Xây dựng thị trường bất động sản bảo vệ người có nhu cầu ở thực

Cơ hội tái cân bằng thị trường sau sáp nhập

Theo số liệu thống kê, đến năm 2024, giá trị tăng thêm của ngành kinh doanh bất động sản đạt khoảng 48.800 tỷ đồng, chiếm gần 3% GRDP và khoảng 6% khu vực dịch vụ của TP Hồ Chí Minh. Trong tổng thể phát triển, khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò hạt nhân, đóng góp khoảng 73% giá trị gia tăng toàn ngành, với tốc độ tăng trưởng bình quân 12%/năm.

Phân khúc chủ đạo vẫn là bất động sản dân dụng và thương mại cao cấp. Các sản phẩm căn hộ hạng sang tập trung tại khu vực quận 1, quận 3 (cũ) và Khu đô thị mới Thủ Thiêm không chỉ mang giá trị sử dụng mà còn trở thành tài sản thương hiệu của thành phố.

Mô hình bất động sản phức hợp - tích hợp văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ - được định hướng phát triển mạnh, góp phần định vị TP Hồ Chí Minh như một trung tâm tài chính - dịch vụ quốc tế. Tuy nhiên, mặt bằng giá cao tại khu trung tâm cũng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp.

Ở khu vực Bình Dương (trước sáp nhập), đóng góp khoảng 20% giá trị gia tăng toàn ngành, động lực chính đến từ bất động sản công nghiệp. Hệ thống khu công nghiệp hiện đại, nhà xưởng, kho bãi logistics phát triển mạnh, gắn với tiến trình công nghiệp hóa và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Bên c đó là phân khúc căn hộ tầm trung và nhà ở xã hội phục vụ lực lượng lao động đông đảo.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu nổi bật với lợi thế kép: Du lịch nghỉ dưỡng và cảng biển. Khu vực Hồ Tràm - Xuyên Mộc đang hình thành trung tâm nghỉ dưỡng cao cấp, còn cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và Phú Mỹ tạo dư địa lớn cho bất động sản logistics, công nghiệp. Hạ tầng liên kết vùng như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành được đẩy nhanh tiến độ càng củng cố triển vọng dài hạn.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đến năm 2030, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản nền kinh tế có thể đạt 22%. Dự kiến đến năm 2050, khu vực đô thị mở rộng của thành phố và vùng phụ cận có thể chạm mốc 90% đô thị hóa. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu khổng lồ về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng và tiện ích xã hội.

Dự báo trong ba năm tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực ngoài lõi trung tâm. Đây là cơ hội để tái cân bằng thị trường, hướng tới phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Cần phát triển nhà ở vừa túi tiền

Dù có tiềm năng lớn, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Quy hoạch chi tiết ở một số khu vực giáp ranh, ngoại thành còn chậm điều chỉnh; thủ tục pháp lý phức tạp khiến nhiều dự án kéo dài, làm gia tăng chi phí vốn và rủi ro cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc tiếp cận tín dụng bất động sản trong giai đoạn siết chặt cũng ảnh hưởng không nhỏ đến thanh khoản thị trường. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối. Phân khúc cao cấp và trung - cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Trong bối cảnh tỷ lệ đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 77-80%, thuộc nhóm cao nhất cả nước, áp lực về nhà ở ngày càng gia tăng.

Theo đề án, để bất động sản thực sự trở thành động lực phát triển của thành phố, yêu cầu đặt ra là xây dựng thị trường minh bạch, lành mạnh và phát triển theo đúng quy luật chu kỳ. Trước hết, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp lý, tháo gỡ các dự án vướng mắc kéo dài, đồng thời chủ động kiến nghị Trung ương điều chỉnh chính sách phù hợp thực tiễn. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông và cập nhật theo thời gian thực sẽ góp phần kiểm soát đầu cơ, tăng tính công khai thông tin.

Về quy hoạch, thành phố cần phát triển đô thị theo mô hình thông minh, tích hợp công nghệ số trong quản lý, khai thác hiệu quả hạ tầng. Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng như metro, đường sắt trên cao, xe buýt nhanh sẽ tạo trục phát triển mới, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm cần được điều chỉnh theo hướng đa dạng hóa, trong đó tăng tỷ trọng nhà chung cư, nhà cho thuê và nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Mục tiêu trên 50% số nhà ở xây dựng mới hằng năm đến từ các dự án tái phát triển đô thị hiện hữu là định hướng quan trọng nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất.

Các đề xuất về chính sách thuế để hạn chế giao dịch ngắn hạn, đánh thuế cao hơn với nhà ở thứ hai trở lên cũng cần được nghiên cứu kỹ lưỡng nhằm ổn định thị trường, bảo vệ người có nhu cầu ở thực.