thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ví dụ như các vùng ven, nhà nước xây dựng bảng giá đất là 40 triệu/m² là hợp lý nhưng người dân lại cho rằng thị trường đang giao dịch đến 100 triệu đồng/m² như trong các cuộc đấu giá kia thì sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp.

Về mặt quản lý nhà nước cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản. Không chỉ có vậy, việc thị trường bất động sản bị méo mó do vấn đề đất đai sẽ khiến hệ thống luật pháp liên quan đến đất đai phải có sự điều chỉnh. Mà chúng ta đều biết, quy trình ban hành 1 văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả.

PV: Có ý kiến cho rằng, giá đất “trên trời” xuất hiện do các quy định của pháp luật liên quan đến đấu giá đất còn chưa chặt chẽ…

Luật sư Trương Thanh Đức: Về mặt pháp lý tôi cho rằng hệ thống pháp luật đã có đủ các quy định trong các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu giá tài sản… Các luật này đều đã được sửa đổi và đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn. Có nhiều ý kiến đã nói đến việc nguyên nhân là do giá khởi điểm thấp, ví dụ như ở cuộc đấu giá đất tại Hoài Đức, giá khởi điểm chỉ từ 7,3 triệu đồng/m², trong khi mức giá xung quanh khu vực này khoảng 30 – 40 triệu đồng/m². Đây là vấn đề kỹ thuật, bởi hiện nay để xây dựng giá khởi điểm thì các địa phương phải sử dụng bảng giá đất cũ. Trong khi đó, bảng giá đất cũ này đã bộc lộ nhiều bất cập và cũng đã được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2024. Vấn đề ở đây là các địa phương cần có sự điều chỉnh phù hợp với thực tế khi xây dựng giá khởi điểm đấu giá đất đến khi có bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Nhưng cũng có một vấn đề liên quan đến xây dựng giá khởi điểm. Chúng ta thấy có những cuộc đấu giá thì giá khởi điểm rất cao, phải hạ nhiều lần mà vẫn không bán được. Nhưng ngược lại có những cuộc đấu giá mà giá khởi điểm quá thấp so với mặt bằng thông thường.

PV: Hiện quy định về việc đặt cọc cũng có nhiều bất cập. Ví dự như lô đất đấu giá trúng có thể lên đến cả chục tỷ đồng nhưng mức đặt cọc lại chỉ là 100 – 200 triệu đồng. Người ta cho rằng đây là kẽ hở để người tham gia đấu giá có thể bỏ cọc.

Luật sư Trương Thanh Đức: Nguyên tắc của đấu giá phải đáp ứng được 2 mục tiêu: Một là không để quá nhiều người tham gia trong khi năng lực tài chính không đủ, chỉ gây rối, gây nhiễu. Ngược lại, số người tham gia đấu giá quá ít mất đi tính cạnh tranh. Quan trọng là tìm mức hợp lý. Theo quy định của luật hiện nay là rất hợp lý rồi. Luật cũng đã sửa nhiều lần. Theo Luật Đấu giá tài sản, trước đây giá trị tiền đặt cọc là 3% hay 5%, giờ tối đa là 20% giá khởi điểm. Đảm bảo nguyên tắc giá trị đặt cọc từ 10 - 20% là hoàn toàn hợp lý. Mức đặt cọc cao sẽ hạn chế được những người bỏ cọc gây nhiễu, gây ảnh hưởng kết quả trong các phiên đấu giá nhằm trục lợi. Nhưng trên thực tế, do việc xác định giá khởi điểm thấp, quá chênh với thực tế nên giá trị tiền cọc so với mức giá đất sau khi phiên đấu giá kết thúc chỉ ở mức 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng với 1% dẫn đến tình trạng bỏ cọc vì nhiều lý do, có thể do tính toán nhầm, có thể do câu kết đẩy giá… Nếu giá cọc từ 10-20% giá trị thực tế của những lô đất đã trúng thì sẽ không có tình trạng này.

