Yếu tố quan trọng để phát triển nhà ở xã hội
Thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) trong giai đoạn 2021-2030 của Chính phủ, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ phát triển từ 69.700 đến 93.000 căn. Ngay trong giai đoạn 2021-2025, thành phố sẽ phát triển từ 26.200 đến 33.000 căn.
Nhưng theo thông tin từ Sở Xây dựng thành phố, từ năm 2021 cho đến nay, trên địa bàn chỉ có 10 dự án NOXH, gồm 6 dự án đã hoàn thành và 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số lượng gần 6.000 căn hộ. Đây là kết quả khiêm tốn, đặt ra nhiều thách thức để TP Hồ Chí Minh có thể hoàn thành được mục tiêu trên.
Chủ tịch UBND thành phố Phan Văn Mãi đã cam kết kéo giảm thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NOXH từ hơn 1 năm xuống còn không quá 6 tháng và trực tiếp chỉ đạo các dự án NOXH chỉ để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thuê nhà của cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ, chiến sĩ trong lực lượng vũ trang và công nhân lao động. Sở Xây dựng cũng đã công bố danh mục 7 dự án NOXH để mời gọi đầu tư với số lượng khoảng 8.000 căn hộ và đã được rất nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) quan tâm.
Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đã công bố 3 thiết kế mẫu NOXH cao tầng, nếu được Bộ Xây dựng cho phép áp dụng trong thời gian tới, các mẫu NOXH này sẽ giúp tiết kiệm thời gian, công sức cho cả các chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước và giảm giá thành căn hộ. Hưởng ứng chủ trương của TP Hồ Chí Minh, 21 doanh nghiệp BĐS đã đăng ký đầu tư xây dựng NOXH trên quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập với số lượng khoảng 52.000 căn hộ. Trong đó đã có 9 doanh nghiệp đăng ký tham gia đầu tư xây dựng NOXH tại địa chỉ quỹ đất cụ thể thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp với khoảng 40.000 căn hộ và 12 doanh nghiệp cam kết sẽ tìm quỹ đất trên địa bàn để đầu tư xây dựng khoảng 12.000 căn. Nếu các cam kết này thành hiện thực, TP Hồ Chí Minh có thể phát triển được khoảng 70.000 căn hộ NOXH vào năm 2030.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố, đầu tư làm NOXH chỉ để cho thuê là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, không dưới 20 năm. Do đó, giải pháp thiết thực nhất hiện nay là các sở, ngành, quận, huyện phải cùng chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai thực hiện ngay các dự án NOXH mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển NOXH. Ngày 4/12 vừa qua, Sở Xây dựng đã làm việc với 14 chủ đầu tư đã có sẵn quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại hoặc đã tạo lập quỹ đất phù hợp để xây dựng quỹ NOXH. Qua đó đã có 9 chủ đầu tư đăng ký thực hiện khoảng 40.000 căn hộ NOXH.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay lại là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, quận, huyện nơi có dự án NOXH. Chẳng hạn Dự án NOXH Lê Thành - Tân Kiên dù đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được điều chỉnh cục bộ và đã động thổ ngày 29/8 vừa qua, nhưng đến nay đã hơn 3 tháng vẫn chưa làm được Giấy phép xây dựng. Lý do, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt vì huyện còn phải làm văn bản xin ý kiến Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
Trong khi đó nếu không có quy hoạch 1/500 được phê duyệt, chủ đầu tư cũng không thể làm thủ tục xin giao đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường và cũng không thể làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng. Trường hợp giai đoạn 2 của Dự án khu nhà lưu trú công nhân ở Khu chế xuất Linh Trung 2 cũng gặp cảnh trớ trêu tương tự. Dù đã được UBND thành phố chỉ đạo, nhưng đến nay chủ đầu tư là Công ty Thiên Phát vẫn chưa được Ban Quản lý Khu chế xuất Linh Trung và Ban Quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp thành phố hỗ trợ để hoàn thành thủ tục có thể thi công giai đoạn 2.
Để thực hiện mục tiêu trên, TP Hồ Chí Minh cần phải có từ 69 - 93 dự án NOXH độc lập với quy mô trung bình 1.000 căn hộ mỗi dự án, tổng diện tích đất cần phải bố trí từ 96 - 130ha. Trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng số lượng căn hộ NOXH theo mục tiêu đã cam kết thì tổng diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại này cần phải có khoảng 480 - 650ha.
Ngay khi kết hợp cả hình thức đầu tư xây dựng các dự án NOXH độc lập và việc sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng số căn hộ NOXH trên, tổng diện tích đất cần phải bố trí cũng lên đến vài trăm ha. Vì vậy, việc bố trí đủ quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng để phát triển NOXH theo mục tiêu thành phố đặt ra là điều kiện có tính quyết định để hoàn thành số lượng căn hộ NOXH trong giai đoạn này.