PV: Có những ý kiến cho rằng, để tránh có những đối tượng tham gia đấu giá, trả giá rất cao làm nhiễu loạn giá, rồi bỏ cọc để trục lợi thì cơ quan nhà nước cần phải có các giải pháp hồi tố, truy tố đến cùng. Về mặt pháp luật, vấn đề này hiện được thực hiện như thế nào, thưa ông?

Luật sư Trương Thanh Đức: Trong Luật Đấu giá tài sản trước đây chưa sửa đổi thì phạt và bồi thường trách nhiệm chỉ gói gọn trong tiền cọc không có một chế tài kèm theo. Nếu làm đúng, xác định giá khởi điểm đúng thì điều này là chuẩn, đây cũng là chuẩn theo nguyên tắc quốc tế. Tuy nhiên, ở Việt Nam có quá nhiều những biến số, ẩn số, bất thường cho nên vừa qua, Quốc hội đã sửa Luật Đấu giá tài sản là ngoài việc mất tiền cọc còn có thể áp dụng một số chế tài khác như một thời gian sẽ không được tham gia đấu thầu, đấu giá và một số hoạt động sẽ bị hạn chế. Những chế tài này thực sự chỉ có ý nghĩa với nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp khi thường xuyên tham gia hoạt động đấu thầu, đấu giá sẽ giảm uy tín, thương hiệu, còn đối với người dân, cá nhân tham gia đấu giá đất như vừa được tổ chức ở Thanh Oai, Hoài Đức gần như không có giá trị. Người dân tham gia đấu giá không nhiều, thậm chí muốn tham gia có thể nhờ một cá nhân khác đứng tên.

PV: Vậy theo ông giải pháp ở đây là gì?

Luật sư Trương Thanh Đức: Đấu giá là phương thức bán rất chuẩn mực, hợp lý, khách quan và đạt được mục tiêu giá cao nhất. Về nguyên tắc, giá cao bao nhiêu cũng được, càng cao càng tốt. Điều này sẽ đúng với hàng hóa bình thường, nhưng đối với đất thì không phải như vậy. Giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng nhiều đến tâm lý, đầu tư kinh doanh, mặt bằng, bảng giá đất, chính sách thuế… nên đấu giá đất được giá cao cũng chưa hẳn là tốt. Nếu vấn đề này có nguyên nhân từ đấu giá đất thì phải có sự điều chỉnh. Tôi cho rằng, vấn đề lớn nhất ở đây là giá trị đặt cọc. Cần phải có mức đặt cọc để người tham gia đấu giá có tâm lý không dám bỏ cọc vì sẽ thiệt hại nhiều. Với mức đặt cọc 10 - 20% theo quy định của pháp luật hiện nay không phải là thấp, thậm chí có thể nói là cao.

Tuy nhiên, do việc xác định giá khởi điểm thấp nên số tiền đặt cọc mới thấp. Vì vậy mới thu hút đông người tham gia vì nếu bỏ cọc thì số tiền cũng không quá lớn. Giải pháp kỹ thuật là điều chỉnh tiền cọc theo các bước giá. Ở những cuộc đấu giá mà có đến 9 lần trả giá như cuộc đấu giá đất Hoài Đức, sau mỗi vòng trả giá lên thì lại điều chỉnh mức đặt cọc theo mức giá mới, duy trì mức đặt cọc từ 10 - 20% theo quy định thì chắc chắn chỉ những người có khả năng tài chính và có nhu cầu thực mới tham gia. Có nghĩa là sau mỗi vòng đấu giá thì mức đặt cọc lại phải có sự điều chỉnh. Nếu không điều chỉnh tiền cọc theo các bước giá, giá đấu càng đẩy lên cao thì tỷ lệ tiền đặt cọc càng thấp xuống, thấp đến mức không ý nghĩa nữa sẽ dễ xảy ra tình trạng bỏ cọc.

PV: Xin cảm ơn ông!